lördag 9 februari 2013

Fredag 8 februari. Ombildning av hyresrätt till bostadsrätt.

I en söderförort i en fastighet ägd av Stockholmshem har förfarandet inför och under "köpstämman" ifrågasatts av hyresgäster.
Några av hyresgästerna i kvarteret har därför skrivit till Stockholmshem. Jag är uppmärksam på att det är ett långt och detaljrikt brev men jag publicerar det i sin helhet här nedan för att visa vlket otroligt engagemang det finns hos en del hyresgäster. Brevet är eftersom det skickats till Stockholmshem en offentlig handling. Det finns även ett antal bilagor till brevet som jag inte publicerar men som säkerligen går att rekvirera från det allmännyttiga komunala bostadsbolaget Stockholmshem.

Solberga den 20 januari 2013
AB Stockholmshem
Styrelseordförande Björn Ljung
Vd Ingela Lindh
Box 9003
102 71 STOCKHOLM

Angående ombildningsprocessen avseende del av Akvamarinen 2
Vi begär att AB Stockholmshem beslutar att avstå från att sälja del av Akvamarinen 2 på grund av följande omständigheter.
Sammanfattning och regler
Vi anser att oegentligheter har förekommit.
1. de som gått med på beslutet uppgår inte till minst två tredjedelar av hyresgästerna, eftersom dessamåste vara medlemmar. Detta föreskrivs i 9 kap 19 §samt 2 kap 1 § andra stycket bostadsrättslagen (BRL) och § 3 i stadgarna. I lagen står att alla som röstar Ja skall vara medlemmar i föreningen, och i stadgarna står att ansökan om medlemskap ska ske skriftligen. 9 kap 19 § första stycket BRL är en skyddsregel för dem som inte vill ombilda(HovRdom T 4573-11 av den 8 maj 2012, sid 10andra stycket i tingsrättsdelen). Brf har valt attutöver lagens krav att styrelsen avgör vem som får bli medlem, även lägga till det starkare kravet”Ansökan om inträde i föreningen skall göras skriftligen.” Dels ska alltså en skriftlig ansökan lämnas in, dels ska styrelsen besluta om den bifaller ansökan.
Det har visat sig att endast ett fåtal sådana ansökningar finns, varav flera röstade Nej. En av oss undertecknare, som är medlem i brf, har besökt ordföranden och fått se medlemsförteckningen, men motsvarande antal medlemsansökningar fanns inte.Ordföranden svarade att styrelsen i stället räknar intresseanmälningarna som medlemsansökningar,och de ville hon inte visa. Brfs beräkningssätt är inte tillåtet p g a stadgarnas krav och kravet i 3 § ombildningslagen att endast enintresseanmälan från den som redan är medlem är giltig. På blanketten står att det är ”MYCKET VIKTIGT att alla lämnar in en intresseanmälan” ochi fetstil ”Anmälan är inte juridiskt bindande.” Den är alltså riktad till alla (inte medlemmarna) ochär dessutom utformad som en icke bindande enkät med 7 frågor, av vilka endast en betyder att hyresgästen vill köpa sin lägenhet. Vi misstänker attmedlemsförteckningen inte är korrekt. Vid köpstämman den 8 december 2012 var således 9 kap 19 § BRL inte åtföljd, vilket betyder att beslutet om förvärv togs i strid med 19 § och är ogiltigt enligt 9 kap 21 § BRL.

2.Hyresgästerna fick aldrig tillgång till intyget av denekonomiska planen innan beslutet fattades på köpstämman. Detta betyder att beslutet om förvärvenligt 9 kap 21 § och 20 § BRL är ogiltigt redan pådenna grund. Detta är mycket allvarligt i synnerhet som intygsgivarna nämner att brf kan behöva upprätta en ny ekonomisk plan p g a högre kostnader och risker med korta lån mm. Ingen kunde därför ifrågasätta den ekonomiska planen påköpstämman. Vi som granskat och analyserat dennavägrades tillträde till köpstämman.

3.Underlaget ska rätteligen omfatta fyra lokaler inte en. Det underlag som brf måste ha 2/3 bifall ifrån för att få köpa fastigheten, ska uppfylla följande kriterier enligt 9 kap 19 § samt 1 kap 5 § BRL:
a.Lägenheterna, dvs bostäder och lokaler, skaomfattas av förvärvet,
b.de ska vara uthyrda,
c.bostadshyresgästerna ska vara folkbokförda på adressen,
d.lokalerna ska varaktigt användas till annat är garage, lager eller förvaring.
Förvånande är att brf upptagit endast en sådan lokal i underlaget, men inte de övriga tre. Det ska betonas att underlaget inte har något med medlemskap och rösträtt att göra. Medlemskap fordras bara av de som röstar Ja. Det är felaktigt att ombildningskonsulterna använder ordet”röstlängd”, eftersom det enligt mötestekniska regler avser de som har rösträtt och inte det underlag som BRL definierar ovan.Stockholmshems kostnader för dessa tre lokaler (90 850 kr/år enl. brfs plan) ersätts med pengar via allaStockholmshems hyresgästers hyror, och HGF-lokalerna dessutom genom hyresgästernas lokala trivsel- och trygghetsfrämjande arbete, som i hög grad gynnar bolaget. Kriteriet för ersättning i 12 kap 1 § första stycket jordabalken (JB) med prejudikatetH 1978:389 är således uppfyllt med god marginal.Detta är alltså hyresförhållanden och brfs underlagär därför felaktigt.

4. Det finns ingen lag eller regel som säger att lokalhyresgästerna i de hus som ingår i köpet får nekas information om ombildningen, ändå skedde det. I ovanstående lagrum finns motsatsen (bl a 9 kap 20 § BRL). Ingen information lämnades, iuppenbart syfte att hindra oss att närvara när de använde HGF-lokalen till info-möte om ombildning.Trots skriftlig begäran därefter nekadesordföranden i lokala hyresgästföreningen Kristallskon, som representerar 1700 hyresgästerstvå viktigaste fritidslokaler, all information med motiveringen att ombildningen inte skulle beröraoss (bilaga 1). Vi var tvungna att skaffa informationen från hyresgästerna.

5. Hyresgäster som inte är medlemmar får inte nekas tillträde till köpstämman, ändå skedde det.Omröstningen på en köpstämma är inte en föreningsintern angelägenhet utan omfattar både de som är medlemmar och de som inte är medlemmar. Detta framgår i hovrättsdomen T 4573-11 av den 8 maj 2012, sid 10 i tingsrättsdomen som är bilaga.Styrelsen och konsulterna avvisade ändå trepersoner bryskt från lokalen. Två av ossrepresenterar 1 700 hyresgästers två fritidslokaler i husen och en av oss var ombud för en bostadshyresgäst med rörelsenedsättning. Styrelsenmotiverade avvisningen med att vårt medlemskap saknades och att de inte tillät att ansökningar fylldes i. Att överhuvudtaget kräva medlemskap för att delta på köpstämman strider mot BRL ochovanstående rättsfall. Att inte tillåta en hyresgäst att ansöka om medlemskap i enlighet med brfs egna stadgar (§ 3) är dessutom stadge6.Samma brott mot lag och stadgar som ovan gjordes i följande fall. Ombudet, med fullmakt att företrädabostadshyresgästen avvisades av ordförande för brf att närvara med hänvisning till att medlemskap i brf saknades. Detta medförde att denna hyresgäst förlorade sin rätt att delta på den köpstämma som hon kallats till. Men bara de som kom till köpstämman samtidigt med detta ombud avkrävdes medlemskap, inte övriga som kom före eller efter detta. En hyresgäst som kom samtidigt tvingades t o m att ansöka om medlemskap för att få komma in,detta mot dennes uttryckliga protester. Han var på väg därifrån, men övertalades av en vän att komma tillbaka för att skriva på och följa med in.

6.Samma brott mot lag och stadgar som ovan gjordes i följande fall. Ombudet, med fullmakt att företrädabostadshyresgästen avvisades av ordförande för brf att närvara med hänvisning till att medlemskap i brf saknades. Detta medförde att denna hyresgäst förlorade sin rätt att delta på den köpstämma som hon kallats till. Men bara de som kom till köpstämman samtidigt med detta ombud avkrävdes medlemskap, inte övriga som kom före eller efter detta. En hyresgäst som kom samtidigt tvingades t o m att ansöka om medlemskap för att få komma in,detta mot dennes uttryckliga protester. Han var på väg därifrån, men övertalades av en vän att komma tillbaka för att skriva på och följa med in.


7.I lagen om ekonomiska föreningar (LEF) står att ett ombud bara får företräda en medlem, om inte stadgarna säger annat. I Bolagsverkets normalstadgar för bostadsrättsföreningar har de valt att endast tillåta en fullmakt. Brfs stadgar är i detta fall antagna av endast tre personer, dvs styrelsen, och i § 35 bestämmer de att ett ”ombud kan företräda obegränsat antal medlemmar.” Regeln gäller alltså bara medlemmar, men här har styrelsen tagit in generalfullmakter från hyresgäster som inte är medlemmar. Brf kallar fullmakten för”medgivande” vilket medfört att många hyresgäster trott att det var något lösare och inte en ett fullmakt för ombildning.

8.Stämmans trovärdighet är starkt begränsad genom att protokollet inte justerades. Styrelsen har på ett bomöte lovat hyresgästerna att legitimation ska kontrolleras vid ingången p g a att det förekommit vid köpstämmor att obehöriga kommit in och röstat.De lovade även att rösträknare och justerare av demokratiska skäl ska väljas en från både Ja- och Nej-sidan. Men ingen legitimationskontroll gjordesoch styrelsen justerade sitt eget stämmoprotokoll.Någon garanti för att inte obehöriga kommit in och röstat Ja i någon annans ställe finns inte.Protokollföraren/konsulten som enligt protokollet var vald av ordföranden/konsulten, kunde därför osant skriva i protokollet att de som röstade för ombildning var ”tillika medlemmar”, utan att justerarna/styrelsen rättade detta. Någon riktig justering finns alltså inte.

9.Vi ifrågasätter hur så mycket som hälften av Ja-rösterna på en köpstämma kan få vara generalfullmakter till vem som helst. En generalfullmakt innebär att hyresgästen överlämnaråt t ex ordföranden Lea Leskinen, eller den honsätter i sitt ställe, att företräda hyresgästen på stämman i allt, samt att rösta Ja. Detta ligger i styrelsens och konsulternas ekonomiska intresse, då alla i styrelsen vill köpa och konsulterna bara får sitt arvode på ca en miljon om ombildningen går igenom. Men för hyresgästerna är det ett gisseleftersom den drygt sista veckan blev en aggressiv jakt från konsulternas sida att övertygahyresgästerna att skriva på fullmakter. Konsulternaanvände t o m mutor i telefon och i mail om 20 000 kr för t ex en spis för att få tillräckligt många hyresgäster att rösta för brf som hyresvärd (bilaga 2). Där framgår också att på kvällen den 5december var antalet Ja-röster fortfarande inte tillräckligt.

10. Vi uppfattar att brf använder mutor. I den information om ekonomin vi fått ut av hyresgäster skriver brf rubriken ”Varje hyresgäst får 20 000 kr att renovera sin lägenhet för – t.ex. byta ut vitvaror.” och längre fram ”… ger dig 20 000 kr att renovera lägenheten för …” I den ekonomiska planen har beloppet ökat till 25 000 kr. Brf kommer emellertidinte ifrån sin skyldighet att enligt jordabalken bytaut vitvaror. Risken att de hyresgäster som inte vill köpa skriver på fullmakten bara för att få pengar till det valfria underhållet (VLU) är uppenbar.Meningen är att hyresgästen som motprestation ska tillåta att brf blir deras hyresvärd. Därför måste det anses vara en muta.

Bakgrund
Ekonomisk plan med teknisk utredning – englädjekalkyl
Brfs information och ekonomiska plan visar sig vara en glädjekalkyl med för höga hyresintäkter på en ökning med 3 % årligen i stället för 2 %, och mycket för låga kostnader. Brf redovisar ingen amortering på 11 år trots att amorteringsfria lån inte längre ges av allt fler banker.Planen bygger på att räntan kommer att ligga stabilt på 3,5 % de kommande 11 åren i st f bankernas rekommendation på 7 %. Denna låga ränta utlovas bådepå brfs lån och på bostadsrättsinnehavarnas privata lån.Brf uppmanar ”den som inte har någon inkomst alls” att låna av Bluestep trots att de tar skyhöga räntor. Inte en krona har avsatts för renovering med energiåtgärder under de kommande 11 åren för dessa 60 år gamla husmed vissa sprickbildningar, samt mycket höga och allt högre kommande uppvärmningskostnader. Dettakommer inom kort att innebära en höjd månadskostnad på flera tusen kronor, som en köpare behöver räkna med.
Köper inte de 72 % av hyresgästerna som planen bygger på, så ökar dessutom insatsen med flera hundra tusen kronor för varje bostadsrättsinnehavare. På den ekonomiska planen, som uppvisar stora brister, hade vi frågor som vi ville framföra på köpstämman.
Bl a denna information har vi i Lokala hyresgästföreningen Kristallskon lämnat på bomöten med hyresgästerna för att ingen ska råka illa ut och förlora sin bostad.

I den ekonomiska planen står också att varjekvarvarande hyresgäst får 25 000 kr för valfrittunderhåll och t ex ny spis i lägenheten om brf får köpa fastigheten, trots att brf ändå är lagligen skyldiga att byta spisen. Efter att brf ställt in ett möte p g a för få Ja-rösterbedrev bl a Patrik Rosén och Richard Allvén från Restate under den sista veckan före köpstämman en intensivtelefonkampanj för att få in tillräckligt många Ja-röster. Detta irriterade många hyresgäster som trots upprepade brev från brf inte visat intresse att lämna fullmakt.Under kampanjen betonade Restate både i telefon och via mail att hyresgästen får 20 - 25 000 kr. Det resulterade i ytterligare 7 fullmakter. Detta uppfattar visom en muta.

Den tekniska utredningen är till vår förvåning utförd av Restate själva, som knappast kan anses vara opartiska. De har uteslutit nödvändiga kostnader på minst 20 miljoner i renoveringsåtgärder. Därtill ärsammanställningen av kostnaderna i slutet av utredningen fel eftersom den missat 1 020 000 kr av dekostnader som samma tekniska utredning innehåller.Detta har intygsgivarna inte upptäckt, vilket är anmärkningsvärt.

Köpstämman den 8 december 2012
Den oberoende observatören Andreas Jaeger satt påandra sidan rummet och tittade bort, trots att han hörde att, som han uttrycker det, ”Det rådde en något upprörd stämning innan stämman”. Han såg varken att två lokalhyresgäster och en bostadshyresgäst nekades inträde, eller att bara vissa hyresgäster avkrävdes ansökan om medlemskap för att komma in. Han var varken framme vid ingången eller lyssnade på vad som sas, men skriver osanningar i sin rapport. Sanningen är att en av oss som lämnade in namninsamlingen vid dörren endast sa att det var en namnlista och läste upp rubriken. Frågan om firmatecknare, som han skriver om, har aldrig ens nämnts. En av oss som var där är faktiskt firmatecknare.

Han granskade inte namninsamlingen oberoende, utan gjorde det tillsammans med konsulterna. Han såg inte rubriken ”Vi vill fortsätta vara hyresgäster hosStockholmshem” och datumen för varje underskrift med adress, vilket de facto betyder återkallande av ev. fullmakter. (bilaga 3). Han påstår istället att ”det stod endast något i stil med "Jag vill bo kvar i min hyresrätt" tillsammans med ett antal namn och signaturer”, vilket inte är sant.

Han påstår om HGF-lokalerna att ”inget hyresförhållande finns i egentlig mening”, men detta är fel. Lokalerna ersätts både med pengar och tjänster som gynnar bolaget. Se p 3 ovan. Han har uppenbarligenåterigen tagit sin uppfattning från brf ochombildningskonsulterna, som är partiska.

Andreas Jaeger påstår i sin rapport att hyresgäster som inte redan var medlemmar i föreningen fick möjlighet att ansöka om inträde. Det är inte hela sanningen.Sanningen är att två hyresgäster nekades att ens ansökaom medlemskap och en som ansökt om medlemskap en dryg vecka innan stämman, aldrig hade nekats inträde. Vid förfrågan vid insläppet på köpstämman kunde styrelsen inte hänvisa till något avslagsbeslut. Några avkrävdes ansökan om medlemskap för att få komma in på den stämma de kallats till. Detta medan en rad hyresgäster som inte var medlemmar släpptes in. Att styrelsen fordrade medlemskap av vissa medan andra släpptes in som inte var medlemmar är suspekt och något som observatören borde ha uppfattat.

Trots att brf-styrelsen, inför hyresgästerna på ett bomöte, av demokratiska skäl lovat att rösträknare och justerare på köpstämman skulle väljas från både ja och nejsidan, så föreslog de sig själva och detta beslut klubbades snabbt igenom, utan att mötet fick lämna andra förslag. Någon opartisk justering finns alltså inte.

Styrelsens löfte på samma bomöte om legitimationskontroll vid ingången, eftersom det förekommit på köpstämmor att utomstående kommit in och röstat, hölls inte heller. Resultatet blev att ingen vet om någon annan av alla besökarna på Midsommargården denna lördag gick in och röstade Ja.Observatören observerade ingenting av detta.

Ekot har gjort en omfattande undersökning av bostadsrättsföreningars ekonomi och rapporterade den 22 oktober 2012 att flera hundra föreningar blivit tvungna att höja avgifterna med i snitt 25 % p g a konsulternas/brfs glädjekalkyler på äldre hus. Hans Lind, professor i fastighetsekonomi, menar att det beror på att brf vill erbjuda låga avgifter för att få fler med sigpå tåget, när de vill sälja snart. Göran Olsson, vd på intresseorganisationen Bostadsrätterna, säger att de har exempel på föreningar som fått en 100 procentig höjning. Han menar att köparen måste vara uppmärksam och noga med att titta på föreningens ekonomi inför ett bostadsköp. Konsulterna svarade på stämman på fråga från hyresgäster angående detta, atten av dem var sakkunnig och vd för bostadsrättsföreningarna i Sverige. De sa att de visste mycket bättre och att medias rapporter inte var sanna.Det argumentet måste anses vara grundlöst.

På punkten om den ekonomiska planen skulle frågor besvaras, men vi som vägrats all information tidigareoch vägrats delta fick inte heller nu ställa frågor om ekonomin.
På frågor från hyresgäster svarade inte styrelsen, som är de som enligt gällande lagstiftning är ansvariga. Det var konsulterna med sina starka ekonomiska intressen som svarade. Svaren kring olika kostnadsposter var att det ligger under rubriken ”Övriga kostnader”. Vi har efter mötet kunnat konstatera att i övriga kostnader finns det inte utrymme för att rymma alla dessa utgifter, det saknas här minst 1,2 mkr. Under pågående möte blev det således helt ogörligt för hyresgästerna att följa med och kontrollera om den ekonomiska planen håller.

Hur får det gå till?
1.Godkänner Stockholmshem att brf och konsulterna jagar hyresgäster och erbjuder mutor för att få in fullmakter för ett Ja?
2.Godkänner ni att lagens krav på medlemskap för att rösta Ja, och tillgång till intyg och handlingar inte följs?
3.Hur kontrolleras det hur oberoende en observatör är? I en ombildningsprocess finns det mycket starka ekonomiska intressen.
4.Vad avser Stockholmshem att göra för att sätta stopp för en s k oberoende observatör som i detta fall inte kan anses ha fullföljt sitt (arvoderade) åtagande om självständig observation, utan iställetuppenbarligen lämnat osanna uppgifter som han fått från de partiska ombildningskonsulterna?

•Han godtog att det ekonomiska intyget inte fannstillgängligt för hyresgästerna innan beslutet
•han kontrollerade inte vid dörren legitimation, ev. medlemsskap i brf, antal kontraktsinnehavare, om de är folkbokförda på adressen etc.
•han missade helt att ombudet för en kalladbostadshyresgäst nekades inträde
•han missade att två lokalhyresgäster nekades inträde medan andra ickemedlemmar släpptes in
•han missade att en hyresgäst tvingades mot sin uttryckliga vilja att ansöka om medlemskap för att få komma in, medan andra släpptes in utan medlemskap.
•han lyssnade inte själv på vad som sades, utan tog konsulternas uppgifter som sanna
•han kunde inte läsa namninsamlingen innantill
•han missade att styrelsen och konsulterna snabbt såg till att de själva både höll i stämman, räknade rösterna och justerade sitt eget protokoll

Kan det förfarande vi beskrivit vara förenligt medStockholmshems syn på en korrekt ombildning?
Om ytterligare underlag och bevis önskas så hör av er till xxxx.xxxx@gmail.com

Detta brev skickas även med mail.



3 kommentarer:

Anonym sa...

Ombildning av bostadsrätt till hyresrätt. Jag förmodar att det ska vara tvärtom : ) Angående rubriken

Insatt sa...

Stockholmshem har fått meddelande om att kontroll visade att bara 40 av de 47 som röstade Ja var medlemmar. Så beslutet är ogiltigt.

Anonym sa...

Stockholmshem sålde fastigheten för 79 mkr, dvs 15 825 kr/kvm. Nu har de första 3 lägenheterna dykt upp till försäljning. Begärt pris upp till 33 000 kr / kvm.

Föreningen har fortfarande en interimstyrelse som saknar moralisk legitimitet eftersom den är inte vald av stämman. Man har inte ens haft någon årsstämma. Troligtvis planerades övertagandet till den 18. juni 2013 för att "köpa tid" ytterligare ett år innan glädjekalkyler avslöjas. Då har interimstyrelsen på 3 personer hunnit sälja sina lägenheter.

Föga förvånande så är det föreningens ombildningskonsult Restate som ska tjäna en hacka även i detta fall. http://www.restate.se/fastighetsm%C3%A4klare/objekt-till-salu.

Hoppas eventuella köpare upptäcker att avgiften för en lgh på ca 60 kvm i denna nybildade förening ligger ca 750 kr lägre än motsvarande lägenhet i en redan etablerad förening inom samma område (t.ex. Turmalinen 2, 3235 kr /mån/58 kvm).

Vore intressant att se den ekonomiska planen men den har man uppenbarligen inte vågat bifoga annonsen.

Undrar om det finns något forum där man kan varna köpare för såna här föreningar.