onsdag 20 april 2011

Tisdag 19 april. Hyreskommittén. Styrelsemöte Syd-Ost

Arbetet med Stockholmsmodellen fortsätter. Projektgruppens arbete har de senaste veckorna intensifierats och idag redovisades hur långt de kommit i sitt arbete. Ingen rapport klar ännu men den börjar ta form. Förhoppningsvis kommer vi att få en färdig, så färdig som den nu kan bli, rapport någon gång mot slutet av maj. Idag deltog för första gången Per som kommer att efterträda Erik Elmgren när han börjar på förbundskontoret.
Kvällens styrelsemöte i Syd-Ost föreningen var som vanligt intensivt med många punkter på dagordningen. Mycket handlar om bostadspolitik, lokalt stöd till medlemmar och lokalt förtroendevalda, förhandlingar och lite ekonomifrågor.
Bra resonemang där verksamheten styrs av medlemsnyttan och inte av ekonomin. Jag har både skrivit och sagt det många gånger att det är enormt viktigt att det är på det sättet.
Efter avslutat styrelsemöte strax efter halv tio på kvällen blir det raka spåret hem till påskledighet. Tror inte att jag kommer skriva Blogg i morgon utan tar helledigt fram till och med kommande måndag.

16 kommentarer:

Anonym sa...

Läser Hyresgästföreningens uttalande som du bloggade om igår:
"Bostadsbolagen säljer ut fastigheterna till underpris"

Jag bor i en ombildad fastighet som tidigare ägdes av allmännyttan och den värderades till marknadspris av en oberoende värderingsman anlitad av den numera förre fastighetsägaren.

Menar nu Hyresgästföreningen att fastigheten sålts till underpris? Hade någon annan (än Brf) kunnat betala mer för fastigheten enligt er?

/undrande ombildad

Anonym sa...

Kommer svar?

/undrande ombildad

Terje sa...

Hej undrande ombildare.
Vid flera olika tillfällen har priserna vid försäljning varit uyppenbart för låga. Jag nämner ett annars kommer du säkert att fråga efter exempel. Östberga!

Anonym sa...

Hahaha!!
Kommunistföreningen fortsätter tycka synd om sig själva.

Stämma och polisanmäla är HGF:s kärnverksamhet. Jävla kommunister!

Anonym sa...

Terje, är det inte mer smakfullt att en lokalavdelning i en rikstäckande förening, partipolitiskt obunden, avhåller sig från enklare generaliseringar och plakatpropaganda och sakfel?

När du citerar motionen från Upplands Väsby den 18 april, reses en del frågetecken kring lämpligheten i uttalandet, såväl som det korrekta sakförhållandet. När det står att bostadsbolagen tvingas sälja sina lägenheter till underpris, antas det att det är en generell företeelse – underpriset. Såvitt jag har kunnat se anger du själv här Östberga som ett exempel. Utan att känna till enskildheterna i den affären, kan du mycket väl ha rätt i det fallet. Däremot sker ingen regelmässig utförsäljning till under pris av lägenheterna. Ett av skälen till det är att bostadsbolagen inte säljer lägenheter, utan fastigheter. Fastigheterna säljs, såvitt framgår till ett pris som inte understiger rådande marknadspris för en överlåtelse till en annan fastighetsförvaltare. Frågan om underpris avgörs av alternativen. Således kan det inte påstås att fastigheten säljs till underpris, när en brf köper den till samma eller högre pris än vad en annan fastighetsförvaltare skulle betala för samma hyresfastighet.

Påståendet om att bostadsbolagen säljer sina lägenheter till underpris är också fel. Som jag skrev ovan, kan inte bostadsbolagen sälja lägenheter, eftersom de där utgör hyreslägenheter och det är brottsbelagt att sälja dem. Upplåtelserätten med bostadsrätt uppstår först när brf tar över äganderätten till fastigheten. I det skedet uppstår den överlåtbara nyttjanderätten.

Påståendet om försäljning till underpris är alltså fel. Dels för att bolagen säljer hela fastigheter och inte lägenheter – ej lagligt möjligt, dels för att priset för fastigheten inte generellt understiger vad en alternativ fastighetsköpare hade varit villig att betala.

Jesper

Anonym sa...

Är det inte värderingsmännen som ni ska skjuta er aggression mot istället för folkvalda och enskilda bostadsrättsföreningar?

Eller är det så att ni av ren okunskap inte vet hur det fungerar vid ombildningar d v s att brf köper hela fastigheten, inte några lösryckta lägenheter?
Om en fastighet sålts till underpris - vilken aktör menar ni skulle kunna betalat mer än brf:n?

Svara gärna! :)

/redan ombildad

Anonym sa...

Var Jespers inlägg för bra för att du skulle kunna ha något svar på det, Terje?
Kasta ur er påståenden är ni bra på, att stå för innehållet klarar ni dock inte.
Patetiskt!

Terje sa...

Hej du anonym.
Det patatiska klarar du själv alldeles utmärkt.

Terje sa...

Hej Jesper.
När det gäller uttalande från vårt fullmäktigemöte får det tala för sig själv eftersom ett enigt fullmäktigemöte ställde sig bakom uttalandet.
När det gäller värderingarna på fastigheterna så har jag ett något anorlunda syn än dig och jag tror vi har svårt att komma till samsyn. Det finns ett otal exempel på att det är väldigt låga priser som till och med om jag minns rätt stadens revisorer har granskat.

Vi skjuter inga agresioner på någon. Vi skall debatera och argumentera för hyresrätten och visa respekt för olika individers åsikter.
Just nu följer jag en fastighet i söderort där en ombildningskonsult som jag kommit i kontakt med tidigare är verksam.
Konsulten jobbar tufft med besök på arbetsplatser och telefonsamtal med ordentlig intensitet. Så tufft att konsulten lär vara polisanmäld på grund av sina arbetsmetoder.

Anonym sa...

Det räcker med att titta lite längre bort, Uppsala, så ser man att de lagar som det hänvisas till i inlägg ovan om underpris inte har den kraft som görs gällande.
I Uppsala har politiker tolkat lagstiftning helt annorlunda mot de politiker som verkar i stockholm. I Uppsala såg inte kommunens politiker någon som helst anledning att sälja ut fastigheter till de medborgare som för tillfället bebor dem till underpris. De såg att det var i medborgarens och det allmännas intresse att sälja fastigheter för marknadspriser liknande den prisbild som finns för bostadsrätter på marknaden.
Intresset för ombildning i Uppsala har därför heller inte varit av den speciella sort som vi tyvärr ser i Stockholm.
För fusk och mygel i samband med ombildning har konsulter sitt ansvar men för underprissättningen av fastigheter till försäljning har de politiker som fattat beslut ansvar!

Söderhöna

Anonym sa...

Det är bara att konstatera att HGF och dess anhängare är fruktansvärt dåligt pålästa i hur fastigheterna värderas och att det är skillnad på att sälja enskilda lägenheter och hela fastigheter.

På grund av detta blir debattklimatet frostigt och debatten konstig när ena sidan inte vet vad den talar om.

Hyresgästföreningens största hot är riktig information, det är därför HGF systematiskt sprider skräckpropaganda och felaktigheter.

Terje sa...

Delar inte din uppfattning.

Anonym sa...

Hej Terje!

Det är klart att du har en annan åsikt och andra syften än vad jag har. Konstigt vore det annars. Emellertid är tyckande en sak, verklighetsbeskrivning och värdering av fakta en annan Bara för att uttalande biträds av ett enigt organ inom HGF, gör det inte sakligt korrekt. Ett exempel är att det är fel att påstå att bostadsbolagen säljer sina lägenheter, ett logiskt felslut. Bostadsbolagen har inga lägenheter att sälja. De är inte säljbara. Därmed är full enighet kring ett uttalande fullkomligt ointressant, eftersom det är fel.

Nu har inte jag sett stadens revisorers uttalanden om prissättningen av bostadsbolagens fastigheter. Däremot kan man ju titta lite ovetenskapligt på olika värderingar av hyresfastigheterna. Min uppfattning av en snabb översyn på gjorda värderingar hos Stockholmshem på Söder, visar ett kvm-pris i genomsnitt på ca 20 000 kr. Det är också det priset en brf måste anta – take it or leave it! Är kvm-priset för en hyresfastighet högre, om köparen skulle fortsätta att bedriva uthyrningsverksamhet i fastigheten? D v s, skulle en annan hyresvärde betala mer för fastigheten? Sannolikt inte. Det motsägs även av den vitt spridda uppfattningen att ombildningar är lönsamma eftersom betalningsviljan är högre hos en brf än hos en annan hyresvärd. Ett effektivt sätt att motverka ombildningarnas lönsamhet för de inblandade är att släppa hyrorna fria. Då blir avkastningen högre på hyresfastigheter och säljviljan till brf skulle minska, då premien blir lägre i förhållande till dagsläget. Det är väl ändå inte realistiskt att tro att ni skulle ge er på det?

//Jesper

Kunskap är makt sa...

Terje Gunnarson sa...
Delar inte din uppfattning.

2011-04-28 21:31
-------

Nej Terje - det har du betalt för att säga. Och som inlägget antyder finns det en kunskapsbrist på din sida.

Att ni inte kan värdera fastigheter eller grundläggande ekonomi är vi alla medvetna om. Men att ni så högljutt hittar på "alternativ verklighetsbild"... det är ju att lura dina medlemmar Terje

Anonym sa...

@anonym och Jesper
Googla och läs "ombildning Uppsala" och sedan "ombildning Stockholm"! Resultatet talar för sig självt!

Söderhöna

Anonym sa...

@Söderhöna

Vad Uppsalas politiker gör och varför är inte riktigt relevant för frågan om hur Stockholms politiker har valt att värdera sina fastigheter. Det kan ju hända sig att Uppsalas politiker inte vill sälja sina fastigheter och då sätter de ett högt pris som få vill acceptera. Du antyder själv att ombildningarna är få i Uppsala. Det är nog så. Jag vet inte hur det ligger till där, men antar att din beskrivning av läget är riktig. Emellertid ligger alltid marknadsvärdet på en egendom i alternativet. Kan du få en annan fastighetsägare att betala samma pris för hela fastigheten som summan av lägenheter skulle betinga som BR, ja då återspeglar det, det verkliga marknadsvärdet. Nu är det väldigt få som på allvar och med fog skulle hävda en sådan sak vad gäller de flesta fastigheter som ombildats i Stockholm. Det faller på sin egen orimlighet. Då är det alltså istället fråga om att bostadsbolagen har fått minst vad de skulle kunna få av ett annat fastighetsförvaltande bolag där fastigheten utgör hyresfastighet, av en BRF. Utslaget per KVM blir då också inköpspriset lägre per lgh för BRF-innehavaren än motsvarande marknadspris för en redan ombildad BR. Det är en smart konstruktion för att göra alla inblandade parter till vinnare. Underpris kan det endast bli fråga om när fastigheten sålts för ett pris under den nivå som fastighetsägaren skulle kunna få från en annan hyresvärd. Inget, såvitt känt, talar för att så har skett vid ombildningarna i Stockholm. Således kan vi bara konstatera att påståenden om att ombildningarna sker till underpris återstår att bevisas. Än har ingen lyckats med det. Att det ser ut som det gör i Uppsala, hänger nog snarare ihop med att viljan till att det skulle ske ombildningar där är lägre än den har varit i Stockholm. Vad tror du?

//Jesper