Fredag 20 november. Förberedelser inför fullmäktige. Hyressättning.

Uttalanden. Verksamhetsplan. Budget. Bostadspolitisk Fond. Förhandlingsrutiner. Bostadspolitisk Plattform. Det är många viktiga frågor att debattera och besluta om under morgondagen fullmäktige.
Under dagen har jag kontakt med eller träffar de som skall vara föredragande och stöd i de olika besluten.
Under kvällen är det köp stämma i Dalen igen nu är det Rönnbärsgården. Under kvällen kommer ett mejl:
” En otroligt konstig och strulig stämma kom fram till ett NEJ.Enligt rösträknarna och observatören 67 ja röster, det krävdes 71.Struligt för att Torsten Kai Larsen hade shappat och skickat ett ombud som i och för sig var en glad prick men aldrig hade hållit i en köpstämma förut (men andra stämmor).Jag återkommer med mer info om ni vill, senareNu ska vi firaKram Elin”
För den som undrar är Torsten Kai Larsen den ombildningskonsult som bostadsrättsföreningen har anlitat.

Det har debatterats en del angående Regeringen och Odells utspel förra fredagen rörande framtidens hyressättning. Så kan det nog sammanfattas.

Alla förslag om marknadsanpassade hyror är nu slopade. Regeringen har gjort en överenskommelse med bostadsmarknadens parter: Hyresgästföreningen, Sveriges Allmännyttiga Bostadsföretag (SABO) och Fastighetsägarna Sverige.
Därmed finns det inte längre någon part som driver frågan om efterfrågestyrda hyror. De förslag om marknadshyror som presenterades av utredaren Michaël Koch i "EU, Allmännyttan och hyrorna" (SOU 2008:38) avvisas alltså helt.Även i fortsättningen ska hyrorna sättas efter bruksvärdet.
Det nya är att även de privata fastighetsägarna får delta i förhandlingarna. Allmännyttan förlorar alltså sin hyresnormerande roll. Det är ett villkor för att Fastighetsägarna ska dra tillbaka sin anmälan om brott mot EU:s konkurrensregler.
Hyresgästernas inflytande stärks och vinster kommer dem till del. Andra viktiga nyheter är att hyresgästernas inflytande stärks och att kommunernas rätt att ta ut allmännyttans vinster blir mer begränsad (i Stockholm i form av s.k. koncernbidrag till Stockholms Stadshus AB).
Det innebär bl.a. att till exempel Stockholms Hems Svenska Bostäders och Familjebostäders vinst mer än idag ska komma hyresgästerna till del i form av t.ex. nybyggnation och underhåll.Förändringarna presenteras i två steg. Den 13 november kom finansdepartementets promemoria (regeringsförslag) om allmännyttans villkor.
I nästa steg presenterar justitiedepartementet nya regler för hyressättningen. Dessa kommer enligt besked att överensstämma med förslaget enligt den s.k. trepartsöverenskommelsen mellan Hyresgästföreningen, SABO och Fastighetsägarna.
Läget ingår i hyran sedan 2003. Att läget ska ingå i bruksvärdet är ingen nyhet. Så har det varit sedan 2003. Sedan dess har hyrorna i innerstaden höjts med en halv till en procentenhet mer per år än i Stockholm som helhet.
Senast höjdes t.ex. hyror i Stockholms Hems fastigheter på Södermalm med 3 % medan genomsnittet för hela Stockholms Hems bestånd var 2,64 %. Alltså en skillnad på 0,36 procentenheter.
Om man vill göra det mer dramatiskt kan man beskriva det som att hyrorna höjdes 13,6 % mer än i Stockholm som helhet. Det är så de räknar som vill slå larm om att snart kan inte hyresgästerna bo kvar p.g.a. lägesfaktorn.
Mellan november 2003 och november 2008 höjdes hyror i Stockholms Hems lägenheter på Söder med 9,93 %, samtidigt som KPI (konsumentprisindex, populärt kallat inflationen) steg med 8,90 %. Under dessa fem år, när lägesfaktorn räknats in i bruksvärdet, steg alltså våra hyror med ca en procentenhet mer totalt än vad KPI gjorde.
Att jämförelsen slutar i november 2008 beror på de extremt låga räntor som beslutats som krisåtgärd för att möta finanskrisen. Det skulle bli tokfel att jämföra med en senare tidpunkt.

Skillnaden mot Stockholmsmodellen är att läget enligt denna inte enbart utgörs av det geografiska läget. Även lokala förhållanden som trafikerade gator eller Brommaflygets inflygningsrutt ska poängsättas.
Fortfarande kommer byggnadsår och standard vara viktiga faktorerna för hyressättningen.Hyrorna följer inflationen, räntan är föränderligare.
De årliga hyresförhandlingarna följer alltså i stort sett konsumentprisindex, d.v.s. hyrorna räknas upp i takt med inflationen.
Att låna till bostadsrättsköp är däremot extremt räntekänsligt.