Tisdag 10 september. Seminarium. Örebro och systematiserade hyror.

Seminarieserien om Bagarmossens utveckling fortsätter. Om några veckor är det dags för seminarium två med ett tema kan sammanfattas så här:

Inflyttningen till tätorterna går allt snabbare. Praktiska frågor som tillgång till bostäder och en bra infrastruktur blir allt viktigare.  Olika problem kan förutses i spåren av detta, t.ex. i form av förtätade bostadsområden, förlorade grönytor och trängsel på vägar och i tunnelbanor. Men det handlar också villkoren för att bo i områdena, inte minst om tillgång till arbete och skola, om gemenskap och trivsel, om trygghet. 

Idag träffades vi och igenom upplägget före inbjudningarna börjar skickas ut till boende i Bagarmossen med omnejd. Givetvis kommer jag publicera programmet här på bloggen så fort den är klar.

I Örebro har parterna på hyresmarknaden under flera år jobbat med att systematisera hyrorna enligt modellen Poängen. I tidningen Hem och Hyra finns en artikel med rubriken "

Politisk oenighet lägger nya hyror på is

Efter över tio års arbete skulle det nya hyressättningssystemet sjösättas vid årsskiftet. Men nu läggs det på is. I stället har en politisk strid blossat upp. 
Som vanligt är det lägesfaktorn som krånglar till det hela.

Läs mer i Hem och Hyra klicka på länken till artikeln

Hört på Stan:
En känd profil lär ha blivit så förbannad på ett ombildningsmöte där man skulle försvara hyresrätten och dess framtid att han ilsket tågade ut från mötet när ombildningsivrarna började argumentera. Om ryktet stämmer är det dags att trimma retoriken.
Det gungar i ärendet hur den felaktiga köpstämman man genomfört på Tyresö skall hanteras. Hoppas att det reder ut sig på bästa möjliga sätt.

Onsdag 22 augusti. Ruskiga nyheter. Göteborg. Kulturkalas. Möten. Planering. Helikopter.

Under eftermiddagen nåddes jag av ruskiga nyheter. Den unga vänsterpartisten Abdirahim Hassan har skjutits till döds

och Vänsterpartiets gruppledare i Stockholms Stadshus Ann-Margarethe Livh är skottskadad. Detta hemska hände under ett kortare besök i Somalia.
Här en länk till Vänsterpartiet där du kan läsa vad Jonas Sjöstedt skriver om händelsen.
Expressen har skrivit om händelsen klicka på Expressen och du kan läsa mer om vad som hänt.

På olika håll i regionen pågår omvandlingar av hyresrätter till bostadsrätter. I Stockholm Stad har ombildningsivern avtagit men i kranskommunerna är aktiviteterna i full gång. I till exempel Järfälla håller JHAB det kommunala allmännyttiga bostadsbolaget på att sälja delar av sitt bestånd av hyresrätter till bostadsrättsföreningar.

På Kungsholmen i Stockholm är fastighetsägarna på gång att starta ett stort projekt med att bygga om kvarteret Väktaren. En Galleria skall byggas och ett ganska stort antal hyresrätter skall enligt uppgift försvinna i samband med detta.
Den lokal hyresgästföreningen har på ett mycket aktivt sätt inhämtat all tillgänglig information och håller löpande informationsmöten för alla hyresgäster i kvarteret oavsett vilken hyresvärd man bor hos. Remissvar, politikerkontakter och kontakter med fastighetsägare har varit och är en del av den lokala föreningens verksamhet. Fantastiskt att det finns så mycket engagemang, energi och kunskap i kvarteret Väktaren.

Så här års är det alltid mängder av artiklar i tidningarna och massor av inslag i etermedia rörande den gigantiska bostadsbristen i Stockholm och då speciellt hur den drabbar studerande på Stockholms universitet. För något år sedan debatterade jag med ledande politiker i Stockholm som då lovade att de skulle ta tag i frågan med stor allvar. Undra om det hänt något handgripligt eller är det enbart löften?

De senaste dagarna har varit fyllda med planering och möten av allehanda slag. Flera möten har gällt olika kommunala frågeställningar och några har varit av mer organisatorisk till naturen. Det känns att sommaren börjar lida mot slutet och att hjulen börjar snurra på olika håll och kanter.

I slutet av förra veckan var jag en tur till Göteborg och då en kombination av arbete och fritid.

Passade på att promenera i Nordstan 

men också ta del av Kulturkalaset. 

Massor av glada människor vart man än befann sig. Fångade några olika intryck med hjälp av kameran.

Avslutade onsdagen med att umgås med stora delar av familjen över en gemensam måltid. Kändes bra men samtidigt lades dagens ruskiga händelser sordin på humöret.

Tillbaka på Dalarö fick vi se prov på hur fantastiska dessa piloter är som flyger ambulanshelikoptrarna. En helikopter landade på vägen efter att sjöräddningen med hjälp av bilar och blåljus stoppat biltrafiken. Det var inte mycket tillgodo mellan träd och stolpar när piloten landade

Måndag 18 februari. Linjalen. Motionssvar. Ombildning och stöd till hyresgäster.

Ombildningar av hyresrätter till bostadsrätter pågår fortfarande runt om i vår region. Just nu är det aktuellt i Stockholm Stad och Järfälla. I Stockholm finns en grupp medlemmar som vill ha hjälp med att ta fram underlag inför att klandra en köpstämma som de anser vara helt felaktigt genomförd.
Berörd personal på boutvecklingsenheten kommer säkert att göra allt vad de kan för att stötta medlemmar och förtroendevalda i ärendet. En begäran om juridiskt biträde som kom till regionstyrelen för någon vecka sedan kunde inte tillstyrkas av AU men anledning av ett förbundsstyrelssebeslut.

Motionerna till regionens fullmäktigemöte i vår är under behandling. Motionssvar håller på att arbetas fram och förhoppningsvis är de klara att skickas ut till regionstyrelsen under morgondagen inför RS möte nästa vecka. Det är ganska många motioner och alla förtjänar att behandlas och svaren bearbetas med omsorg inför kommande beslut.

Under kvällen var det årsmöte i Lokala Hyresgästföreningen Linjalen på Södermalm. Ett välplanerat årsmöte men god stämning och engagerade medlemmar. Den avgående ordföranden i föreningen bad om ursäkt för att de inte hade haft någon verksamhet att räkna med.
Jag valdes till mötesordförande och eftersom mötet var väl förberett med alla handlingar på plats och uppkopierade var det ingen svår uppgift att leda mötet.
När vi gick igenom verksamhetsberättelsen var den ganska omfattande. Årsmöte, flera bomöten, flera medlemsmöten, nio styrelsemöten, samråd, loppis, öppet hus i lh lokalen, litteraturcirkel, odlingsgrupp, kvarterstidning, två nyhetsbrev till alla hyresgäster, uthyrning av kvarterslokalen och en hel del engagemang rörande byggplaner i Rosenlundsparken.
Undrar hur den avgående ordföranden vill att det skall vara för att verksamheten skall betraktas som omfattande kan inte skriva annat än att det var imponerande att både höra och läsa om Linjalens verksamhet.

Som tack för min medverkan fick jag en gåva som tusentals arbetare slitit ihop till.

Fredag 8 februari. Ombildning av hyresrätt till bostadsrätt.

I en söderförort i en fastighet ägd av Stockholmshem har förfarandet inför och under "köpstämman" ifrågasatts av hyresgäster.
Några av hyresgästerna i kvarteret har därför skrivit till Stockholmshem. Jag är uppmärksam på att det är ett långt och detaljrikt brev men jag publicerar det i sin helhet här nedan för att visa vlket otroligt engagemang det finns hos en del hyresgäster. Brevet är eftersom det skickats till Stockholmshem en offentlig handling. Det finns även ett antal bilagor till brevet som jag inte publicerar men som säkerligen går att rekvirera från det allmännyttiga komunala bostadsbolaget Stockholmshem.

Solberga den 20 januari 2013
AB Stockholmshem
Styrelseordförande Björn Ljung
Vd Ingela Lindh
Box 9003
102 71 STOCKHOLM

Angående ombildningsprocessen avseende del av Akvamarinen 2
Vi begär att AB Stockholmshem beslutar att avstå från att sälja del av Akvamarinen 2 på grund av följande omständigheter.
Sammanfattning och regler
Vi anser att oegentligheter har förekommit.
1. de som gått med på beslutet uppgår inte till minst två tredjedelar av hyresgästerna, eftersom dessamåste vara medlemmar. Detta föreskrivs i 9 kap 19 §samt 2 kap 1 § andra stycket bostadsrättslagen (BRL) och § 3 i stadgarna. I lagen står att alla som röstar Ja skall vara medlemmar i föreningen, och i stadgarna står att ansökan om medlemskap ska ske skriftligen. 9 kap 19 § första stycket BRL är en skyddsregel för dem som inte vill ombilda(HovRdom T 4573-11 av den 8 maj 2012, sid 10andra stycket i tingsrättsdelen). Brf har valt attutöver lagens krav att styrelsen avgör vem som får bli medlem, även lägga till det starkare kravet”Ansökan om inträde i föreningen skall göras skriftligen.” Dels ska alltså en skriftlig ansökan lämnas in, dels ska styrelsen besluta om den bifaller ansökan.
Det har visat sig att endast ett fåtal sådana ansökningar finns, varav flera röstade Nej. En av oss undertecknare, som är medlem i brf, har besökt ordföranden och fått se medlemsförteckningen, men motsvarande antal medlemsansökningar fanns inte.Ordföranden svarade att styrelsen i stället räknar intresseanmälningarna som medlemsansökningar,och de ville hon inte visa. Brfs beräkningssätt är inte tillåtet p g a stadgarnas krav och kravet i 3 § ombildningslagen att endast enintresseanmälan från den som redan är medlem är giltig. På blanketten står att det är ”MYCKET VIKTIGT att alla lämnar in en intresseanmälan” ochi fetstil ”Anmälan är inte juridiskt bindande.” Den är alltså riktad till alla (inte medlemmarna) ochär dessutom utformad som en icke bindande enkät med 7 frågor, av vilka endast en betyder att hyresgästen vill köpa sin lägenhet. Vi misstänker attmedlemsförteckningen inte är korrekt. Vid köpstämman den 8 december 2012 var således 9 kap 19 § BRL inte åtföljd, vilket betyder att beslutet om förvärv togs i strid med 19 § och är ogiltigt enligt 9 kap 21 § BRL.

2.Hyresgästerna fick aldrig tillgång till intyget av denekonomiska planen innan beslutet fattades på köpstämman. Detta betyder att beslutet om förvärvenligt 9 kap 21 § och 20 § BRL är ogiltigt redan pådenna grund. Detta är mycket allvarligt i synnerhet som intygsgivarna nämner att brf kan behöva upprätta en ny ekonomisk plan p g a högre kostnader och risker med korta lån mm. Ingen kunde därför ifrågasätta den ekonomiska planen påköpstämman. Vi som granskat och analyserat dennavägrades tillträde till köpstämman.

3.Underlaget ska rätteligen omfatta fyra lokaler inte en. Det underlag som brf måste ha 2/3 bifall ifrån för att få köpa fastigheten, ska uppfylla följande kriterier enligt 9 kap 19 § samt 1 kap 5 § BRL:
a.Lägenheterna, dvs bostäder och lokaler, skaomfattas av förvärvet,
b.de ska vara uthyrda,
c.bostadshyresgästerna ska vara folkbokförda på adressen,
d.lokalerna ska varaktigt användas till annat är garage, lager eller förvaring.
Förvånande är att brf upptagit endast en sådan lokal i underlaget, men inte de övriga tre. Det ska betonas att underlaget inte har något med medlemskap och rösträtt att göra. Medlemskap fordras bara av de som röstar Ja. Det är felaktigt att ombildningskonsulterna använder ordet”röstlängd”, eftersom det enligt mötestekniska regler avser de som har rösträtt och inte det underlag som BRL definierar ovan.Stockholmshems kostnader för dessa tre lokaler (90 850 kr/år enl. brfs plan) ersätts med pengar via allaStockholmshems hyresgästers hyror, och HGF-lokalerna dessutom genom hyresgästernas lokala trivsel- och trygghetsfrämjande arbete, som i hög grad gynnar bolaget. Kriteriet för ersättning i 12 kap 1 § första stycket jordabalken (JB) med prejudikatetH 1978:389 är således uppfyllt med god marginal.Detta är alltså hyresförhållanden och brfs underlagär därför felaktigt.

4. Det finns ingen lag eller regel som säger att lokalhyresgästerna i de hus som ingår i köpet får nekas information om ombildningen, ändå skedde det. I ovanstående lagrum finns motsatsen (bl a 9 kap 20 § BRL). Ingen information lämnades, iuppenbart syfte att hindra oss att närvara när de använde HGF-lokalen till info-möte om ombildning.Trots skriftlig begäran därefter nekadesordföranden i lokala hyresgästföreningen Kristallskon, som representerar 1700 hyresgästerstvå viktigaste fritidslokaler, all information med motiveringen att ombildningen inte skulle beröraoss (bilaga 1). Vi var tvungna att skaffa informationen från hyresgästerna.

5. Hyresgäster som inte är medlemmar får inte nekas tillträde till köpstämman, ändå skedde det.Omröstningen på en köpstämma är inte en föreningsintern angelägenhet utan omfattar både de som är medlemmar och de som inte är medlemmar. Detta framgår i hovrättsdomen T 4573-11 av den 8 maj 2012, sid 10 i tingsrättsdomen som är bilaga.Styrelsen och konsulterna avvisade ändå trepersoner bryskt från lokalen. Två av ossrepresenterar 1 700 hyresgästers två fritidslokaler i husen och en av oss var ombud för en bostadshyresgäst med rörelsenedsättning. Styrelsenmotiverade avvisningen med att vårt medlemskap saknades och att de inte tillät att ansökningar fylldes i. Att överhuvudtaget kräva medlemskap för att delta på köpstämman strider mot BRL ochovanstående rättsfall. Att inte tillåta en hyresgäst att ansöka om medlemskap i enlighet med brfs egna stadgar (§ 3) är dessutom stadge6.Samma brott mot lag och stadgar som ovan gjordes i följande fall. Ombudet, med fullmakt att företrädabostadshyresgästen avvisades av ordförande för brf att närvara med hänvisning till att medlemskap i brf saknades. Detta medförde att denna hyresgäst förlorade sin rätt att delta på den köpstämma som hon kallats till. Men bara de som kom till köpstämman samtidigt med detta ombud avkrävdes medlemskap, inte övriga som kom före eller efter detta. En hyresgäst som kom samtidigt tvingades t o m att ansöka om medlemskap för att få komma in,detta mot dennes uttryckliga protester. Han var på väg därifrån, men övertalades av en vän att komma tillbaka för att skriva på och följa med in.

6.Samma brott mot lag och stadgar som ovan gjordes i följande fall. Ombudet, med fullmakt att företrädabostadshyresgästen avvisades av ordförande för brf att närvara med hänvisning till att medlemskap i brf saknades. Detta medförde att denna hyresgäst förlorade sin rätt att delta på den köpstämma som hon kallats till. Men bara de som kom till köpstämman samtidigt med detta ombud avkrävdes medlemskap, inte övriga som kom före eller efter detta. En hyresgäst som kom samtidigt tvingades t o m att ansöka om medlemskap för att få komma in,detta mot dennes uttryckliga protester. Han var på väg därifrån, men övertalades av en vän att komma tillbaka för att skriva på och följa med in.


7.I lagen om ekonomiska föreningar (LEF) står att ett ombud bara får företräda en medlem, om inte stadgarna säger annat. I Bolagsverkets normalstadgar för bostadsrättsföreningar har de valt att endast tillåta en fullmakt. Brfs stadgar är i detta fall antagna av endast tre personer, dvs styrelsen, och i § 35 bestämmer de att ett ”ombud kan företräda obegränsat antal medlemmar.” Regeln gäller alltså bara medlemmar, men här har styrelsen tagit in generalfullmakter från hyresgäster som inte är medlemmar. Brf kallar fullmakten för”medgivande” vilket medfört att många hyresgäster trott att det var något lösare och inte en ett fullmakt för ombildning.

8.Stämmans trovärdighet är starkt begränsad genom att protokollet inte justerades. Styrelsen har på ett bomöte lovat hyresgästerna att legitimation ska kontrolleras vid ingången p g a att det förekommit vid köpstämmor att obehöriga kommit in och röstat.De lovade även att rösträknare och justerare av demokratiska skäl ska väljas en från både Ja- och Nej-sidan. Men ingen legitimationskontroll gjordesoch styrelsen justerade sitt eget stämmoprotokoll.Någon garanti för att inte obehöriga kommit in och röstat Ja i någon annans ställe finns inte.Protokollföraren/konsulten som enligt protokollet var vald av ordföranden/konsulten, kunde därför osant skriva i protokollet att de som röstade för ombildning var ”tillika medlemmar”, utan att justerarna/styrelsen rättade detta. Någon riktig justering finns alltså inte.

9.Vi ifrågasätter hur så mycket som hälften av Ja-rösterna på en köpstämma kan få vara generalfullmakter till vem som helst. En generalfullmakt innebär att hyresgästen överlämnaråt t ex ordföranden Lea Leskinen, eller den honsätter i sitt ställe, att företräda hyresgästen på stämman i allt, samt att rösta Ja. Detta ligger i styrelsens och konsulternas ekonomiska intresse, då alla i styrelsen vill köpa och konsulterna bara får sitt arvode på ca en miljon om ombildningen går igenom. Men för hyresgästerna är det ett gisseleftersom den drygt sista veckan blev en aggressiv jakt från konsulternas sida att övertygahyresgästerna att skriva på fullmakter. Konsulternaanvände t o m mutor i telefon och i mail om 20 000 kr för t ex en spis för att få tillräckligt många hyresgäster att rösta för brf som hyresvärd (bilaga 2). Där framgår också att på kvällen den 5december var antalet Ja-röster fortfarande inte tillräckligt.

10. Vi uppfattar att brf använder mutor. I den information om ekonomin vi fått ut av hyresgäster skriver brf rubriken ”Varje hyresgäst får 20 000 kr att renovera sin lägenhet för – t.ex. byta ut vitvaror.” och längre fram ”… ger dig 20 000 kr att renovera lägenheten för …” I den ekonomiska planen har beloppet ökat till 25 000 kr. Brf kommer emellertidinte ifrån sin skyldighet att enligt jordabalken bytaut vitvaror. Risken att de hyresgäster som inte vill köpa skriver på fullmakten bara för att få pengar till det valfria underhållet (VLU) är uppenbar.Meningen är att hyresgästen som motprestation ska tillåta att brf blir deras hyresvärd. Därför måste det anses vara en muta.

Bakgrund
Ekonomisk plan med teknisk utredning – englädjekalkyl
Brfs information och ekonomiska plan visar sig vara en glädjekalkyl med för höga hyresintäkter på en ökning med 3 % årligen i stället för 2 %, och mycket för låga kostnader. Brf redovisar ingen amortering på 11 år trots att amorteringsfria lån inte längre ges av allt fler banker.Planen bygger på att räntan kommer att ligga stabilt på 3,5 % de kommande 11 åren i st f bankernas rekommendation på 7 %. Denna låga ränta utlovas bådepå brfs lån och på bostadsrättsinnehavarnas privata lån.Brf uppmanar ”den som inte har någon inkomst alls” att låna av Bluestep trots att de tar skyhöga räntor. Inte en krona har avsatts för renovering med energiåtgärder under de kommande 11 åren för dessa 60 år gamla husmed vissa sprickbildningar, samt mycket höga och allt högre kommande uppvärmningskostnader. Dettakommer inom kort att innebära en höjd månadskostnad på flera tusen kronor, som en köpare behöver räkna med.
Köper inte de 72 % av hyresgästerna som planen bygger på, så ökar dessutom insatsen med flera hundra tusen kronor för varje bostadsrättsinnehavare. På den ekonomiska planen, som uppvisar stora brister, hade vi frågor som vi ville framföra på köpstämman.
Bl a denna information har vi i Lokala hyresgästföreningen Kristallskon lämnat på bomöten med hyresgästerna för att ingen ska råka illa ut och förlora sin bostad.

I den ekonomiska planen står också att varjekvarvarande hyresgäst får 25 000 kr för valfrittunderhåll och t ex ny spis i lägenheten om brf får köpa fastigheten, trots att brf ändå är lagligen skyldiga att byta spisen. Efter att brf ställt in ett möte p g a för få Ja-rösterbedrev bl a Patrik Rosén och Richard Allvén från Restate under den sista veckan före köpstämman en intensivtelefonkampanj för att få in tillräckligt många Ja-röster. Detta irriterade många hyresgäster som trots upprepade brev från brf inte visat intresse att lämna fullmakt.Under kampanjen betonade Restate både i telefon och via mail att hyresgästen får 20 - 25 000 kr. Det resulterade i ytterligare 7 fullmakter. Detta uppfattar visom en muta.

Den tekniska utredningen är till vår förvåning utförd av Restate själva, som knappast kan anses vara opartiska. De har uteslutit nödvändiga kostnader på minst 20 miljoner i renoveringsåtgärder. Därtill ärsammanställningen av kostnaderna i slutet av utredningen fel eftersom den missat 1 020 000 kr av dekostnader som samma tekniska utredning innehåller.Detta har intygsgivarna inte upptäckt, vilket är anmärkningsvärt.

Köpstämman den 8 december 2012
Den oberoende observatören Andreas Jaeger satt påandra sidan rummet och tittade bort, trots att han hörde att, som han uttrycker det, ”Det rådde en något upprörd stämning innan stämman”. Han såg varken att två lokalhyresgäster och en bostadshyresgäst nekades inträde, eller att bara vissa hyresgäster avkrävdes ansökan om medlemskap för att komma in. Han var varken framme vid ingången eller lyssnade på vad som sas, men skriver osanningar i sin rapport. Sanningen är att en av oss som lämnade in namninsamlingen vid dörren endast sa att det var en namnlista och läste upp rubriken. Frågan om firmatecknare, som han skriver om, har aldrig ens nämnts. En av oss som var där är faktiskt firmatecknare.

Han granskade inte namninsamlingen oberoende, utan gjorde det tillsammans med konsulterna. Han såg inte rubriken ”Vi vill fortsätta vara hyresgäster hosStockholmshem” och datumen för varje underskrift med adress, vilket de facto betyder återkallande av ev. fullmakter. (bilaga 3). Han påstår istället att ”det stod endast något i stil med "Jag vill bo kvar i min hyresrätt" tillsammans med ett antal namn och signaturer”, vilket inte är sant.

Han påstår om HGF-lokalerna att ”inget hyresförhållande finns i egentlig mening”, men detta är fel. Lokalerna ersätts både med pengar och tjänster som gynnar bolaget. Se p 3 ovan. Han har uppenbarligenåterigen tagit sin uppfattning från brf ochombildningskonsulterna, som är partiska.

Andreas Jaeger påstår i sin rapport att hyresgäster som inte redan var medlemmar i föreningen fick möjlighet att ansöka om inträde. Det är inte hela sanningen.Sanningen är att två hyresgäster nekades att ens ansökaom medlemskap och en som ansökt om medlemskap en dryg vecka innan stämman, aldrig hade nekats inträde. Vid förfrågan vid insläppet på köpstämman kunde styrelsen inte hänvisa till något avslagsbeslut. Några avkrävdes ansökan om medlemskap för att få komma in på den stämma de kallats till. Detta medan en rad hyresgäster som inte var medlemmar släpptes in. Att styrelsen fordrade medlemskap av vissa medan andra släpptes in som inte var medlemmar är suspekt och något som observatören borde ha uppfattat.

Trots att brf-styrelsen, inför hyresgästerna på ett bomöte, av demokratiska skäl lovat att rösträknare och justerare på köpstämman skulle väljas från både ja och nejsidan, så föreslog de sig själva och detta beslut klubbades snabbt igenom, utan att mötet fick lämna andra förslag. Någon opartisk justering finns alltså inte.

Styrelsens löfte på samma bomöte om legitimationskontroll vid ingången, eftersom det förekommit på köpstämmor att utomstående kommit in och röstat, hölls inte heller. Resultatet blev att ingen vet om någon annan av alla besökarna på Midsommargården denna lördag gick in och röstade Ja.Observatören observerade ingenting av detta.

Ekot har gjort en omfattande undersökning av bostadsrättsföreningars ekonomi och rapporterade den 22 oktober 2012 att flera hundra föreningar blivit tvungna att höja avgifterna med i snitt 25 % p g a konsulternas/brfs glädjekalkyler på äldre hus. Hans Lind, professor i fastighetsekonomi, menar att det beror på att brf vill erbjuda låga avgifter för att få fler med sigpå tåget, när de vill sälja snart. Göran Olsson, vd på intresseorganisationen Bostadsrätterna, säger att de har exempel på föreningar som fått en 100 procentig höjning. Han menar att köparen måste vara uppmärksam och noga med att titta på föreningens ekonomi inför ett bostadsköp. Konsulterna svarade på stämman på fråga från hyresgäster angående detta, atten av dem var sakkunnig och vd för bostadsrättsföreningarna i Sverige. De sa att de visste mycket bättre och att medias rapporter inte var sanna.Det argumentet måste anses vara grundlöst.

På punkten om den ekonomiska planen skulle frågor besvaras, men vi som vägrats all information tidigareoch vägrats delta fick inte heller nu ställa frågor om ekonomin.
På frågor från hyresgäster svarade inte styrelsen, som är de som enligt gällande lagstiftning är ansvariga. Det var konsulterna med sina starka ekonomiska intressen som svarade. Svaren kring olika kostnadsposter var att det ligger under rubriken ”Övriga kostnader”. Vi har efter mötet kunnat konstatera att i övriga kostnader finns det inte utrymme för att rymma alla dessa utgifter, det saknas här minst 1,2 mkr. Under pågående möte blev det således helt ogörligt för hyresgästerna att följa med och kontrollera om den ekonomiska planen håller.

Hur får det gå till?
1.Godkänner Stockholmshem att brf och konsulterna jagar hyresgäster och erbjuder mutor för att få in fullmakter för ett Ja?
2.Godkänner ni att lagens krav på medlemskap för att rösta Ja, och tillgång till intyg och handlingar inte följs?
3.Hur kontrolleras det hur oberoende en observatör är? I en ombildningsprocess finns det mycket starka ekonomiska intressen.
4.Vad avser Stockholmshem att göra för att sätta stopp för en s k oberoende observatör som i detta fall inte kan anses ha fullföljt sitt (arvoderade) åtagande om självständig observation, utan iställetuppenbarligen lämnat osanna uppgifter som han fått från de partiska ombildningskonsulterna?

•Han godtog att det ekonomiska intyget inte fannstillgängligt för hyresgästerna innan beslutet
•han kontrollerade inte vid dörren legitimation, ev. medlemsskap i brf, antal kontraktsinnehavare, om de är folkbokförda på adressen etc.
•han missade helt att ombudet för en kalladbostadshyresgäst nekades inträde
•han missade att två lokalhyresgäster nekades inträde medan andra ickemedlemmar släpptes in
•han missade att en hyresgäst tvingades mot sin uttryckliga vilja att ansöka om medlemskap för att få komma in, medan andra släpptes in utan medlemskap.
•han lyssnade inte själv på vad som sades, utan tog konsulternas uppgifter som sanna
•han kunde inte läsa namninsamlingen innantill
•han missade att styrelsen och konsulterna snabbt såg till att de själva både höll i stämman, räknade rösterna och justerade sitt eget protokoll

Kan det förfarande vi beskrivit vara förenligt medStockholmshems syn på en korrekt ombildning?
Om ytterligare underlag och bevis önskas så hör av er till xxxx.xxxx@gmail.com

Detta brev skickas även med mail.

Söndag 13 januari. Motion till fullmäktige 2013

Att skriva motioner till Hyresgästföreningens fullmäktiges årsmöte är stort. Personligen har jag fram tills nu aldrig skrivit en motion utan nöjt mig med att ställa mig bakom de motioner som min moderförening skrivit.
Efter att ha varit ledig större delen av helgerna och då haft tid att både reflektera och fundera över våra kommande stora utmaningar satte jag mig på kvällen fredagen den 4 januari framför datorn och klädde i bokstäder och ord mina tankar. Det utmynnade i nedanstående motion till vårens fullmäktige möte.
Eftersom motionen redan nått ut till en begränsad skara utanför kansliet och regionstyrelsen publicerar jag den här så alla kan läsa den.
Motionen är egentligen väl lång men eftersom jag skrev utifrån de tankar och engagemang jag har och känner fann jag ingen anledning att korta ned den. Hoppas ni orkar läsa motionen i sin helhet och inte bara att satserna:

Motion till Hyresgästföreningen Region Stockholms Fullmäktige.
Bakgrund, hyresgäst och medlemsinflytande.
Föreningarnas bostadspolitiska arbete har under de senaste åren utvecklats enormt och vi hörs allt mer i den politiska debatten. Trots det hårdnar klimatet för medlemmar/hyresgäster.
Min uppfattning är att vi i linje med Agenda 2016 måste bli ännu bättre på att stärka hyresgästernas möjlighet att påverka och ha inflytande på sitt boende.

Vi hyresgäster och hyresrätterna blir allt mer ansatta i vår region. Nyproduktionen är på tok för låg, samtidigt som hyresnivåerna i nyproduktionen är på tok för hög.
Upprustningen i miljonprogramsområdena påverkar tusentals hyresgästers boendesituation på fler sätt. Hyresgästernas inflytande på omfattningen av renoveringen och upprustningen är idag svagt. Många gånger utförs arbeten i samband med upprustningarna, vars syfte är att höja bruksvärdet och därmed hyran.
En del bostadsbolag, allmännyttiga såväl som privata, har fler olika dåliga lösningar för att finansiera upprustningarna, till exempel ombildningar, ägarlägenheter och försäljningar av allmännyttiga hyresrätter.
Hur påhittiga fastighetsägarna än är, såväl privata som allmännyttiga är det alltid hyresgästen som får betala slutnotan.
Eftersom bostadsmarknaden är överhettad av en gigantisk bostadsbrist, kan bostadsbolagen kräva fyra gånger hyran i inkomst. En spärr som hindrar många från att få eller byta sin lägenhet.

Hyrornas andel av Hushållets plånbok
Hyrornas andel av Hushållets plånbok är redan idag för stor och riskerar att bli större genom olika lagförslag och utredningar som ligger i linje med den politiska vilja hos de styrande politikerna, både regionalt och på riksplanet. Våra förhandlingar måste få ytterligare skärpt fokus på hyresgästernas ”hushållens plånbok” och vårt opinionsarbete måste öka på alla fronter genom lobbying på alla politiska nivåer, tydliga kampanjer med fokus på hyresgästnyttan och hyresgästens plånbok.

Vårt, regionens mätbara mål måste vara att max 25% av en genomsnittlig förvärvsinkomst skall utgöra hyran. Till grund för hyran skall ligga bruksvärdet hyresgästernas generella värderingar. Av hyran får maximalt 30 % vara baserat på det geografiska läget/området.

Hyresgästernas inflytande vid upprustning och ombyggnad
Hyresgästernas inflytande vid upprustning och ombyggnad måste öka, från nuvarande möjlighet att säga ja eller nej som oftast rent slentrianmässigt är ett svar som saknar både betydelse och inflytande. Ett yttrande från hyresgäster/medlemmar skall när så behövs vara väl underbyggt, med ett väl genomarbetat och dokumenterat stöd från regionen/regionkontoret.

Underhåll och förvaltning
Vid bristfällig underhåll och förvaltning skall hyresgäster/medlemmar erhålla samma stöd som ovan, alltså när så behövs vara väl underbyggt med ett väl genomarbetat och dokumenterat stöd från regionen/regionkontoret.

Ombildning av hyresrätter till bostadsrätter
Ombildningar förekommer på många håll i vår region. Stöd till aktiva medlemmar i berörda områden måste stärkas genom hjälp med att granska kalkyler samt genom underlag och stöd för lokalt påverkansarbete.

Ombildningar av hyresrätter till bostadsrätter
Vid ombildningar som är tveksamma behöver de lokalt aktiva medlemmarnas arbetet med att bevara och utveckla hyresrätten, efter prövning/granskning av regionkontorets jurister få stöd med att granska och klandra ombildningsprocessen. Exempelvis kan nämnas att den jurist som på uppdrag av Stockholm Stad deltar som observatör på köpstämmorna, inte på något sätt säkerställer intresset för de som lokalt vill bevara och utveckla hyresrätten.

Allmännyttans framtid
De allmännyttiga bostadsbolagens roll för bostadsförsörjningen i regionens kommuner är viktig. I den verklighet som vi lever, har på många håll i regionen de allmännyttiga bolagen sålts ut i sin helhet och upphört att existera som i till exempel Nacka, Danderyd, Täby, Salem och Vaxholm.
På andra håll kraftigt minskat genom försäljningar eller ombildningar av hyresrätter till bostadsrätter. Just nu finns förslag på att sälja hela eller delar av de allmännyttiga bostadsbolagen i Värmdö, Botkyrka, Stockholm och Nynäshamn.
De privata fastighetsägarna är i de flesta av regionens kommuner den enda eller största fastighetsägaren och därmed totalt dominerande på hyresmarknaden. Det finns i vår region bara två kommuner Södertälje och Botkyrka där de allmännyttiga hyresrätterna är i majoritet.
Den privata fastighetsägarens huvudintresse är att tjäna pengar och det kan hävdar en del politiker kombineras med det kommunala bostadsförsörjningsansvaret men min uppfattning är att de aldrig kan överta det politiska ansvaret för allas rätt till bostad.
Idag söker 40.000 – 60.000 personer akut bostad via Stockholms bostadsförmedling.
I snitt har det de senaste 10 åren byggts 2 – 3.000 hyresrätter per år vilket är på tok för lite.
Att på en allt tuffare hyresmarknad inte bevara och utveckla de kommunala allmännyttiga bostadsbolagen kan över tid bli förödande för regionens hyresgäster.
De allmännyttiga bostadsbolagens styrka måste användas av politikerna för att bygga hyresrätter med rimliga hyresnivåer.
Arbetet med att påverka regionens alla beslutsfattare så att de allmännyttiga bostadsbolagen behålls och utvecklas måste även framledes vara en del i regionens opinions/påverkansarbete.

Husombudens roll.
Husombudens roll har varit föremål för diskussion under flera år. Husombudens roll återfinns i de nyligen antagna förhandlingsrutinerna. I den framtid vi nu möter med allt fler privata fastighetsägare kommer husombudens roll bli mer betydelsefull för hyresgäster som bor i privat ägda hus där det inte finns lokala hyresgästföreningar.
I egenskap av förtroendevald är det självklart lika viktigt för husombudet att få tillgång till information som för den lokala hyresgästföreningen för det hus man är ombud, vilka är medlemmar, hyror, lägenheternas yta och lägenhets nr.

Jag yrkar på att fullmäktige för att stärka hyresgäster och medlemmars inflytande, beslutar att ställa sig bakom följande att satser:

Att regionen har som mål att hyrans andel av hushållets plånbok (disponibla inkomst) inte skall utgöra mer än 25% och att det geografiska läget/området inte skall utgöra mer än 30% av hyran.

Att när hyresgäster/medlemmar är berörda av upprustningar/ombyggnationer skall ett yttrande från hyresgäster/medlemmar när så behövs vara väl underbyggt, med ett väl genomarbetat och dokumenterat stöd från regionen/regionkontoret.

Att vid bristfälligt underhåll och förvaltning skall hyresgäster/medlemmar erhålla stöd när så behövs genom ett väl underbyggt, genomarbetat och dokumenterat stöd från regionen/regionkontoret.

Att medlemmar som vid ombildning av hyresrätter till bostadsrätter verkar för att bevara och utveckla hyresrätten lokalt får stärkt stöd genom hjälp med att granska kalkyler samt genom underlag och stöd för lokalt påverkansarbete.

Att vid ombildningar som är tveksamma erbjuda de lokalt aktiva medlemmarna att efter prövning/granskning av regionkontorets jurister, få stöd med att granska och klandra ombildningsprocessen.

Att vårt gemensamma arbete med att påverka beslutsfattare i vårt regionområde för att de allmännyttiga bostadsbolagen behålls och utvecklas, skall vara en del i regionens övergripande opinions/påverkansarbete.

Att de av föreningarnas årsmöten valda Husombuden skall få tillgång till vilka som är medlemmar, aktuella hyror och lägenhetsytor samt lägenhets nr för de hus de företräder.

Terje Gunnarson

Tisdag 8 januari. Motioner. Möte i Vällingby. Ombildning. Akelius.

Igår var det sista dagen för motioner till regionens vårfullmäktigemöte. Totalt har det kommit in trettio motioner till kansliet. Nu startar arbetet med att bereda motionerna till kommande styrelsemöte inför styrelsens ställningstagande. Skall bli intressant att se om det är mer fokus på bostadspolitik, förhandlingar och utveckling än rena organisationsfrågor. Återkommer i morgondagens blogg om motion till fullmäktige.

Att få träffa medlemmar och prata hyresrätten och dess utveckling är oerhört stimulerande så när jag fick en inbjudan från Vällingbyföreningen att i deras föreningslokal få träffa förtroendevalda och medlemmar på ett möte om dessa frågor tackade jag självklart ja. Vällingby har liksom alla andra föreningsområden fått en stor del av hyresrätterna ombildade till bostadsrätter eller sålda till privata hyresvärdar.

I Brännkyrka-Hägersten Föreningens område i sydvästra Stockholm har ett par olika ombildningar väckt både förundran och uppmärksamhet. I ett kvarter har ett par köpstämmor behövts för att få ihop nödvändig majoritet. Nu ifrågasätts starkt tillvägagångssättet av hyresgäster. Telefonröstning sägs ha ägt rum liksom röstning via sms och dessutom finns en del funderingar rörande medlemskapet i den BRF som finns i kvarteret. Hyresgäster i kvarteret har meddelat att granskning av hela processen kommer att ske.

Enligt säkra källor kommer Akelius försöka ombilda sina hyresfastigher i Skogås, Salem och i Täby. Det långsiktiga ägandet och viljan att ta ansvar för hyresrättens framtid och utveckling tar sig konstiga former ibland.

Lördag 29 december. Disney on ice. Medlemsutvecklingen. Bloggkommentarer. Ombildningar av hyresrätter.

Med jämna mellanrum får jag frågor rörande medlemsutvecklingen i region Stockholm. Det lättaste sättet att ta reda på antalet medlemmar för dig om är medlem är att logga in på vårt intranät så får du dagsaktuella uppgifter.
Senast jag frågade var prognosen att vi skall ha samma antal medlemmar i regionen vid utgången av 2012 som vi hade första januari. Om vi når dit är det första gången på sexton år och det i en region där det försvunnit mer än trettiotusen hyresrätter bara de senaste åren.

Under de senaste dagarna har jag fått fler samtal än vanligt rörande ombildningar och då från väldigt oroliga hyresgäster och en del har varit engagerade i att vilja ha kvar sin nuvarande kommunala allmännyttiga hyresvärd. Samtalen har kommit från både stad och län, I Stockholm rör det företrädesvis söderort och västerort. I länet Järfälla, Nynäshamn och Botkyrka. Helt klart är att det stöd vi ger till de lokalt aktiva hyresgästerna som vill bevara och utveckla hyresrätten är både nödvändigt och uppskattat. Tonläget hos de som vill ombilda är alldeles för ofta väldigt aggressivt och då speciellt när det saknas enstaka röster för att kunna köpa och ombilda ett hyreshus.

Jag får mängder av kommentarer till bloggen. En del berör de ämnen jag skriver om och är välskrivna i ett respektfullt tonläge och jag tycker det är tråkigt att inte publicera dom. Andra kommentarer är fulla av snusk, osakliga angrepp på olika personer eller bara allmänt elaka. Jag har tidigare skrivit att kommentatörer som lämnar sin mailadress får sina kommetarer publicerade övriga kommentarer publiceras inte.

Idag var Ewa och jag tillsammans med barnbarnen på Globen och såg på Disnay on ice.

Barnbarnen var helt betagna och upplevde helt tydligt föreställningen som väldigt fängslande vi vuxna var inte så väldigt imponerade men vad spelar det för roll när föreställningen riktar sig till barn.

När vi åkte in till Stockholm för att hämta barnbarnen var Dalarövägen ren och fin ingen snö eller halka. Motorvägen/Nynäsvagen nästan lika fin att åka på men när vi kom in i förorterna så var det som vanligt dåligt med snöröjningen. Hemma i Hagsätra såg det ut som vanligt med höga snövallar, dålig sikt i korsningar, inplogade bilar och bitvis oplogade eller isiga och hala trottoarer och gångbanor. Märkligt att Sveriges huvudstad inte skall klara av att ha en snöröjning i klass med små samhällen i länskommuner.

Torsdag 13 december. Förhandlingar. Lunchmöte. Snöröjning.

Förhandlingarna runt om i regionen pågår för fullt och med jämna mellanrum hör medlemmar av sig och frågar hur det går med förhandlingarna gällande deras hyror. Frågorna slussar jag vidare till ansvariga förhandlare men vädjar samtidigt till alla som frågar att ha lite tålamode ifall de inte kan få svar omgående eftersom alla som förhandlar har fokus å just förhandlingarna och ber således alla bloggläsare om samma sak.
På flera håll i regionen pågår opinions arbete för att ombilda hyresrätter till bostadsrätter. Informationen som skickats eller delats ut till hyresgäster i en länskommun väster om Stockholm är direkt felaktig och har dessutom påståenden som vi kommer att bemöta. Vår kommunikationsenhet håller på med att skriva fram en information som skall distribueras till de boende i berört område.
I ett annat område Enskede pågår också ett opinionsarbete för att ombilda hyresrätter till bostadsrätter och nu har jag fått uppgifter om att vi bedriver ett intensivt arbete för att bevara hyresrätterna i området. I ett mail anklagas vi för att inte ge hyresgästerna den hjälp de vill ha. Skall givetvis kolla upp vad som sker men jag hoppas att den efterfrågade hjälpen inte betyder att vi skall hjälpa till med att ombilda hyresrätter till bostadsrätter.
Träffar och äter lunch med en föreningsordförande. Samtalet rör folkrörelsearbete / förankring / förhandling / inflytande och vi blir båda engagerade i hur vi skall utveckla detta i linje med Hyresgästföreningens Agenda 2016 arbete.

Snöröjningen börjar nu komma igång i förorterna och på sina håll ser det ganska kul ut när bilarna helt plötsligt står övergivna mitt i gatan.

Söndag 15 januari. "Tvångsförflyttning" i Jordbro. Skattevilkor. 25.000 kronor.

Hyresgäster som inte vill ombilda skall flytta från hus där det finns intresse för ombildning är tanken med Haninge Bostäders ide och tänk för att man på det sättet skall uppnå tillräcklig majoritet för ombildning av hyresrätter till bostadsrätter om man lyssnar på bolagets  Vd Christoph Veide. Hyresgästerna är mindre entusiastiska inför iden. Lyssna på inslaget i SVT ABC

I Göteborgsposten finns idag en debattartikel om Skattevilkoren för hyresrätter. Om du är intresserad kan du läsa hela artikeln genom ett klick på länken till artikeln

Igår skrev jag om hur en bostadsrättsföreningen lovar 25.000 kronor i en reparationsfond för den hyresgäst som röstar ja till ombildning fast hon/han inte vill ombilda och köpa sin hyresrätt. Nu har frågan en något besvärande fråga för BRF dykt upp. De har lovat 25.000 kronor till en fond för hyresgästen som röstar ja när kommer pengarna och vem betalar om det inte blir en ombildning?