Måndag 31 januari. Strategimöte. Förbundsstyrelsen. Gabriel.

Hyresförhandlingarna pågår för fullt runt om i Sverige. I vår region har en hel del förhandlingar slutförts med olika allmännyttiga bostadsbolag. Förhandlingarna runt om i landet följer i stort samma mönster men det finns lokala avvikelser. Idag hade vi ett möte på förbundskontoret som berörde just strategier inför det fortsatta förhandlingsarbetet.
Förbundsstyrelsens möte idag inleddes med fotografering enskilt och i grupp. därefter vidtog förhandlingarna enligt dagordningen.
På dagordningen idén som styrdokument, regionala verksamhetsplanerna, bostadspolitik, kommande ledningskonferens, forskningsfrågor, nytillsatt styrgrupp för intranätet, uppdragslista från förbundsstämman 2010, förbundsstyrelsens arvoderingsnivåer, hyresförhandlingsläget, förbundschefens verksamhetsrapport och en del annat. Som vanligt ett styrelsemöte med väl förberedda ärenden med hel del dokumentation utsänd före mötet som vi kunde läsa in oss på före styrelsemötet.

När jag är på väg hem ringer barnbarnet Gabriel och vill bli hämtad för han tycker  det är länge sedan han var och hälsade på hos oss. Den vädjande rösten säger man inte nej till.

Efter den obligatoriska middagen på pasta, köttbullar och gurka är det dags att bygga med lego. Både Gabiel och mormor är inbitna legobyggare.

Söndag 30 januari. Regionstyrelsen på besök.

Idag hade Ewa och jag regionstyrelsen på besök. Trivsam kväll som inleddes med en gemensam måltid som sedan med någon sorts naturlighet övergick till att handla om Hyresgästföreningen och hur vi kan utveckla det lokala inflytandet och engagemanget. Mycket kom att handla om vårt ansvar som regionstyrelse och hur våra beslut kommuniceras och verkställs men också organisatoriska och vilken kultur vi är verksamma i.
Förhandlingar, lokalt arbete, upprustning/ombyggnad, Stockholmsmodellen, öppenhet och inte minst hur kan regionstyrelsen bidra till en öppnare struktur i hela regionen från hyresgäst - medlem - förtroendevald - personal - regionstyrelse.

Lördag 29 januari. Ledig dag.

Ledig dag med både båtfixande och en hel del annat. Båten ser väldigt kall och frusen ut men jag klättrade in och tog mig till dieseltanken. Hällde i medel som skall motverka allt möjligt och omöjligt som kan drabba bränslet när det står stilla i tanken under vintern. Det känns långt till båtsäsongen men om ett par månader kan jag nog börja vårrusta så smått.
Imorgon kväll har vi tolv middagsgäster det är regionstyrelsen i Stockholm som kommer på besök. Jag har tänkt att vi skall äta och umgås men också prata framtidsfrågor. Under lördagskvällen möblerar vi om lite så att vi kan duka ett långbord där alla för plats.

Fredag 28 januari. Förvaltning. Förtroendevald. En kamrat har gått bort.

I årets ramavtal med Fastighetsägarna Stockholm finns en speciell skrivning rörande förvaltningskvalité. Idag har jag varit i flera olika bostadsområden och tittat på hur det ser ut. Det är alldeles uppenbart att det är stora skillnader hur olika fastigheter förvaltas.
Det varierar stort mellan olika fastighetsägare men det är också uppenbart att en fastighetsägare kan ha stora skillnader i förvaltningen mellan olika bostadsområden. Nu återstår bara att tillämpa ramavtalet i årets hyresförhandlingar.
Idag har jag haft långa resonemang med olika förtroendevalda. En fråga som återkommit flera gånger under veckan och som jag försökt klara av att reda ut idag är rösträtt och valbarhet.
Enligt de nya stadgarna som gäller från 1 januari i år är alla i medlemshushållet över 15 år röstberättigade och det finns ingen begränsning på hur många röstberättigade det kan vara i ett hushåll.
Valbara till förtroendeuppdrag är alla medlemmar det finns inga begränsningar. Jag får ofta frågan om man kan vara förtroendevald om man bor i bostadsrätt och svaret på frågan är ja.

Karl-Erik Hammerin en kamrat och hyresrättskämpe med stort engagemang för den lokala utvecklingen i bostadsområdena har gått ur tiden.
Karl-Erik var under många år ledamot av vår för handlingsdelegation genemot Svenska Bostäder.
Under flera år var Karl-Erik ordförande för delegationen och var med och ledde förhandlingarbetet tillsammans med förhandlingsledaren. Bland annat var Karl-Erik med och tog fram avtalet om hur fristående arbets/gårdsföreningar skulle kunna utvecklas lokalt i bostadsområdena.
Vi kommer att sakna dig Karl-Erik både i förhandlingsarbetet men också i Styrelsen för Hyresgästförening Syd-Ost där du med din eftertänksamt och stora erfarenhet har bidragit till en stabil utveckling av den lokala verksamheten.

Torsdagen 27 januari. Strategiska samtal om hyresförhandlingar och systematiseringen av hyrorna i Stockholm. Ombildningskonsult med surt tonläge.

Arbetet med att förhandla hyrorna i regionen löper på planenligt i så gott som alla kommuner i vår region. Det finns dock undantag så idag hade vi ett ledningsmöte där vi resonerade en hel del med olika infallsvinklar. Det handlar om tankesätt lagstiftning olika tolkningar uppblandat med hyror bruksvärde fördelningar av hyresuttag. Vi avslutar med att hitta ett förhållningssätt i det fortsatta arbetet.

Den här veckan har vi ett skapligt mediagenomslag. Flera inslag i Svenska Dagbladet. DN. Tv4. mer än 15 artiklar i lokala media Mitt i tidningarna Metro City. Artiklarna har rört hyresförhandlingar, dåliga fastighetsägare, ombildning, ombuggnationer/upprustningar och politisk uppvaktning.

Under dagen får jag ett mail från en ombildningskonsult som inte är tillfreds med artikeln på SvD debatt. Jag har respekt för att den artikeln berör de som känner igen sig men ingen är nämnd med namn. Mailet följdes av en kortare mailväxling.
En mailväxling som gör mig väldigt fundersam. En konsult som har ett tonläge som inte liknar något jag varit med om från någon som sysslar med juridik.

Onsdag 26 januari. Styrgrupp. Hyressättning. Stockholmsmodellen. Delegationsmöte.

Styrgruppen för vårt arbete med Stockholmsmodellen träffades klockan 08.00 på morgonen idag. Resonemanget utgick ifrån nuläget och strategiresonemang inför det fortsatta arbetet. För oss är det glasklart hur modellen skall fortsätta att utvecklas.
Vilka värderingar som skall ligga till grund för modellen har vi fullmäktigebeslut på och hur det skall se ut. Det som ligger närmast på agendan är ett möte med referensgruppen. Datum för det skall vi försöka rigga imorgon.

Hyressättningen och de pågående förhandlingarnas knytning till den nya lagstiftningen är inte alltid helt klar. På de flesta håll i vår region har det inte varit några tolkningsproblem när det gäller nya lagstiftningen. Det är egentligen bara i Stockholm som det gnisslar lite men jag är övertygad om att med lite politiskt smörjmedel och en portion vilja så löser det sig på ett bra sätt i Stockholms Stad också.

Under kvällen gästar jag mötet som vår förhandlingsdelegation gentemot Svenska Bostäder har på kontoret i Globen. En kompetent och mycket ansvarstagande delegation som dessutom har förmågan att tänka långsiktigt och ansvarsfullt. Det är en hel del resonemang och den lilla delegationen som förhandlat fick mycket beröm för sitt arbete. Man hade några olika förslag att ta ställning till och efter en del resonemang kom en enig delegation fram till ett gemensamt beslut. Mer om detta i morgon fm.

Tisdag 25 januari. Bostadspolitik. Lagstiftning. Stockholmsmodellen. Regionstyrelsemöte.

Dagen började med en rejäl portion bostadspolitik och politisk resonemang med en ledande politiker. På agendan givevis hyressättning med olika infallsvinklar men också ägardirektiv till kommunalt bostadsbolag. Det finns ibland en vilja att se bostadsbolagen som en kassako med  (näst intill) obegränsad möjlighet till avkastning.
Finns alltid någon som är beredd att betal ännu högre hyra oavsett bruksvädet. Ja till och med höja hyran med 100% det finns alltid någon som är beredd att betala den begärda hyran.
Totalt tokfel och helt i strid med gällande lagstiftning. Efterfrågansstyrda hyror finns inte och skall inte finnas.

Arbetet med Stockholmsmodellen står så nu i för så gott som helt stilla. Imorgon, nu är det faktiskt idag, om några timmar skall styrgruppen ha möte på regionkontoret. Vi kommer då få en rapport om arbetet i projektgruppen. Den referensgrupp som finns kommer givetvis att kallas in för information och resonemang. Dag är vad jag vet inte bestämt men förhoppningsvis gör styrgruppen det i morgon.

Regionstyrelsens möte under kvällen kom att till större delen behandla motioner. Det har inkommit 29 motioner till årets vårfullmäktige och vi har samlat in den under några gemensamma rubriker som till exempel organisation bostadspolitik förhandling.
Ett anslagsäskande från Hyresgästföreningen i Skärholmen beviljades, förhandlingschefen informerade om förhandlingsläget, regionchefen hade på sin punkt kostnadersättning och skattelagstiftningen, tertsial rapporten, en kommande utbildning, jag informerade om tidsdipositionen på kommande fullmäktige och att vi skall vara på hotellet vi Norra Bantorget där vi haft flera fullmäktigemöten senaste åren.
Mötet blev lång och vi skiljdes efter ett avslutande snicksnack vid 22.30 på kvällen.

Måndag 24 januari. Politikerkontakt. Affärsmässighet. Förhandlingaläget. Upprustning och ombyggnads möte.

Att få resonera med politiker om bostäder förhandlingar lagstiftning och hyressättning är en viktigt del av vårt arbete med att utveckla hyresrätten som boendeform. Idag träffade vi två inflytelserika politiker och resonerade om aktuella frågor men också hur ser framtiden ut.
Speciellt de kommande upprustningarna i miljonprogramsområdena. Variationen är stor bland de kommunala bostadsbolagen. En del bolag i regionen har en skaplig ekonomi och stora bestånd med upprustningsbehov.
Botkyrkabyggen tillhör de som har ett bostadsbestånd där nästan allt är miljonprogramshus. Det betyder att de står inför en tokstor upprustnings kostnad som kommer inom loppet av några år i nästan hela beståndet. Det pågår en dialog med Hyresgästföreningen i Botkyrka men tufft blir det.
De kommunala bostadsbolagen i Stockholm är rika som troll och har många upprustnings projekt igång eller på gång. Finansieringen är inget problem för bolagen men hyresnivåerna efter upprustningarna är höga många gånger mer än vad hyresgästerna orkar bära.

Förhandlingarna runt om i regionen när det gäller hyresnivåerna rullar på i skaplig takt och nu är det fler avslut på ingång den närmaste tiden. Det verkar som att nivåerna i de flesta förhandlingarna kommer att landa på drägliga höjningar sett till inflation och taxehöjningar. Givetvis kommer jag som vanligt att informera så fort jag kan.
Under kvällen var jag på ett möte som nätverket Järvas Framtid bjudit in till. Mötet handlade om upprustning och ombyggnad. På mötet deltog hyresgäster från olika håll i Stockholm. Husby Rinkeby Rågsved Södermalm Bagarmossen Högdalen är några av områdena som det kom hyresgäster ifrån.
Oron var stor hos några för hur det kommer att gå till och vilket inflytande har vi hyresgäster Andra som är mitt i upprustningar berättade om sina erfarenheter. Informationsmaterial efterfrågades och en hel del förslag på hur det går att förbättra information samråd och genomförandet kom fram under kvällen. Givetvis kommer jag slussa det vidare till förhandlingsenheten och boutvecklingsenheten.
Avslutar kvällen med ett kortare samtal med en politiker som sitter i Styrelsen för Stockholms Stadshus AB vi avtalar tid för ett möte i morgon fm.
Väl hemkommen väntar Ewa med en god grönsallad med ägg och räkor.Nyttigt och lagom lätt mat att stoppa i magen när klockan drar sig mot elva på kvällen. Vi äter samtidigt som vi hinner utbyta dagens erfarenheter och fundera över om vi hinner ta ledigt på lördag. På söndag har vi antagligen middagsgäster.

Lördag 22 januari. Mail och Telefonsamtal. SvD Brännpunkt. Protokoll.

Mail och telefonsamtal under dagen och kvällen har fokus på dagens debattartikel i Svenska Dagbladet under rubriken Brännpunkt. Många spontana positiva reaktioner kom under dagen både när det gällde innehållet och att SvD hade tigit in artikeln.
Jag har också fått en kommentar som antyder att vi i vårt engagemang i det som artikeln berör, ombildningar, samarbetar med personer med uppenbart odemokratiska värderingar. Detta med anledning av vilka som skrivit under artikeln.
Vi är en partipolitiskt obunden folkrörelse. Det viktigaste är att alla som skrivit under har innerligt och uppriktigt engagemang att bevara och utveckla hyresrätten.
Här är adressen till artikeln i Svd:
http://www.svd.se/opinion/brannpunkt/stoppa-fusket-vid-ombildning_5883037.svd

Idag läste jag ett protokoll från ett styrelsemöte i ett av våra allmännyttiga bostadsbolag i Stockholm. Ett protokoll som visar en osund respektlöshet för både lagstiftning och det pågående förhandlingarbetet.
 Känns nästan som att det är väl lika bra att vi frånträder förhandlingarna och låter domstolsverket i det här fallet Hyresnämnden sätta hyrorna. Vi har respekt för förhandlingar och hyresgäster så givetvis blir vår utgångspunkt i ett sådant läge att vi skickar lika många ärenden som hyresgäster till hyresnämnden.

Fredag 21 januari. Stängt hotell. Fastighetsägarna. Svenska Dagbladet. Hem o Hyra. Tuletorget.

Tillsammans gör Hyresgästföreningens medlemmar och förtroendevalda ett fantastiskt bra jobb med att utveckla och bevara hyresrätten. I vår region ökar organisationsgraden. I många av våra föreningar ökar engagemanget och lokalt har vi utvecklat möjligheterna till engagemang och påverkan.

--------------------

Fastighetsägarna i Stockholm kommeterar de senaste dagarnas artiklar i Svenska Dagbladet rörande slumvärdar på följande sätt: - Självklart finns det förvaltningar som vi tar avstånd från. Samtidigt är det både orättvist och olyckligt att kalla hela områden för slum. Det är riktigt att det finns områden med stora problem och många goda krafter måste gå samman där och samverka för att vända en negativ trend - inte minst kommunerna, säger Tore Ljungkvist, vice VD på Fastighetsägarna Stockholm.
Tore varför inte hjälpa till med opinionsarbetet för återigen införa en förvärvslagstiftning där man med kraft kan avstyra att dåliga fastighetsägare från att få köpa eller köpa mer. Det räcker inte med att ta avstånd det behövs krafttag. Om jag minns rätt tyckte fastighetsägarna att förvärvslagstiftningen skulle avskaffas!

--------------------

Idag är det en artikel i Svenska Dagbladet om Tuletorget o Sundbyberg och hur det utvecklats de senaste åren efter att det kommunala bostadsbolaget Förvaltaren sålde kvarteret till HSB. När försäljningen var aktuell uppvaktade vi de styrande politikerna i Sundbyberg men också oppositionen och framförde våra tvivel över hur en ny ägare skulle komma att förvalta området.
Vi pekade på både förvaltnings men också upprustningsbehovet.
Till det kom en oro över att köparen skulle komma att oblida hyresrätterna till bostadsrätter eftersom köparen var HSB. Nu blev det inte något av någonting enligt Svenska Dagbladets artikel. Tråkigt att vi fick rätt.

--------------------

Tidningen Hem och Hyra skriver om Hyresgästföreningens medlemstapp. Jag låter bli att jämföra med andra folkrörelser bildningsorganisationer och frivillig rörelser och hur deras medlemsutveckling ser ut.
Jag begränsar mig till Hyresgästföreningen i region Stockholm.
7.294 medlemmar har vi tappat skriver tidningen. Ja vi har minskat med 7.294 medlemmar under året och det är givetvis oroande. Det mest oroande är att tappet beror på att antalet hyresrätter minskar.

22.220 lägenheter i det allmännyttiga beståndet och 8.000 i det privata beståndet av hyresrätter i Stockholms Stad har under de senaste fyra åren ombildats till bostadsrätter.
Till det skall läggas ombildningar i de allmännyttiga bestånden i Sundbyberg, Solna, Lidingö, Södertälje, Haninge, Huddinge, Sollentuna, Danderyd, Täby,  med fler kommuner. Ombildningar av privatägda hyresrätter fastigheter är enligt uppgift några tusen också.
Det finns ingen tillförlitlig siffra när det häller hur många hyresrätter som ombildats till bostadsrätter i vår region men en bra bit över 35.000 hyresrätter är det säkerligen.
Vikta 7.294 förlorade medlemmar mot mångdubbelt fler förlorade hyresrätter över 35.000.

--------------------

Regionens ordförandekonferens som skulle äga rum sista helgen mars måste flyttas och eventuellt byta datum. Farsta Hotell o Konferens där vi var inbokade skall byggas om till bostäder fick vi veta i slutet av veckan. Hotellverksamheten har blivit utköpt med ganska kort varsel så vi måste leta efter ett annat ställe som kanta emot oss med ganska kort varsel.

Torsdag 20 januari. Vald med förtroende. "Bostadskrisen ska ju varje enskild individ hitta en lösning på".

Frågan om vem som kan vara förtroendevald i Hyresgästföreningen blir aktuell med jämna  mellanrum som en följd av ombildningarna hyresrätt till bostadsrätt. Det kommer frågor som ingen har tänkt på tidigare.
Till exempel kan jag vara bostadsrättsinnehavare i ett hus med bostadsrätter där det också finns hyresrätter och samtidigt vara förtroendevald i Hyresgästföreningen. Ja kanske till och med på en årsstämma i bostadsrättsföreningen ta ställning till yrkande om hyreshöjning. Svaret på frågan är ja!
Så här svarar jag en medlem:
Nu har jag haft ett längre resonemang med en av förbundsjuristerna. Förbundsstyrelsen har tagit en del policybeslut i liknande frågor men inte någon som kan jämföras helt med din och Xxxxx frågeställning.
En medlem är valbar oavsett boendeform och med nuvarande stadgar och beslut valbar till vilket förtroendeuppdrag som helst så länge som medlem inte har något förtroendeuppdrag i Brf styrelse där man bor.
Medlemmarna väljer och alla som är fyllda 15 år och bor i medlemshushållet har rösträtt och är valbara. Så är det i en öppen och demokratisk folkrörelse allt enligt beslut på vår senaste Förbundsstämma i Uppsala förr året.

Vi genomförde förra året en riksomfattande kampanj Bygg Framtiden.
En kampanj som hade våra politiker som målgrupp.
En kampanj som pekade på behovet av fler hyresrätter.
En kampanj som fick många politiker att avge löften om att bygga fler hyresrätter.
En kampanj som fick de flesta politiker att förstå det kommunala bostadsförsörjnings ansvaret.
Dessvärre har inte alla förstått.
Finansmarknads ministern Peter Norman (m) i Rapport kl 19:30 angående riksdagens debatt om bostadsbubblan
Rapportern: Hur ska man göra för att hitta någonstans att bo?
"Man kan bo inneboende. Man kan tillsammans med andra kamrater hyra ett större hus osv."
Reportern: Är det lösningen på bostadskrisen?
"Bostadskrisen ska ju varje enskild individ hitta en lösning på"

En gång i tiden fanns det ett samlat politiskt ansvar att ge alla möjlighet till en bostad. Miljonprogramsområdena byggdes och klarade av att få ordning på en ett samhälle i kaos där en egen bostad var en utopi. Det går utför med bostadspolitiken om det över huvud taget finns någon i en del politiska partier.
Kan den enskildes individuella lösning vara att flytta in hos Peter Norman?


Svenska Dagbladets serie om dåliga fastighetsägare fortsatte i dag med en stor artikel om Kvarnskvaltan som äger hus i Rinkeby. Framöver kommer det säkerligen artikel om ACTA ett bolag som numera är riksbekant.
Läs mer på ACTAs webbsida:  https://www.acta.se/Investeringsprodukter/Fastigheter/Dokument/Nyheter-om-ejendomsselskaper/Fastigheter-med-miljarvinst-/
och på Hem och Hyras webbsidor:
http://www.hemhyra.se/Sidor/Skandalbolag-%C3%A4r-v%C3%A4rsta-v%C3%A4rden.aspx
http://www.hemhyra.se/Sidor/Sokresultat.aspx?k=roseng%C3%A5rd

Onsdagen 19 januari. Förhandlingar. Lägenhetsunderhåll. SvD.

Förhandlingarna trögar med de allmännyttiga bostadsbolagen. Jag försöker hålla mig informerad om läget som nog kan sammanfattas med att det på sina håll finns en olikhet hos parterna gällande hur bruksvärdet och den nya lagstiftningen skall tillämpas.
Att det är bruksvärdet som sätter hyresnivån är det inga som träter med oss om däremot finns det de som hävdar att bruksvärdet är för lågt eftersom de allmännyttiga bostadsbolagen varit hyres normerande och i och med det också har det rätta bruksvärdet.
De årliga förhandlingarna med de kommunala bostadsbolagen gäller eventuella justeringar av hyran utifrån en höjd kostnadsbild men också en bevakning och granskning av ägarnas krav på avkastning. Det märkliga är att oftast finns upprustning av något slag med i kostnaden som bolagen redovisar.
De får genom hyreshöjningar medel till de redovisade åtgärderna som för det mesta genomförs. Nästa är så återkommer bolagen med en begäran utifrån samma argument.
Frågan är då sänker de först hyran med beloppet de fick för att utföra jobb förra året och för att sedan förhandla kommande års behov?
Svaret är dessvärre nej.
Under dagen har vi en hel del resonemang om hyror och årets förhandlingar. Vi är alla överens om att förhandlingarna får ta den tid som behövs. Bättre ett bra resultat än ett snabbt avslut på förhandlingarna. Eller som någon sa hellre en seg femtilapp än en snabb hundring.
Idag träffade jag tillsammans med botutvecklaren Jan Demfors en hyresgäst och medlem som bor i ett allmännyttigt bostadsbolag i norra delen av vår region. Bolagets underhåll är VLU vilket ofta betyder väldigt lite inre underhåll av ytskikt så länge som hyresgästen inte betalar. Kloke Jan hade efter en första kontakt med medlemmen tagit kontakt med bostadsbolaget för att göra en besiktning redan idag på e.m.
Nu återstår att se hur besiktningen gick och vad bostadsbolaget har för handlingsplan så att hyresgästen blir tillfreds med sitt boende. Återkommer med rapport imorgon.

Svenska Dagbladet har en stor artikel om hur oseriösa fastighetsägare gör för att tjäna pengar på ett sätt som drabbar hyresgästerna som bor i deras hus. Allokton i Huddinge och hur de jobbar med sitt fastighetsbestånd och sina pengar som de inte har tillräckligt av för att kunna ha en god förvaltning tvärtom.
Läs mer i onsdagens utgåva av Svenska Dagbladet klicka på : http://www.svd.se/naringsliv/nyheter/husen-forfaller-nar-slumvardar-tar-over_5874821.svd
Imorgon kommer nästa artikel som handlar om en fastighet i västra Stockholm.
På båda dessa ställen har vi hjälp hyresgästerna med att få en drägligare tillvaro. Till och med betalat elräkning så att ett av husen inte skulle bli mörklagt.
Men nog är det tokfel att förvärvslagen togs bort så att det inte finns någon möjlighet att avstyra ett fastighetsköp som alla kan se blir tokfel.

Tisdag 18 januari. Hyressättning. Lagstiftning. Stockholmsmodellen. Privata förhandlingsdelegationen. Styrelsemöte. Lelånghus.

Hyressättning och bruksvärdessystemet är ett ämne som nästan alltid är i fokus när vi träffar olika fastighetsägare oavsett om de företräder/äger i privata eller allmännyttiga beståndet av hyresrätter. Resonemang om vad som är rätt bruksvärde och vad det skall baseras på är inte alltid självklarheter.

Ibland kan jag till och med få höra att bruksvärdet på lägenheterna i Stockholm är för lågt eftersom det skulle gå att hyra ut lägenheterna även om hyrorna dubblerades i ytterstaden.

Det skulle nog närmast kunna kallas efterfrågansstyrda hyror som i sin tur skulle strida mot gällande lagstiftning eftersom bruksvärdet skall ligga till grund för hyran det vill säga hyresgästernas allmänna värderingar.

Ambitionen med Stockholmsmodellen är givetvis att vi skall komma till rätta med hyrorna i Stockholm så att de speglar hyresgästernas värderinga och att alla hyresgäster skall förstå vad som ligger till grund för hyrorna. Som det ser ut idag kan det många gånger vara svårt näst intill omöjligt att förklara varför hyran är som den är.

Inför kvällens möte i den privata förhandlingsdelegationen för Stockholms Stad har den lilla delegationen ett möte dit jag blir inbjudenför att svara på frågor. Det är tryggt att se och höra hur grundligt lilla delegationen förbereder sina möten.

Idag var det en ordentlig genomgång av hur det nyligen påskrivna ramavtalet för Stockholms Stad skulle tillämpas. Ev. komplettering och hur det skulle hanteras och en del annat fanns på dagordningen.

Hyresgästföreningen i Syd-Ost hade under kvällen styrelsemöte med en diger dagordning. Förhandlingar, medlemskontakter, stöd till de lokala föreningarna, föreningens servicestationer, kommande årsmöte, bostadspolitik och nomineringar till regionstyrelsen m.m.

Föreningen har en väldigt aktiv styrelse och har dessutom verksamhetsutvecklare med stort engagemang nämligen Marianne Atteskär som snart att gå i pension och då ersätts av Gunnel Nyman Gräff lika engagerad och rutinerad boutvecklare som redan är på plats.

 Lelånghus har jag skrivit om på bloggen flera gånger tidigare och om deras hus i Rågsved. På dagen idag satte vi upp lappar i trapphusen om trappmöte under kvällen (4 timmar före mötet) med information om mötestid och innehåll.

Drygt 20 hyresgäster tog plats i trapphuset och lyssnade resonerade och var engagerade i samtalet. Underhållet eller snarast bristen på underhåll var det många som vittnade om. Nu gäller det att vi hjälper hyresgästerna så de får mer kvalitativ förvaltning.

Måndag 17 januari. TV4. Stockholms Stadshus och M politik. S politik. V politik. C politik. Mp politik Fp politik.

Idag var vår förbundsordförande Barbro med i TV4:s morgonprogram. Den numera rikskända Vd:n för bostadsbolaget Mitthem hade en idé om att de skulle betala 5 000:- till den som tipsade om att det hade rökts i det rökfria bostadsområdet i Sundsvall. Genomslaget på buskapet kan göra vem som helst avundsjuk om man nu bortser från budskapet. Det har fått internationell och nationell uppmärksamhet i media, så nu hade han bestämt sig för att upphöra med denna angiveriverksamhet. Ja inte vet jag om det bara var att få uppmärksamhet eller om det verkligen fanns ett uns av sanning i budskapet. Jag vill helst tro att det bara var ett tidigt aprilskämt. Läs mer hos Barbro på http://barbroengman.blogspot.com/

Moderate politikern och borgarrådet Joakim Larsson vill ha dialog med Stockholmarna.

Det är nog bra med dialog men för att det skall fungera måste man både lyssna och prata med alla som vill ha dialog. Märkligt nog är en av de svåraste att få dialog med i Stadshuset Joakim Larsson. Att enbart vara med i dialogen när man själv sätter dag datum och dagordning duger  inte om man vill ha dialog.
Joakims kompisar i Stadshuset såväl i alliansen som oppositionen kan säkert tipsa om hur man får en dialog. Till exempel så vet jag att idag träffade hyresgäster Centerns Per Ankesjö. På förra veckans seminarium i ABF Huset deltog politiker från V och S. Mp har frukostmöten. Fp resonerar gärna bostadsfrågor med våra företrädare.

Söndag 16 januari. Ledig dag. Seminarie planering.

Ledig söndag så jag passar på att planera en del kommande verksamhet. Vi har kommande seminarieserie rörande hyresrättens framtid och utveckling. Målgruppen för seminarieserien är engagerade medlemmar och förtroendevalda. Målet är erfarenhetsutbyte eftersom det finns en gigantisk mängd erfarenhet och kunskap bland alla som varit och är aktiva ute i bostadsområdena.

Det drar ihop sig till vårfullmäktige. April kan kännas lång bort men tiden går fort och det är mycket information som skall samlas ihop och skrivas in i verksamhetsberättelsen. Idag har jag funderat lite på vad jag skall skriva i inledning till 2010 års verksamhetsberättelse.
Det hände väldigt mycket förra året. Kampanjen Bygg Framtiden, mängder av bostadspolitiska debatter runt om i regionen, ny lagstiftning, ny organisation för vårt för handlingsarbete i regionen, förbundsstämma i Uppsala, ombildingar av hyresrätter till bostadsrätter och inte minst arbetet med Agenda 2016.

Lördsgen 15 januari. Lelånghus. Istappar.

Lelånghus har tre hus i Rågsved. Ett låghus och två höghus alla byggda i trä. För något år sedan hade vi en hel del jobb med att hjälpa hyresgästerna i husen i Rågsved. Lelånghus fick nyttjandeförbud det vill säga man fick inte bo i husen på grund av brandfaran.
Husen tömdes på hyresgäster och de flesta inblandade var förskräckta över både husens kvalité och byggnadssätt. Dessutom var kommunen höggradigt irriterad på hur bygget sköttes. Träd som skadades eller fälldes upplag på grönytor m.m.
Idag ringde en förtvivlad hyresgäst. Det rinner in vatten i lägenheterna från gigantiska istappar på fasaden som finns utefter stuprören. Tapeterna formligen"rinner" ner från väggen och det luktar fukt och mögel i lägenheterna.
Som toppen på eländet har man fortfarande inte skruvat fast toastolarna. Det gäller att sätta sig försiktigt annars tippar hela härligheten med toabesökare och allt.
Enligt uppgift bryr sig inte hyresvärden om eländet utan nöjer sig med att höja hyran. På måndag måste jag kolla om den är förhandlad.

Fredag 14 januari. Mediakontakt. Utvärdering av påverkansarbete. Ledig kväll.

 Media hör av sig ganska ofta och vill ha information om hur förhandlingarna med de allmännyttiga bostadsbolagen löper. Faktum är att det segar mer än vanligt. En del befarar att det beror på den nya lagstiftningen och att vi tecknade ett ramavtal med Fastighetsägarna Stockholm.
Personligen tror jag det beror på hur man skall hantera den extremt goda ekonomi som bostadsbolagen har. Att begära hyreshöjningar av den storlek som bostadsbolagen gör i Stockholm och försöka hävda behovet och då kopplat till att de vill bli affärsmässiga känns aningen konstigt. Affärsmässiga är de redan det har jag skrivit om på bloggen redan för några veckor sedan.

Att med jämna mellan göra en analys av vårt opinionsarbete är nyttigt. Speciellt om det görs av någon som inte är engagerad i Hyresgästföreningen. Neutrala ögon ser ofta mer än de som redan är färgade av en uppfattning eller övertygelse.
Häromdagen fick jag ta del av en ordentlig genomlysning som gav en hel del aha upplevelser. Vi är duktiga men på några områden kan vi bli ännu bättre men det kommer att kräva hel del engagemang från flera av oss.

Fredag och ledig kväll. Packade väskan och hämtade Ewa sen styrde vi kosan ut från staden mot fritidshuset. Väl framme fick jag skotta snö och is på uppfarten. Veckans töväder har förvandlat snön till hårda isiga klumpar som vi halkar omkring på men imorgon skall de bort ikväll blir det enbart vila framför en trivsam brasa och en båttidning.

Torsdag 13 januari. Ungas boende. Kommande fullmäktige. Snö och Kyla. Media. Barbarn.

De senaste dagarna har det varit många inslag i etermedia och tidningar om ungas behov av boende. En del vill få igång flyttkedjor för att lösa problematiken med ungas bostadsbehov. Andra hävdar att flyttkedjorna inte når de unga bostadssökande.
Några vill att det skall byggas enkla "nödbostäder" för att lösa bostadsbehovet. Minskad standard med gemensamt kök  m.m. Varför skall unga behöva ha lägre standard?
Nej det enda som löser bostadsbristen är mer nyproduktion av hyresrätter men det måste vara hyresrätter som har hyresnivåer som inte är tokhöga. Hyresnivåer som närmar sig tiotusen kronor i månaden för en tvårums lägenhet är på tok för dyrt.

Förberedelserna inför vårt fullmäktigemöte i vår har börjat och jag fick idag frågan om plats och lokal är bestämd. Svaret på den frågan är nej. I slutet av månade kommer vi få besked om vi kan få den som vi önskar. Motionstiden har nu löpt ut så nu börjar beredningsarbetet.

Under dagen hör media av sig med frågor angående hur förhandlingarna med de allmännyttiga bostadsbolagen fortlöper i regionen. Svaret är att det går trögt på de flesta håll men vi har inge brådska det viktiga är givetvis resultatet. Det verkar som att många företag ute i länet avvaktar förhandlingarna i Stockholms Stad.

Mer snö och kyla är på gång och det kändes när vi åkte hem under sena kvällen efter att ha varit och hälsat på barn och barnbarn. Nu börjar vi längta till våren värmen båten Almedalen.

Onsdag 12 januari. Politikerkontakt. ABF. Föreningspotten.

Nu börjar det närma sig tiden för byte av styrelseledamöter i de allmännyttiga bostadsbolagen runt om i regionen. Jag hoppas att alla nya och gamla ledamöter och styrelseordförande tar sig den nödvändiga tiden för att läsa in sig på den nya lagstiftningen. Det är problematiskt om vi inte har samma plattform att stå på när förutsättninganra för bostadsbolagen bestämms i styrelserna.

Idag hade jag vid ett par olika tillfällen kontakt med hyresgäster som var bekymrade över hyresnåverna efter upprusstningar och stambyten. De var helt klart så att de får som de säger mycket för pengarna men det blir problematiskt om de inte har pengarna. Vi har en rejäl utmaning framför oss när det gället upprustningarna i "miljonprogramsområdena"
För någon dag sedan träffade jag en förtroendevald i en Lokal Hyresgästförening i ett privat bostadsbestånd. Hon var väldigt upprörd över att hon inte fått några medel för stadgebunden verksamhet till sin Lokala Hyresgästförening trots att de två år i rad ansökt.
Jag fick en rejäl "överhalning" och lovade att undesöka varför. Nu visar det sig att de inte har ansökt om några medel ur den så kallade LH Potten hos oss utan enbart fått medel från bostadsbolaget.
Helt klart är att vi har bra koll på vilka medel som betalas ut och till vad. Vi har också ansökningsformulär som måste fyllas i och där finns det nog ett behov av att göra dessa lite enklare så att de förtroendevalda framledes vet var de söker ekonomiska medel och till vad.

Nätverket Rädda Hyresrätten hade idag bjudit in till ett möte i ABF huset i Stockholm. Temat var hur alla kan hjälpas åt att bevara och utveckla hyrerätten och på så sätt motverka ombildningarna av hyresrätter till bostadsrätter.

Panelen bestod av representanter för nätverket Rädda Hyrerätten, Nätverket Rädda Linjalen och från Hyresgästföreningen deltog jag. Många deltagare berättade om sina olika erfarenheter från bostadsområdena runt om i regionen.

Det fanns väldigt många på mötet som vill vara med i arbetet att bevara hyresrätten. Jag lovade att skicka ut information till de som hade skirivt upp sin mailadress på listan som cirkulerade runt under mötet. Vi enades om att tillsammans förbättra de hjälpmedel som finnns tillgängliga men också ta fram nytt material. Alla verkade vara överrens om att det behövs lokalt engagerade hyresgäster för att arbetet med att bevara hyresrätten skall bli framgångsrikt.

Hyresgästföreningen håller på att utveckla en utbildning enlit vårt fullmäktigebeslut. Utbildningen kommer att ta tillvara många av de erfarenheter som gjorts i bostadsområdena de senaste åren. Vi har även en beredskap för att hjälpa till i bostadsområdena när det ringer hyresgäster som vill ha hjälp eller stöd i det lokala arbetet.

På telefon 08-50706000 kan man nå Tina Norrström som är ansvarig för samordningen.

Tisdag 11 januari. Förhandligar. Kurs och seminarieplanering. Förhandlingsråden. Arbetsutskott.

Vårt fokus på förhandlings verksamheten är stort just nu. Många hundra förtroendevalda medlemmar och hyresgäster är engagerade i hyresförhandlingarna runt om i regionen. I år har vi många olika faktorer att ta med i förhandlingsarbetet.
Ränteläget, ägarnas avkastningskrav, utlovade upprustningar som ligger i den förra året förhandlade hyran som inte utförts, otroligt stark ekonomi i hel del bostadsbolag, en lagstiftning där vår syn på den nya lagstiftningen inte alltid är den samma som bostadsbolagens.
Några kommunala bostadsbolag har vi slutit avtal om 2011 års hyresnivåer men det återstår en stor majoritet. Några privata fastighetsägare har vi också slutfört och kommit överens med om hyresnivåerna men det återstår en hel del.
Förhandlingsråden i regionen fungerar jobbar på i de flesta av regionens föreningar.
Förhandlingsråden har en väldigt viktig uppgift i föreningarna. Råden skall med hjälp av de anställda förhandlarna göre en prioritering av vilka fastigheter i föreningsområdet som skall prioriteras och därmed granskas särskilt i årets förhandlingar.
Det kan till exempel röra sig om dålig förvaltning eller trygghet. Kvalité i förvaltningen av hyreslägenheter och fastigheter kommer säkerligen att få en allt större betydelse när hyrorna skall förhandlas. Kopplingen till bruksvädessystemet är glasklar det vill säga hyresgästernas allmänna värderingar skall styra och inget annat.
Mer problematiskt blir det när förhandlingsråden inte kommit igång med sitt arbete. Då får förhandlarna och förhandlingsledarna svårt att följa våra riktlinjer när det gäller hur prioriteringar skall genomföras i förhandlingsarbetet.
Totalt finns det i regionen ca 25 allmännyttiga bostadsbolag och över 5,000 förhandlingsordningar med privata fastighetsägare. Som alla förstår är det en stort arbete som kräver engagemang och uthållighet hos alla våra inblandade förtroendevalda och personal.

Under dagen har vi ett planeringsmöte som bildningsledarna kallat till. Vi har ett fullmäktigeuppdrag att genomför utbildning av engagerade hyresgäster som vill jobba med att bevara hyresrätten och i och med det arbetet undvika att det ombildas hyresrätter till bostadsrätter. Under sakkunnig ledning pratar vi om både målet med utbildningen, målgruppen för utbildningen, olika föreläsare, tidsåtgång och en hel del annat rörande utbildningen.

Under kvällen sammanträder regionstyrelsens arbetsutskott. På dagordningen kommande fullmäktige och dess arbetsformer och vilka skall bjudas in och har vi en lämplig lokal att vara i. Mycket logistik är det för Vivan och Ingela på kansliet. Det ser ut som att det kan lösa sig med lokalfrågan på ett mycket bra sätt. Återkommer när jag vet mer.
Vi utsåg också en arbetsgrupp för vårt kommande engagemang på Gotland och Almedalsveckan. Alla är ännu inte tillfrågade så jag återkommer med namnen.
En hel mängd med motioner har inkommit som kommer behandlas på fullmäktiges årsmöte i vår. Det handlar om förhandlingar, styrdokument, ombildningar och juridiskt stöd, vår webbplats, ekonomi och organisationen.
Nu gäller det att vi hanterar motionerna med stor respekt och har en dialog med motionärerna så vi får bästa möjliga beredning.

Måndag 10 januari. Lokal verksamhet. Vårt förhandlingsupprag. Fabege. Lokalt engagemang. Ordförandekonferens.

Lokal verksamhet är ett verksamhetsområde som vi utecklar allt mer. Nästan all verksamhet som sker i bostadsområdena är styrd av hyresgästerna och utförs av lokalt förtroendevalda medlemmar och av hyresgäster som är engagerade i sitt bostadsområde och dess utveckling.
Vi har i många av våra bostadsområden betydligt mer verksamhet än det som redovisas i våra verksamhetsberättelser. Idag hade vi ett resonemang om hur vi skall gortsätta utveckla det lokala arbetet men också på ett lättfattligt sätt dokumentera allt verksamhets som pågår.

Vårt förhandlingsuppdrag är nog det viktigaste av alla våra uppdrag. Förhandlingarna påverkar hyresgästernas ekonomi och för de flesta hyresgäster är hyran den enskilt största utgiften. Vårt uppdrag är att se till att den förhandlade hyran speglar bruksvärdet, hyresgästernas generella värderingar.
Ibland kan jag oroas över att det finns ett krav från parterna som vi förhandlar med att hyran skall blott och enbart baseras på en kalkyl som speglar fastighetsägarens behov av ekonomisk täckning för utgifter och krav på avkastning och det kan gälla både kommunala allmännyttiga bolag och privtägda bolag.
Under dagen har jag vid flera tillfällen möjlighet att utbyta tankar och erfarenheteter runt detta med olika personer väl insatta  i problematiken säväl förtroendevalda som anställd personal.

Fabege har en fastighet med hyresrätter i Rinkeby som genomgått stambyte och upprustning av lägenheterna. Ett arbetet som hyresgästerna kritiserat därför att arbetet på olika sätt inte varit väl utfört.
Hyresnivåerna har fastställts efter förlikning i hyresnänmden och är höga och många av hyresgästerna har svårt att klara hyreskostnaden. Ganska många hyresgäster var kritiska till hur arbetet med stambytet och upprustningen genomförts och därmed också till hyresnivån.
Eftersom vi har ett avtal med Fabege om upprustningen kunde inte vi bestrida hyresnivån efter upprustningen. Efter ett möte med hyresgäster beslutade vi trots allt att ge hyresgästerna en möjlighet att i hyresnämden yrka på lägre hyror utifrån dåligt utförd upprustning och höga hyresnivåer.
Idag fick några av oss ta del av domen. Dessvärre förlorade hyresgästerna i hyresnämden.
Så här står det i domslutet:
De felaktigheter som uppstått vid ombyggnaden ska enligt nämndens mening åtgärdas inom ramen för reklamation och garantibesiktning och inte påverka lägenheternas bruksvärde. Hyresgästernas ansökningar ska därför lämnas utan bifall.

Ordförandekonferens i Nynäshamn fick avsluta arbetsdagen.
På dagordningen fanns först de nya stadsgarna och vad som ändrats mot tidigare. Rösträtten och rätten att inneha förtroendeuppdrag var ett par av de förändringar som det pratades mest om.
Agenda 2016 är en viktig del av vårt fortsatta arbete att väcka engagemang men också ett bra sätt att lägga vårt arbete på rätt sätt. Att alltid vikta hyresgäst och medlemsnyttan mot det vi planerar att genomföra och det vi genomför är nästan det viktigaste i allt vårt arbete. Att väcka och tillvarata engagemang i bostadsområdena är en självklarhet i arbetet med Agenda 2016.
Väl hemkommen finns en trave mail att besvara och magen skriker efter en sen middag. Så tågordningen blir käk mailsvar och bloggskrivande som avslutas ganska sent idag.

Söndag 9 januari. Nytt år Nya Mål.

Under helgerna har jag försökt vara ledig så mycket som möjligt. Hösten och vintern har varit en oerhört intensiv period för många av oss. Politikerdebatter bostadsdebatter hyresdebatter påverkansarbete ombildningarna av hyresrätter och kommande ny lagstiftning.
I så gott som allt vårt arbetet har vi på ett tydligt och många gånger framgångsrikt företrätt hyresgäster och hyresrätten.
Under det kommande året är det min bestämdaste uppfattning att vi skall bli ännu bättre på det som vi redan gör jättebra.

Vi står inför en hel del utmaningar när det gäller upprustning och ombyggnationer i det befintliga bestådet av hyresrätter. Under 2010 grundlade vi tillsammans ett sätt att jobba med dessa frågor på Järvafältet som måste ses som väldigt bra. Nu gäller det att vara lika framgångsrik i övriga delar av Region Stockholm.
Hyresförhandlingarna pågår för fullt runt om i regionen och under veckan skall jag redovisa alla större bolag som är färdigförhandlade när det gäller hyrorna för 2011.
Stockholmsmodellen och arbetet med den har vilat i ett par månader. Det har varit nödvändigt att pausa det arbetet medtanke på att det har funnits en del att fundera över hos parterna. Dessutom har åtminstone vi haft en hel del annat som behövt all fokus i slutet på året till exempel kommande lagstiftning och upprustningsfrågor.

Informationssidan http://www.hyror.se/ kommer att uppdateras med hel del bakgrundsinformation om arbetet med att systematisera hyrorna i Stockholm. Från trevande försök i början på 2000 talet till beslutet om Stockholmsmodellen och hur arbetet med modellen fortskrider.

Jag stängde bloggen för kommentarer några veckor men den funktionen är numera öppen igen. Självklart är det min önskan att kommentarerna skall röra det jag skriver om och ha en trevlig ton.
Om kommentarerna återigen blir av typen personliga påhopp elakheter och liknande finns det ingen anledning att ha kommetarsfunktionen igång.
Dessutom är den som "äger" bloggen ansvarig för innehållet i kommentarer som andra skriver på bloggen.

Årets första Blogg Måndag 3 januari 2011. Debattartikel i DN

I dagens utgåva av DAGENS NYHETER har Fastighetsägarnas vd Reinhold Lennebo skrivit en debattartikel. En debattartikel som har den nya lagen som utgångspunkt. Artikeln har en väldigt konstig vinkling när det gäller hyror och hyressättning. Klicka på http://www.dn.se/debatt/hyresgastforeningen-maste-acceptera-nya-hyreslagen

Låt oss komma ihåg att i grund och botten är överenskommelsen som Reinhold beskriver i sin artikel ett resultat av ett gemensamt intresse och arbete mellan SABO och Hyresgästföreningen att bevara och utveckla hyresrätten. Fastighetsägarnas enda insats var i stort sett med att dra den svenska modellen till EU för att få höja hyrorna.
Först på upploppet knackade Fastighetsägarna på dörren och ville vara med och påverka tillsammans med de övriga parterna på hyresmarknaden. Fanns det en rädsla för att deras EU anmälan skulle möta motgångar?
Lite raljant sagt skulle man kunna säga att de tog till det kreativa tricket att dra kunden Hyresgästen till domstol för att få mer betalt. Ett i och för sig inte ovanligt beteende bland en del fastighetsägare. Får vi inte tillräckliga hyreshöjningar så går vi till domstolsverket (Hyersnämden) för att få höja hyrorna, Ett i en affärsmässig värld näst intill okänd affärside.
Det mer normala när efterfrågan är större än tillgång är att man ökar man på produktionen. Ökad produktion brukar i den sunda affärsmässiga världen betyda sänkta produktionskostnader men inte i Fastighetsägarnas värld.

Utan att dra alla kommunala bostadsbolag över en och samma kam vill jag med bestämdhet påstå att mer affärsmässiga än de allmännyttiga i Stockholm är kan man knappast bli.
Dessa bolag är rena vinsmaskinerna. De privata fastighetsägarna med Renhold Lennebo i spetsen borde ha studerat hur de kommunala bostadsbolagen förvaltar sina fastigheter och sin ekonomi innan de uttalar sig om bolagens affärsmässighet.

För några år sedan hämtade Stockholms Stad ca. 4.000.000.000 kronor ur de kommunala allmännyttiga bolagen i Stockholm.
Trots det har idag Svenska Bostäder en soliditet på 100 procent.
Både du och jag Reinhold var på ett seminarium där en av de större och välrenomerade fastighetsägarna pratade om sin affärsmässighet och aktieutdelning till ägarna. En utdelning som om jag minns rätt var lägre än vad en del kommuner tar ut ur sin allmännytta. Dessutom strävade man efter att nå en likviditet på uppmot 30%. Jämför det med de allmännyttiga bostadsbolagen som Fastighetsägarna inte anser vara affärsmässiga.

På en direkt fråga till den då ansvarige statssekreteraren vad affärsmässigt skulle innebära för de allmännyttiga bostadsbolagen i Stockholm blev svaret ingenting de är redan affärsmässiga.
Vi som är engagerade i hyressättning i Stockholm säger inte mot. Tvärtom!!