Idag har jag varit på Ikea i flera timmar. Detta jättevaruhus med massor av möbler platta paket som sedan skall moteras ihop till stolar hyllor skåp lådor och garderober. Vi kryssade fram mellan stressade småbarnsföräldrar med barnvagnar och kundvagnar. De måste vara utrustade med en gigantisk portion av tid och tålamod.
Kommade vecka är det en hel del möten som rör det mesta i en ordförandes värld. Politikermöten interna möten kampanjtänk personaldag på tisdag motioner till vårfullmäktige som skall beredas och besvaras m.m.
På torsdag träffas vår förbundsstämmodelegation kl 18.00 på kontoret i Globen. Inbjudna är alla ordinarie ombud plus ersättare regionstyrelsen och kontorets ledningsgrupp. Alla kommer att få färsk information om upplägg.
Under eftermiddagen bokar jag ett möte med en utvecklingskonsult. För mig är det viktigt att få bryta tankar och funderingar med någon utanför Hyresgästföreningen. Någon som kan ställa de rätta frågorna och vara ett bollplank.
Vår presstalesman söker mig under eftermiddagen och vi ringer om varandra ett antal gånger. Vi får så småningom kontakt och jag får en hel del information om vad som hänt i slutet av förra veckan och under helgen.
Två av regionens föreningsorförande hör av sig om olika frågor. Utförsäljning av hyresrätter och organisationsfrågor dominerar agendan.
söndag 31 januari 2010
lördag 30 januari 2010
Lördag 30 januari. 85 års kalas uppblandat med HGF frågor.
85 år är en ansenlig ålder som min mor firade idag bland släkt och vänner. Självklart hade många vänner infunnit sig till firandet men absolut bäst var att mina norska kusiner tog sig tid att komma hit.
Under dagen kommer en del sms angående olika händelser i hyresgästvärlden. Jag hade lovat att inte svara/prata i mobilen men sms fungerar också att kommunicera med. Bokade några möten och skall återkomma till några under måndagen.
Via mail får jag positiva synpunkter på förbundets utspel rörande ombildningar och tillsyn så att de skall gå rätt till. Självklart är det så att vi måste försöka påverka lagstiftningen samtidigt som vi bedriver opinionsbildning mot ombildning. Det ena förtar absolut inte det andra.
Nu kan man läsa om hur nya Slussen mitt i Stockholm kan tänkas bli. Mycket av den befintliga veksamheten kommer försvinna till förmån för gångtrafik och små resturanger. Förhoppningsvis blir luft och miljö bättre för den boende runt slussen. Klicka på länken och se ett TV inslag på DN:s webb TV: http://www.dn.se/webbtv/nyheter/nya-slussen-ombyggnation-forslag-1.1032758
Under dagen kommer en del sms angående olika händelser i hyresgästvärlden. Jag hade lovat att inte svara/prata i mobilen men sms fungerar också att kommunicera med. Bokade några möten och skall återkomma till några under måndagen.
Via mail får jag positiva synpunkter på förbundets utspel rörande ombildningar och tillsyn så att de skall gå rätt till. Självklart är det så att vi måste försöka påverka lagstiftningen samtidigt som vi bedriver opinionsbildning mot ombildning. Det ena förtar absolut inte det andra.
Nu kan man läsa om hur nya Slussen mitt i Stockholm kan tänkas bli. Mycket av den befintliga veksamheten kommer försvinna till förmån för gångtrafik och små resturanger. Förhoppningsvis blir luft och miljö bättre för den boende runt slussen. Klicka på länken och se ett TV inslag på DN:s webb TV: http://www.dn.se/webbtv/nyheter/nya-slussen-ombyggnation-forslag-1.1032758
fredag 29 januari 2010
Fredag 29 januari. SvD. Andrahandsuthyrning. Bostadspolitik. Fullmäktigemotioner.
Svenska Dagbladet har idag en artikel om hur KD vill att boendeskatten bör sänkas. KD vill att den som hur som mest halva sin lägenhet skall få skattelättnader. Detta som något slags tafatt försök att hjälpa unga vuxna att få tak över huvudet. Vem vill ha tillbaka en omfattande uthyrning av rum styckevis i hyreslägenheter. Knappast unga vuxna som söker bostad..
Vårt förbundskontor har uppmärksammat hur tokigt det kan bli vid ombildningar och har därför skrivit till regeringen och pekat på att det förekommit uppgifter om falska fullmakter, påtryckningar, skadegörelse och hot. Om det anses för långtgående med myndighetskontroll vid alla ombildningar så bör det i alla fall vara möjligt när tio eller fler av hyresgästerna kräver detta. I första hand tänker sig förbundskontoret att länsstyrelsen ska ansvara för övervakningen.
Under förmiddagen träffar jag regionens påverkansansvarige och har ett givande samtal om regionens opinionsarbete, bostadspolitik och hur vi skall jobba framledes för att driva våra frågor gentemot den politiska makten.
Nu har det kommit en mängd motioner till vårens fullmäktige och en hel del rör förhandlingar, husombudens uppgift och roll samt förhandlingsrådens ansvar. Vi skall försöka bereda motionssvaren så att alla motioner som hänger ihop kan besvaras i ett samanhang.
Under eftermiddagen läser jag igenom en hel del fakta som rör lokalt arbete och vårt engagemang i det lokala arbetet.
Väl hemma så hämtar jag några nycklar i den närliggande glas och ramaffären. Min hyresvärd har lämnat in nycklarna till min lägenhet där för att jag skall kunna hämta dem efter att kontoret stängt.
Imorgon blir det städdag och 85 års firande så troligtvis hoppar jag över bloggandet.
Vårt förbundskontor har uppmärksammat hur tokigt det kan bli vid ombildningar och har därför skrivit till regeringen och pekat på att det förekommit uppgifter om falska fullmakter, påtryckningar, skadegörelse och hot. Om det anses för långtgående med myndighetskontroll vid alla ombildningar så bör det i alla fall vara möjligt när tio eller fler av hyresgästerna kräver detta. I första hand tänker sig förbundskontoret att länsstyrelsen ska ansvara för övervakningen.
Under förmiddagen träffar jag regionens påverkansansvarige och har ett givande samtal om regionens opinionsarbete, bostadspolitik och hur vi skall jobba framledes för att driva våra frågor gentemot den politiska makten.
Nu har det kommit en mängd motioner till vårens fullmäktige och en hel del rör förhandlingar, husombudens uppgift och roll samt förhandlingsrådens ansvar. Vi skall försöka bereda motionssvaren så att alla motioner som hänger ihop kan besvaras i ett samanhang.
Under eftermiddagen läser jag igenom en hel del fakta som rör lokalt arbete och vårt engagemang i det lokala arbetet.
Väl hemma så hämtar jag några nycklar i den närliggande glas och ramaffären. Min hyresvärd har lämnat in nycklarna till min lägenhet där för att jag skall kunna hämta dem efter att kontoret stängt.
Imorgon blir det städdag och 85 års firande så troligtvis hoppar jag över bloggandet.
torsdag 28 januari 2010
Torsdag 28 januari. Organisationsfrågor. Miljöpartiet. Vänsterpartiet. Syd-Ost.
Under förmiddagen är jag sysselsatt med allehanda organisatoriska spörsmål. En hel del rör årsmöten på LH och Föreningsnivå. Har också en kortare överläggning med regionchefen om några aktuella händelser bland annat ett par möten som varit med hyresgäster.
Ett ombildningsärende där vi biträder en medlem har väckt ett visst politiskt engagemang. Jag har under dagen en del kontakter i ärendet och svarar på frågor utifrån mitt perspektiv som förtroendevald. Den politiska bilden är inte alltid den samma som ett tjänsteutlåtande.
Tillsammans med en grupp hyresgäster träffar jag Miljöpartiet i Stockholms Stadshus. Vi pratar en hel del om lagstiftning, framtidens hyresrätter, ombildningar och hur viktigt det är att allt går rätt till.
Lite senare på eftermiddagen träffar näst intill samma grupp en i bostadsfrågor engagerad vänsterpartist på vårt kontor i Globen. Ämnena som diskuteras är de samma och samtalet drar ut på tiden eftersom alla deltagare är ivriga att få delge sina erfarenheter från olika bostadsområden.
Kvällen avslutas med ett sent deltagande i ett arbetsmöte hos Syd-Ost föreningen i Hökarängen. Ett trivsamt möte fyllt av arbetsvilja och engagemang.
Ett ombildningsärende där vi biträder en medlem har väckt ett visst politiskt engagemang. Jag har under dagen en del kontakter i ärendet och svarar på frågor utifrån mitt perspektiv som förtroendevald. Den politiska bilden är inte alltid den samma som ett tjänsteutlåtande.
Tillsammans med en grupp hyresgäster träffar jag Miljöpartiet i Stockholms Stadshus. Vi pratar en hel del om lagstiftning, framtidens hyresrätter, ombildningar och hur viktigt det är att allt går rätt till.
Lite senare på eftermiddagen träffar näst intill samma grupp en i bostadsfrågor engagerad vänsterpartist på vårt kontor i Globen. Ämnena som diskuteras är de samma och samtalet drar ut på tiden eftersom alla deltagare är ivriga att få delge sina erfarenheter från olika bostadsområden.
Kvällen avslutas med ett sent deltagande i ett arbetsmöte hos Syd-Ost föreningen i Hökarängen. Ett trivsamt möte fyllt av arbetsvilja och engagemang.
onsdag 27 januari 2010
Onsdag 27 januari. Skarpnäck. Delegationsmöte. Sigtunahem. Russinet.136.225 medlemmar i Region Sthlm.
Gårdagens politikermöten avlöpte väl och nya blir det i morgon. Under dagen hör en ombildningskonsult av sig och är bekymrad över att han inte får tillgång till en Lokal i ett Allmännyttigt botadsbestånd som en Lokal Hyresgästförening disponerar.
Styrelsen i den lokala föreningen har bestämt sig för att inte låna ut till ombildningsmöten i någon form. Detta utifrån att ett ombildningsmöte är att betrakta som komersiell verksamhet vilket strider mot reglerna i det avtal som vi har med bostadsbolaget. Rätt eller fel kan säkerligen debatteras länge. Jag brukar hävda att det är bättre att ha en god relation med de som vill ombilda.
I de fall ingen ombildning sker blir vi givetvis riktigt glada. Varje bevarad hyresrätt är värdefull. Om det blir ombildning så skall hyresgäster kunna bo kvar i huset men bevarad grannsämja.
Med andra ord: det är allas ansvar att försöka hålla debatten saklig och inte personlig och vinnlägga sig om ett gott debatt och samtalsklimat.
En av de servicestationer som Syd-Ost föreningen har behövde papper för utskrifter och kopiering. Strax före lunch passade regionchfen och jag på att leverera några kartonger papper utifrån de önskemål som inkommit till Syd-Ost föreningen. Det här är en verksamhet som är uppskattad av alla hyresgäster i större eller mindre uppfattning. Att hyresgäster kostnadsfritt har tillgång till informationsmateriel, dator, kopiator, skrivare, internet och en hel del annan service via dessa lokala servicestationer är vad jag vet unikt inom Hyresgästföreningen.
Sigtunahem är ett av de allmännyttiga bolagen som tar ett ansvar för lite mer än bara de egna husen. Vi driver just nu ett tvångsförvaltningsärende och vid en kontakt med bolagets Vd Kicki Björklund får vi ett tydligt besked att man åtar sig att förvalta det objekt som är aktuellt. Bra med allmännyttiga kommunala bolag som tar ett samhällsansvar.
Under kvällen är en av regionens skarpaste jurister när det gäller hyresfrågor och undertecknad iväg till en Lokal Hyresgästförening som känner sig trängd av en Bostadsrättsförening som köpt fastigheten där den Lokala Hyresgästföreningen har sin lokal. Efter ett kortare resonemang är problematiken löst och alla är nöjda med att kunna gå hem och vara överrens.
Väl hemma runt niotiden så har jag ingen lust att laga mat så jag sätter mig på det lokala näringsstället och inväntar Ewa som jobbar över. Vi äter och fikar tillsammans samtidigt som dagen summeras. Vi har mycket att stå i båda två just nu. Väl hemma bloggar jag och går igenom morgondagens chema. Lägger ut bloggen 23.53.
Styrelsen i den lokala föreningen har bestämt sig för att inte låna ut till ombildningsmöten i någon form. Detta utifrån att ett ombildningsmöte är att betrakta som komersiell verksamhet vilket strider mot reglerna i det avtal som vi har med bostadsbolaget. Rätt eller fel kan säkerligen debatteras länge. Jag brukar hävda att det är bättre att ha en god relation med de som vill ombilda.
I de fall ingen ombildning sker blir vi givetvis riktigt glada. Varje bevarad hyresrätt är värdefull. Om det blir ombildning så skall hyresgäster kunna bo kvar i huset men bevarad grannsämja.
Med andra ord: det är allas ansvar att försöka hålla debatten saklig och inte personlig och vinnlägga sig om ett gott debatt och samtalsklimat.
En av de servicestationer som Syd-Ost föreningen har behövde papper för utskrifter och kopiering. Strax före lunch passade regionchfen och jag på att leverera några kartonger papper utifrån de önskemål som inkommit till Syd-Ost föreningen. Det här är en verksamhet som är uppskattad av alla hyresgäster i större eller mindre uppfattning. Att hyresgäster kostnadsfritt har tillgång till informationsmateriel, dator, kopiator, skrivare, internet och en hel del annan service via dessa lokala servicestationer är vad jag vet unikt inom Hyresgästföreningen.
Sigtunahem är ett av de allmännyttiga bolagen som tar ett ansvar för lite mer än bara de egna husen. Vi driver just nu ett tvångsförvaltningsärende och vid en kontakt med bolagets Vd Kicki Björklund får vi ett tydligt besked att man åtar sig att förvalta det objekt som är aktuellt. Bra med allmännyttiga kommunala bolag som tar ett samhällsansvar.
Under kvällen är en av regionens skarpaste jurister när det gäller hyresfrågor och undertecknad iväg till en Lokal Hyresgästförening som känner sig trängd av en Bostadsrättsförening som köpt fastigheten där den Lokala Hyresgästföreningen har sin lokal. Efter ett kortare resonemang är problematiken löst och alla är nöjda med att kunna gå hem och vara överrens.
Väl hemma runt niotiden så har jag ingen lust att laga mat så jag sätter mig på det lokala näringsstället och inväntar Ewa som jobbar över. Vi äter och fikar tillsammans samtidigt som dagen summeras. Vi har mycket att stå i båda två just nu. Väl hemma bloggar jag och går igenom morgondagens chema. Lägger ut bloggen 23.53.
tisdag 26 januari 2010
Tisdag 26 januari. Möte med politiker. Lidingö Regionstyrelsen.
Idag har vi upvaktat S i Stadshuset och haft besök av Folkpartiet på regionkontoret. Hyresgästerna som deltog informerade om vad som händer i bostadsområdena och berättade om sina erfarenheter från ombildningsstämmor och andra mötet rörande ombildningar.
Båda samtalen var informativa och vi kunde beskriva både de juridiska frågor och problem som uppstår i en del områden och hur det påverkar de boende.
Jag hinner också med ett raskt besök på Lidingö strax efter att jag ätit en arbetslunch med PO Brogren. Vi går igenom mediabevakningen av våra frågor senaste veckan och en del kommande aktiviteter. På Lidingö träffar jag en sedan länge god vän som har många kontakter på olika håll.
Kvällens regionstyrelsemöte behandlar en hel mängd frågor. Möte inleds med Regionchefens rapport som bland annat innehåller medlemsutvecklingen, information om personalläget m.m. De som ingår i gruppen som skall hantera den Bostadspolitisk fonden utsågs, Tomas Axelsson Sollentuna, Marianne Ramström Danderyd, Ronny Öberg Hägersen, Sune Dahlqvist och undertecknad.
Frågor inför kommande fullmäktige bland annat mandatfördelningen fastställdes och upplägget av regionens verksamhetsberättelse fastställdes, motionerna till fullmäktige delades in i olika block och fördelades inom styrelsen.
Styrelsen bestämde också en viljeinriktning gällande svar på motionerna. Ett ramprogram är under utarbetning för kommande verksamhets och ordförandekonferens. Vi kommer att vara i samma lokaler som i höstas under verksamhetskonferensen och liksom tidigare på Djurö fortsätter regionens föreningsordförande och regionstyrelsen tillsammans med regionens ledningsgrupp.
Temat kommer bland annat varabostadspolitik, framtida förhandlingar, vårt ansvar, ekonomifrågor, arvodering av förtroendevalda och förhoppningsvis ett par frågor som är deltagarstyrda utifrån inkommna önskemål.
Väl hemma ögnar jag igenom posten och svarar på en trave mail som kommit in under eftermiddagen. Skriver bloggen och lyssnar av mitt mobilsvar. Lägger ut bloggen strax efter midnatt, stänger av datorn och drar mig baklänges med BokenFramtiden i Rosa och Brunt.
Båda samtalen var informativa och vi kunde beskriva både de juridiska frågor och problem som uppstår i en del områden och hur det påverkar de boende.
Jag hinner också med ett raskt besök på Lidingö strax efter att jag ätit en arbetslunch med PO Brogren. Vi går igenom mediabevakningen av våra frågor senaste veckan och en del kommande aktiviteter. På Lidingö träffar jag en sedan länge god vän som har många kontakter på olika håll.
Kvällens regionstyrelsemöte behandlar en hel mängd frågor. Möte inleds med Regionchefens rapport som bland annat innehåller medlemsutvecklingen, information om personalläget m.m. De som ingår i gruppen som skall hantera den Bostadspolitisk fonden utsågs, Tomas Axelsson Sollentuna, Marianne Ramström Danderyd, Ronny Öberg Hägersen, Sune Dahlqvist och undertecknad.
Frågor inför kommande fullmäktige bland annat mandatfördelningen fastställdes och upplägget av regionens verksamhetsberättelse fastställdes, motionerna till fullmäktige delades in i olika block och fördelades inom styrelsen.
Styrelsen bestämde också en viljeinriktning gällande svar på motionerna. Ett ramprogram är under utarbetning för kommande verksamhets och ordförandekonferens. Vi kommer att vara i samma lokaler som i höstas under verksamhetskonferensen och liksom tidigare på Djurö fortsätter regionens föreningsordförande och regionstyrelsen tillsammans med regionens ledningsgrupp.
Temat kommer bland annat varabostadspolitik, framtida förhandlingar, vårt ansvar, ekonomifrågor, arvodering av förtroendevalda och förhoppningsvis ett par frågor som är deltagarstyrda utifrån inkommna önskemål.
Väl hemma ögnar jag igenom posten och svarar på en trave mail som kommit in under eftermiddagen. Skriver bloggen och lyssnar av mitt mobilsvar. Lägger ut bloggen strax efter midnatt, stänger av datorn och drar mig baklänges med BokenFramtiden i Rosa och Brunt.
måndag 25 januari 2010
Måndag 25 januari. Förbundsstyrelsemöte. Mailrapport. Biltvätt.
Ibland är jag lite trög i starten och så var det med den kommande spalten i nästa nummer av hyresgästen. Jag funderade och skrev samtidigt som jag åt frukost en hygglig kombination tror jag för bokstäver blev ord som blev meningar och ett skapligt sammanhang. Spalten skulle vara inne senast idag.
Dagens förbundsstyrelsemöte behandlade massor med viktiga frågor. Bland många andra bostadspolitik, förhandlingar, kvalitetskriterier, kommande stämma, kampanjen Bygg om Bygg nytt och motioneer från stämman 2008. Protokoll och beslut finns så småningom på webben för de som vill veta mer.
Under dagen ringer telefonen mer än vanligt och det kommer en hel del sms. Det mesta handlar om kommande veckas politikermöten.
I morgon skall vi träffa Socialdemokraterna i Stadshuset strax efter lunch och lite senare på eftermiddagen kommer en representant för Folkpartiet till regionkontoret för att träffa hyresgäster.
På torsdag träffar vi Miljöpartiet och Vänsterpartiet.
En mailrapport från ett ombildningsmöte som tydliggör ett omdiskuterat möte kommer under dagen.
Rapport från en ombildning i Tivolit
En bostadshyresgäst begärde skriftligt att få bli medlem i brf. Hon fick inget svar på detta, varför hon skulle påminna enligt vårt råd. Hon var lite överambitiös , så hon lämnade inte brevet i brevlådan utan ringde på dörren. Då ingen öppnade trots att granne sagt att hon var hemma, öppnade hon brevlådan och talade om vem hon var och hennes ärende. Då ändock ingen öppnade gick hon upp till de som bor ovanpå. Hon fick även där beskedet att brf-ordförande var hemma. Hon gick därför ned till ordf igen och ringde på och meddelade sitt ärende i brevlådan.
Därefter gick hon en vända i området och när passerade huset igen stod två poliser – hon hade blivit anmäld för ofredande.
På stämman den 19/1 som jag besökte och stannade utanför en stund möttes vi av två ordningsvakter ! Jag har aldrig stött på något sådant.
Vakterna ville ej uppje vem som anlitat dem.
Trots den oberoende juristens biträde vägrades hyresgästen medlemskap.
Det blev inget ja på stämman.
Är denna brf:s hantering av sina uppgifter i enlighet med gällande etiska regler .
Hälsningar
xxxxxxxxxxxxxxx
Jag fick mailet för kännedom det skall bli intressant att se hur mottagaren svarar.
Ledig kväll så jag passar på att åka till macken och tvätta bilen Ewa hänger på med sin lilla sportbil. Båda bilarna är ordenligt smutsiga så det tar ett par timmar att få ren bilarna. Hur konstigt det än låter så är det avkoppling att tätta bilen och resultatet är tydligt.
Dagens förbundsstyrelsemöte behandlade massor med viktiga frågor. Bland många andra bostadspolitik, förhandlingar, kvalitetskriterier, kommande stämma, kampanjen Bygg om Bygg nytt och motioneer från stämman 2008. Protokoll och beslut finns så småningom på webben för de som vill veta mer.
Under dagen ringer telefonen mer än vanligt och det kommer en hel del sms. Det mesta handlar om kommande veckas politikermöten.
I morgon skall vi träffa Socialdemokraterna i Stadshuset strax efter lunch och lite senare på eftermiddagen kommer en representant för Folkpartiet till regionkontoret för att träffa hyresgäster.
På torsdag träffar vi Miljöpartiet och Vänsterpartiet.
En mailrapport från ett ombildningsmöte som tydliggör ett omdiskuterat möte kommer under dagen.
Rapport från en ombildning i Tivolit
En bostadshyresgäst begärde skriftligt att få bli medlem i brf. Hon fick inget svar på detta, varför hon skulle påminna enligt vårt råd. Hon var lite överambitiös , så hon lämnade inte brevet i brevlådan utan ringde på dörren. Då ingen öppnade trots att granne sagt att hon var hemma, öppnade hon brevlådan och talade om vem hon var och hennes ärende. Då ändock ingen öppnade gick hon upp till de som bor ovanpå. Hon fick även där beskedet att brf-ordförande var hemma. Hon gick därför ned till ordf igen och ringde på och meddelade sitt ärende i brevlådan.
Därefter gick hon en vända i området och när passerade huset igen stod två poliser – hon hade blivit anmäld för ofredande.
På stämman den 19/1 som jag besökte och stannade utanför en stund möttes vi av två ordningsvakter ! Jag har aldrig stött på något sådant.
Vakterna ville ej uppje vem som anlitat dem.
Trots den oberoende juristens biträde vägrades hyresgästen medlemskap.
Det blev inget ja på stämman.
Är denna brf:s hantering av sina uppgifter i enlighet med gällande etiska regler .
Hälsningar
xxxxxxxxxxxxxxx
Jag fick mailet för kännedom det skall bli intressant att se hur mottagaren svarar.
Ledig kväll så jag passar på att åka till macken och tvätta bilen Ewa hänger på med sin lilla sportbil. Båda bilarna är ordenligt smutsiga så det tar ett par timmar att få ren bilarna. Hur konstigt det än låter så är det avkoppling att tätta bilen och resultatet är tydligt.
söndag 24 januari 2010
Söndag 24 januari. Piskan. Höga Bostadshus. Värme-Kyla.
PO Brogren har idag under kvällen varit på besök i kvarteret piskan och pratat om sina erfarenheter av ombildningar hyresrätt till bostadsrätt. Jag hoppas att det som vanligt var ett informativt möte. Imorgon kommer jag säkerligen få en rapport på telefon på PO.
I Dagens Nyheter i dag finns en artikel om den nya stadsdelen på Norra stationsområdet som riskerar att bli en dyr affär för Stockholms stad. Kalkylen slutar på ett minus på över två miljarder. Fler bostäder i högre hus kan rädda ekonominskriver artikelförfattare. Klicka på länken och läs mer.
http://www.dn.se/sthlm/hogre-bostadshus-kan-hindra-storforlust-for-stan-1.1030782
Idag har det varit en dag med inläsning av dokument och en tur till fritidshuset. En hel del snöskottning blev det. Det är några år sedan det var så mycket snö som det är nu. Mer kyla skall det bli står det i tidningarna. Nu får vi återigen se hur framförhållninen är hos leverantörer av el och fjärrvärme.
I Dagens Nyheter i dag finns en artikel om den nya stadsdelen på Norra stationsområdet som riskerar att bli en dyr affär för Stockholms stad. Kalkylen slutar på ett minus på över två miljarder. Fler bostäder i högre hus kan rädda ekonominskriver artikelförfattare. Klicka på länken och läs mer.
http://www.dn.se/sthlm/hogre-bostadshus-kan-hindra-storforlust-for-stan-1.1030782
Idag har det varit en dag med inläsning av dokument och en tur till fritidshuset. En hel del snöskottning blev det. Det är några år sedan det var så mycket snö som det är nu. Mer kyla skall det bli står det i tidningarna. Nu får vi återigen se hur framförhållninen är hos leverantörer av el och fjärrvärme.
Lördag 23 januari. Förtroendevald med engagemang. SvD.
Förtroendevalda i Hyresgästföreningen är engagerade på många olika sätt. I den förening som jag tillhör har föreningsstyrelsen tillsammans med fötroendevalda och andra engagerade byggt upp en serviceorganisation för hyresgäster där de kan få hjälp lokalt med information dator skrivare eller kopiering.
Dessa servicestationer finns inom hela Syd-Ost föreningens område. Om du vill läsa mer så klicka på länken: http://www.hgfsydost.se/ och därefter i västerkanten på knappen servicestationer. Enastående att det finns 15 olika ställen som drivs av lokalt engagemnang som har öppet olika kvällar i veckan.
I SvD är det i ekonomidelen en hel att läsa om bostäder hyror och överhyror. Bland annat står detr en del om andrahanduthyrningar. Något som ökar men också är överrepresenterat när det gäller ärenden till hyresnämden.
Att städa och sortera allt möjligt och omöjligt är tidsödande. Jag är nog en riktig ekorre ibland har lättare för att spara än slänga men imorgon blir det en tur till sopstationen.
Jag får en hel del kommentarer på bloggen. De mest kritiska är från människor som vill ombilda hyrerätter till bostadsrätter. Undrar varför de är så missnöjda med tillvaron.
Dessa servicestationer finns inom hela Syd-Ost föreningens område. Om du vill läsa mer så klicka på länken: http://www.hgfsydost.se/ och därefter i västerkanten på knappen servicestationer. Enastående att det finns 15 olika ställen som drivs av lokalt engagemnang som har öppet olika kvällar i veckan.
I SvD är det i ekonomidelen en hel att läsa om bostäder hyror och överhyror. Bland annat står detr en del om andrahanduthyrningar. Något som ökar men också är överrepresenterat när det gäller ärenden till hyresnämden.
Att städa och sortera allt möjligt och omöjligt är tidsödande. Jag är nog en riktig ekorre ibland har lättare för att spara än slänga men imorgon blir det en tur till sopstationen.Jag får en hel del kommentarer på bloggen. De mest kritiska är från människor som vill ombilda hyrerätter till bostadsrätter. Undrar varför de är så missnöjda med tillvaron.
fredag 22 januari 2010
Fredag 22 januari. Ockerhyror SvD. Politikermöten. Katarina Bangata.
I dagens Svenska Dagbladet är det en artikel om ockerhyror. I tidningen skriver man om exempel på 10 000 kronor i månaden för en etta på 27 kvadratmeter på Södermalm eller drygt 15 000 kronor för 50 kvadrat i Gamla Stan.
Den överhettade bostadsmarknade i Stockholm gör att fler och fler andrahandsuthyrare i vår region gör sig en extra slant på att hyra ut sina lägenheter i andera hand. Läs mer i Svenska Dagbladet klicka på länken:
http://www.svd.se/naringsliv/bostad/ockerhyror-i-andra-hand-allt-vanligare_4120949.svd
Under dagen riggar jag fem olika möten med politiker V S Mp Fp och M. Bostadsfrågan måste upp på agendan och då inte bara ombildningsfrågan även om den är het i vår region just nu. Det är viktigt att vi pratar med alla politiska partier om våra frågor. Vi hävdar vår partipolitiska obundenhet men det är då viktigt att vi också jobbar politiskt så i vårt opinionsarbete.
Några hyresgäster som bor på Katarina Bangata på Södermalm i Stockholm har lagt ner mycket energi på att granska en köpstämma i kvarteret som gällde ombildning av hyresrätter till bostadsrätter. Idag kom de till regionkontoret och träffade en av våra duktiga jurister och berättade/informerade om hur det var i kvarteret och vad de upplevde. Jag passade på att tillsammans med PO Brogren delta på mötet och lyssna på vad hyresgästerna hade att berätta.
I ett annat kvarter på Södermalm hörde en hyresgäst av sig under eftermiddagen. Hyresgästen hade fått ett fyrasidigt mycket obehagligt brev. Självklart skall vi försöka ge hyresgästen stöd och trygghet. På måndag kommer vi joba vidare med det.
Den överhettade bostadsmarknade i Stockholm gör att fler och fler andrahandsuthyrare i vår region gör sig en extra slant på att hyra ut sina lägenheter i andera hand. Läs mer i Svenska Dagbladet klicka på länken:
http://www.svd.se/naringsliv/bostad/ockerhyror-i-andra-hand-allt-vanligare_4120949.svd
Under dagen riggar jag fem olika möten med politiker V S Mp Fp och M. Bostadsfrågan måste upp på agendan och då inte bara ombildningsfrågan även om den är het i vår region just nu. Det är viktigt att vi pratar med alla politiska partier om våra frågor. Vi hävdar vår partipolitiska obundenhet men det är då viktigt att vi också jobbar politiskt så i vårt opinionsarbete.
Några hyresgäster som bor på Katarina Bangata på Södermalm i Stockholm har lagt ner mycket energi på att granska en köpstämma i kvarteret som gällde ombildning av hyresrätter till bostadsrätter. Idag kom de till regionkontoret och träffade en av våra duktiga jurister och berättade/informerade om hur det var i kvarteret och vad de upplevde. Jag passade på att tillsammans med PO Brogren delta på mötet och lyssna på vad hyresgästerna hade att berätta.
I ett annat kvarter på Södermalm hörde en hyresgäst av sig under eftermiddagen. Hyresgästen hade fått ett fyrasidigt mycket obehagligt brev. Självklart skall vi försöka ge hyresgästen stöd och trygghet. På måndag kommer vi joba vidare med det.
torsdag 21 januari 2010
Torsdag 21 januari. BRF Svärdsidan. Järvalyftet - Stadshuset.
I Östberga finns det flera bostadsrättsföreningar. Idag kom det ett mail med en bilaga som berör en av dessa. Bilagan var ett brev/upprop från en aktivit
etsgrupp som är orolig över vad som händer i bostadsrättföreningen som de är medlemmar i.
etsgrupp som är orolig över vad som händer i bostadsrättföreningen som de är medlemmar i.
Jag undrar om det är samma bostadsrättsförening som en korvkioskägare i en mellansvensk stad (Norrköping) är inehavare/ägare av 11bostadsrätter. Jag är nog ganska säker på att det är så. 
Järvadagen en dag fylld med panelsamtal och frågor som besvarades med metometrar genomfördes i dag i Blå Hallen i Stadshuset. Panelens besättning växlade med jämna mellanrum men där fanns bland andra Svenska Bostäders Vd Pelle Björklund, Ibrahim Bouraleh från Islamska Förbundet, Gabriella Granditsky Familjebostäder, Stadsdelsdirektörerna Olle Johnselius och Maria Häggblom allt under ledning av dagens moderator Per Lagerström.
Debatt och frågor som rörde utvecklingen av Järva. Trygghet, upprustning, ungdomsfrågor, moskebygge och en hel del andra frågor. En dag som gav både och erfarenhetsutbyte och tankar om framtiden.
Nu återstår den riktiga utmaningen i Järvalyftet att gå från samråd dilaoger och stormöten till verkstad att sätta igång med att leverera och tillfredställa alla önskemål och förhoppningar. Ett arbete som kommer att kräva mycket engagemang från alla inblandade parter.
I dagens Metro finns en artikel om de bostadsrättsinnehavare och hyresgäster på Vikstensvägen i Kärrtorp som varit utan varmt och kallt vatten samt avlopp och ingen värme på elementen sedan 1 april förra året. Jag har skrivit om det på min blogg flera gånger. Läs mer i Metro klicka på länken: http://www.metro.se/se/misc/pdf/2010/01/21/SESTO_2010_01_21.pdf
Väl hemma i ganska hygglig tid strax efter 21.00 blir det både lite mat o fika följt av bloggskrivade.
onsdag 20 januari 2010
Onsdag 20 januari. Karusell med ordningsvakter. De som byggde miljonprogramet. Medlemsmöte.
Karusellen är ett område i sydvästra Stockholm. I kvarteret har en nybildad bostadsrättsförening Tivoliet försökt få nödvändig majoritet för att köpa och ombilda fastigheten till bostadsrätter. Debatten har böljat fram och tillbaka och säkerligen har känslorna svallat åt alla håll.
Igår var det köpstämma i området och läget säkerligen något uppskruvat. En boende i kvarteret har för några veckor sedan ansökt om medlemskap (skriftligt) i bostadsrättsföreningen. Trots påstötning till styrelsen har inte medlemskap beviljats. Igår försökte hyresgästen komma in på köpstämman men nekades inträde eftersom medlemskap saknades.
Två bastanta inhyrda väktare (undrar vem som betalade) såg till att ingen obehörig skulle komma in. Det fanns dock en möjlighet att komma in som icke medlem. Det var bara att skriva på en ja fullmakt inför omröstning så så skulle det gå bra att få delta på mötet trots att medlemskap saknades.
Idag träffade jag en pensionerad fastighetsägare och byggare. Det var intressant och spännande att höra hur de som byggde miljonprogammet och de centrumanläggningar som finns i anslutning till dessa resonerade och funderade. Det fanns ett intresse för samhällsbyggande och bostadsförsörjningen.
En vilja att bygga bra bostäder till rimliga kostnader och därmed rimliga hyror. Helt klart fanns det också en vilja att tjäna pengar men också en glädje över det som producerades. Med jämna mellanrum försöker jag skapa tillfällen att få lyssna och ställa frågor till den tidigare generationen fastighetsägare och byggmästare.
Jag tror att den nuvarande generationen av dessa har en hel del att lära och ta intryk av den äldre generationen.
Allt var inte bättre förr men det finns en hel del erfarenhet och klokskap att ta vara på.
Engagerade medlemmar med mycket sunt förnuft är en del av livsnerven i Hyresgästföreningen. idag träffades jurister opinionsbildare engagernad medlem och jag för ett längre samtal. Det finns en del frågor som rör hyresgäster där lägstiftningen är tydlig med tillämpningen betydligt svårare.
Det blir knöligt när sunda förnuftet tydligt skriker att här ar det tokfel men det inte går att hjälpa medlemmen med juridiska medel. Vi enades om att det får bli en medial opinionsbidande fråga.
Media hörde under dagen av sig och ville veta om vi får många klagomål och begäran om juridiskt biträde när det gäller för höga andrahandshyror. Svaret på den frågan är ja! Vi kan se en klart ökande trend och överhyrorna är oftast mella 25 - 100% för höga. Den största delen mellan 65-70% gäller andrahandsuthyrningar av bostadsrätter.
Vårt fullmäktiges uttalande om att Bromma flygplats bör läggas ner och bostäder byggas på marken har uppmärksammats av tidningen Mitt I Bromma. Klicka på länken:
http://arkiv.mitti.se/erez4/online/mitti/bromma.html
Igår var det köpstämma i området och läget säkerligen något uppskruvat. En boende i kvarteret har för några veckor sedan ansökt om medlemskap (skriftligt) i bostadsrättsföreningen. Trots påstötning till styrelsen har inte medlemskap beviljats. Igår försökte hyresgästen komma in på köpstämman men nekades inträde eftersom medlemskap saknades.
Två bastanta inhyrda väktare (undrar vem som betalade) såg till att ingen obehörig skulle komma in. Det fanns dock en möjlighet att komma in som icke medlem. Det var bara att skriva på en ja fullmakt inför omröstning så så skulle det gå bra att få delta på mötet trots att medlemskap saknades.
Idag träffade jag en pensionerad fastighetsägare och byggare. Det var intressant och spännande att höra hur de som byggde miljonprogammet och de centrumanläggningar som finns i anslutning till dessa resonerade och funderade. Det fanns ett intresse för samhällsbyggande och bostadsförsörjningen.
En vilja att bygga bra bostäder till rimliga kostnader och därmed rimliga hyror. Helt klart fanns det också en vilja att tjäna pengar men också en glädje över det som producerades. Med jämna mellanrum försöker jag skapa tillfällen att få lyssna och ställa frågor till den tidigare generationen fastighetsägare och byggmästare.
Jag tror att den nuvarande generationen av dessa har en hel del att lära och ta intryk av den äldre generationen.
Allt var inte bättre förr men det finns en hel del erfarenhet och klokskap att ta vara på.
Engagerade medlemmar med mycket sunt förnuft är en del av livsnerven i Hyresgästföreningen. idag träffades jurister opinionsbildare engagernad medlem och jag för ett längre samtal. Det finns en del frågor som rör hyresgäster där lägstiftningen är tydlig med tillämpningen betydligt svårare.
Det blir knöligt när sunda förnuftet tydligt skriker att här ar det tokfel men det inte går att hjälpa medlemmen med juridiska medel. Vi enades om att det får bli en medial opinionsbidande fråga.
Media hörde under dagen av sig och ville veta om vi får många klagomål och begäran om juridiskt biträde när det gäller för höga andrahandshyror. Svaret på den frågan är ja! Vi kan se en klart ökande trend och överhyrorna är oftast mella 25 - 100% för höga. Den största delen mellan 65-70% gäller andrahandsuthyrningar av bostadsrätter.
Vårt fullmäktiges uttalande om att Bromma flygplats bör läggas ner och bostäder byggas på marken har uppmärksammats av tidningen Mitt I Bromma. Klicka på länken:
http://arkiv.mitti.se/erez4/online/mitti/bromma.html
tisdag 19 januari 2010
Tisdag 19 januari. Nykvarnsbostäder. Musik. Regionstyrelsemöte. Politikerkontakt. Presumtionshyror. Samarbete mellan Förbundet och Region Stockholm
Nykvarnsbostäder väster om Södertälje höjer sina hyror med 1,9 procent från den 1 mars i år. Bolaget ville höja hyrorna med 3,25 procent, men efter ett framgångsrikt förhandlingsarbete blev den slutliga överenskommelsen lägre. Bra jobbat av delegationen och förhandlingsledare Björn Raemklang.
I vår tidning Hem o Hyra står det om en hyresgäst som försökte överrösta byggbullret under en upprustning/ombyggnation genom att spela hög musik. Måhända lyckades han med det men följden blev att han förlorade sitt hyreskontrakt. Läs mer i Hem o Hyra klicka på länken: http://www.hyresgastforeningen.se/eprise/main/hemhyra/firstpage/edition/110/everyone/firstPage?ViewMode=&orgId=110&movefirst=firstPageItem20100119_160138630&ItemObjectID=265947
Under dagen riggar jag ett möte med politiker rörande ombildningsproblematik och hur beslut fattas i en del ärende. Förhoppningen är att det blir ett möte som leder framåt för båda parter. Det verkar som att det är en oändlig ström av knepigheter och konstigheter i ombildningens fotspår.
Det senaste ryktet pratar om av bostadsrättsförening inhyrda väktare som enbart släpper in ja röstande hyresgäster. Kollar det för närvarande och återkommer imorgon med besked.
Presumtions hyror är en möjlighet som funnits att tillämpa i några år nu. Poängen är att vi kan förhandla nyproduktions hyror och om nivåerna är i våra ögon ohemult höga så kan vi förhandla nivån och presumera hyran. Då kan den inte smitta en hög nivå på omgivande hyresrätter.
Under kvällen hanterade regionens förhandlingsgrupp den typen av ärende rörande ett bygge i en norrorts kommun. Det blev en rekommendation till berörd förhandlingsdelegation.
Vår förbundsordförande Barbro Engman och förbundschefen Jan Jonsson kom under kvällen till regionstyrelsens möte. Vi hade ett gemensamt resonemang om hur vi tillsammans skall kunna utveckla det bostadspolitiska, arbetet, kampanj och opinionsarbetet samt förhandlingsarbetet. Ett givande samtal som säkert kommer att bära frukt i framtiden.
Regionstyrelsen beslutade om några få frågor under sitt sammanträde, remissen rörande Agenda 2016 där det fanns en del funderingar rörande iden med Hyresgästföreningen, vår partipolitiska obundenhet och även regionstyrelsens och föreningarnas framtida roll. En av kansliets Johanna N. bra samanställd remiss utifrån de svar som kom in under regionens remissarbete.
Tills sist en hälsning av privat natur till ”ung ilsken man” det är ok du är duktig eller om du så vill bäst.
I vår tidning Hem o Hyra står det om en hyresgäst som försökte överrösta byggbullret under en upprustning/ombyggnation genom att spela hög musik. Måhända lyckades han med det men följden blev att han förlorade sitt hyreskontrakt. Läs mer i Hem o Hyra klicka på länken: http://www.hyresgastforeningen.se/eprise/main/hemhyra/firstpage/edition/110/everyone/firstPage?ViewMode=&orgId=110&movefirst=firstPageItem20100119_160138630&ItemObjectID=265947
Under dagen riggar jag ett möte med politiker rörande ombildningsproblematik och hur beslut fattas i en del ärende. Förhoppningen är att det blir ett möte som leder framåt för båda parter. Det verkar som att det är en oändlig ström av knepigheter och konstigheter i ombildningens fotspår.
Det senaste ryktet pratar om av bostadsrättsförening inhyrda väktare som enbart släpper in ja röstande hyresgäster. Kollar det för närvarande och återkommer imorgon med besked.
Presumtions hyror är en möjlighet som funnits att tillämpa i några år nu. Poängen är att vi kan förhandla nyproduktions hyror och om nivåerna är i våra ögon ohemult höga så kan vi förhandla nivån och presumera hyran. Då kan den inte smitta en hög nivå på omgivande hyresrätter.
Under kvällen hanterade regionens förhandlingsgrupp den typen av ärende rörande ett bygge i en norrorts kommun. Det blev en rekommendation till berörd förhandlingsdelegation.
Vår förbundsordförande Barbro Engman och förbundschefen Jan Jonsson kom under kvällen till regionstyrelsens möte. Vi hade ett gemensamt resonemang om hur vi tillsammans skall kunna utveckla det bostadspolitiska, arbetet, kampanj och opinionsarbetet samt förhandlingsarbetet. Ett givande samtal som säkert kommer att bära frukt i framtiden.
Regionstyrelsen beslutade om några få frågor under sitt sammanträde, remissen rörande Agenda 2016 där det fanns en del funderingar rörande iden med Hyresgästföreningen, vår partipolitiska obundenhet och även regionstyrelsens och föreningarnas framtida roll. En av kansliets Johanna N. bra samanställd remiss utifrån de svar som kom in under regionens remissarbete.
Tills sist en hälsning av privat natur till ”ung ilsken man” det är ok du är duktig eller om du så vill bäst.
måndag 18 januari 2010
Måndag 18 januari. Förhandlingar. Försäljning av hyrerätter. Mail.
Våra nya förhandlingsrutiner ställer ganska stora krav på omställning från en uppifrån hirarkisk organisation till en organisation med ännu mer direktinflytande från berörda medlemmar i bostadsområdena.
Nästa år skall vi ha kommit igång med förhandlingsdelegationer gentemot de stora privata fastighetsägarna (mer än 1.000 lgh i kommunen) och förhandlingsdelegationer för de delar av privata beståndet som inte ägs av de stora fastighetsägarna.
Just nu pågår ett stort arbete med att kartlägga ägarstrukturerna i det privata beståndet som i sin tur skall ligga till grund för nomineringar och val av lokala representanter i våra förhandlingar mellan parterna på hyresmarknaden. ett viktigt arbete som ligger i linje med regionens Agenda arbet.
Nynäshamnsbostäders styrelse har beslutat förbereda en försäljning av fastigheten Marsta 5:3 Stora Vika. Uppdrag skall ges till en mäklare för att undersöka marknadens intresse för fastigheten. Det rör sig om två lägenheter på vardera 163 kvadratmeter och två lokaler på vardera 274 kvadratmeter. F
öre ev. försäljning måste fullmäktige besluta om att en försäljning kan ske.
Under dagen får jag tillfälle att gå igenom och besvara en del mail som jag fått. Jag har givetvis besvarat mailen tidigare men lovat återkomma ned mer utförliga svar.
Under den gångna helgen har Lena Bicen efter en längre tids sjukdom gått bort. Lena var den på ekonomienheten som vi förtroendevalda hade kontakt med fram tills hon insjuknade. Lena Var alltid den som tålmodigt lyssnade på frågor och på ett vänligt och pedagogiskt sätt hjälpte oss att förstå hur ekonomin och redovisandets irrgångar fungerar. Många är de fötroendevalda som liksom jag fått både praktisk och teoretisk hjälp genom åren. Tack Lena!
För arbetskamrater och förtroendevalda som vill lämna en sista hälsning till Lena finns en minnesbok på regionkontoret Globen, lokal Hägersten. Boken kommer sedan att överlämnas till Lenas barn och familj.
Nästa år skall vi ha kommit igång med förhandlingsdelegationer gentemot de stora privata fastighetsägarna (mer än 1.000 lgh i kommunen) och förhandlingsdelegationer för de delar av privata beståndet som inte ägs av de stora fastighetsägarna.
Just nu pågår ett stort arbete med att kartlägga ägarstrukturerna i det privata beståndet som i sin tur skall ligga till grund för nomineringar och val av lokala representanter i våra förhandlingar mellan parterna på hyresmarknaden. ett viktigt arbete som ligger i linje med regionens Agenda arbet.
Nynäshamnsbostäders styrelse har beslutat förbereda en försäljning av fastigheten Marsta 5:3 Stora Vika. Uppdrag skall ges till en mäklare för att undersöka marknadens intresse för fastigheten. Det rör sig om två lägenheter på vardera 163 kvadratmeter och två lokaler på vardera 274 kvadratmeter. F
öre ev. försäljning måste fullmäktige besluta om att en försäljning kan ske.
Under dagen får jag tillfälle att gå igenom och besvara en del mail som jag fått. Jag har givetvis besvarat mailen tidigare men lovat återkomma ned mer utförliga svar.
Under den gångna helgen har Lena Bicen efter en längre tids sjukdom gått bort. Lena var den på ekonomienheten som vi förtroendevalda hade kontakt med fram tills hon insjuknade. Lena Var alltid den som tålmodigt lyssnade på frågor och på ett vänligt och pedagogiskt sätt hjälpte oss att förstå hur ekonomin och redovisandets irrgångar fungerar. Många är de fötroendevalda som liksom jag fått både praktisk och teoretisk hjälp genom åren. Tack Lena!
För arbetskamrater och förtroendevalda som vill lämna en sista hälsning till Lena finns en minnesbok på regionkontoret Globen, lokal Hägersten. Boken kommer sedan att överlämnas till Lenas barn och familj.
söndag 17 januari 2010
Söndag 17 januari. Bostadsområdet Dalen. Middag och spöken.
Svenska Bostäder har efter en extra granskning i veckan kommit med beskedet att man godkänner köpstämmorna på Pärongården och Körsbärsgården och är på väg att godkänna även Hagtornsgården.
I ett fall har bolaget gått emot den röstlängd som köpstämman själv fastställt. Medan köpstämman hävdade att det skulle vara två lokaler med rösträtt, hävdar bolaget att det bara ska vara en - allt för att köpet ska gå igenom.
Det är nu fem gårdar i Svenska Bostäders regi plus de tre ovan nämnda gårdarna där själva köpet återstår.
Det är ännu så länge inte klart att 60 procent av de boende på gårdarna vill ta lån eller godkänns som låntagare av banken. 60 procent är den gräns som SBAB sätter.
Bostadsrättsföreningarna räknar med att stambyten behövs om först 20 år, medan SB sätter igång med stambytet på Hasselgården i år och Rönnbärsgården nästa år båda skall förbli hyresrätter.
Genom att inte gå med i en affär som man inte alls vill har de som inte vill ombilda på Hagtornsgården, Pärongården och Körsbärsgården fortfarande chansen att stoppa ombildningarna.
Idag har jag städat och sorterat allt möjligt. Bilder böcker kläder och en hel del annat blev det som skall transporteras till återvinning. Jag kör iväg allt till har ett favoritställe för återvinning som drivs med ideélla krafter.
Dagen avslutades med en trivsam middag hemma hos barnbarnet Gabriel. Nu pratar han nästan hela tiden och det finns massor att prata om. Han har flyttat och skall börja på nytt dagis och det är spännande. Dessutom är det mörkt ute på kvällarna så alla ficklampor behövs så man ser alla spöken.
Kommande vecka är fylld av möte med hyresgäster i Solna, bostadspolitik, mediafrågor, möte med fastighetsägare, bostadspolitiskt seminarium och regionstyrelsemöte. Därutöver har jag ett par knepiga ärenden umgängsformer och bemötande.
I ett fall har bolaget gått emot den röstlängd som köpstämman själv fastställt. Medan köpstämman hävdade att det skulle vara två lokaler med rösträtt, hävdar bolaget att det bara ska vara en - allt för att köpet ska gå igenom.
Det är nu fem gårdar i Svenska Bostäders regi plus de tre ovan nämnda gårdarna där själva köpet återstår.
Det är ännu så länge inte klart att 60 procent av de boende på gårdarna vill ta lån eller godkänns som låntagare av banken. 60 procent är den gräns som SBAB sätter.
Bostadsrättsföreningarna räknar med att stambyten behövs om först 20 år, medan SB sätter igång med stambytet på Hasselgården i år och Rönnbärsgården nästa år båda skall förbli hyresrätter.
Genom att inte gå med i en affär som man inte alls vill har de som inte vill ombilda på Hagtornsgården, Pärongården och Körsbärsgården fortfarande chansen att stoppa ombildningarna.
Idag har jag städat och sorterat allt möjligt. Bilder böcker kläder och en hel del annat blev det som skall transporteras till återvinning. Jag kör iväg allt till har ett favoritställe för återvinning som drivs med ideélla krafter.
Dagen avslutades med en trivsam middag hemma hos barnbarnet Gabriel. Nu pratar han nästan hela tiden och det finns massor att prata om. Han har flyttat och skall börja på nytt dagis och det är spännande. Dessutom är det mörkt ute på kvällarna så alla ficklampor behövs så man ser alla spöken.
Kommande vecka är fylld av möte med hyresgäster i Solna, bostadspolitik, mediafrågor, möte med fastighetsägare, bostadspolitiskt seminarium och regionstyrelsemöte. Därutöver har jag ett par knepiga ärenden umgängsformer och bemötande.
lördag 16 januari 2010
Lördag 16 januari. SBAB. Erik Ohlsson Mäklare. BoultBee
I dagens TV4 nyheter är det ett inslag om hur mäklarföretag får provision på beviljade lån läs mer på TV4 http://www.nyhetskanalen.se/1.1444636/2010/01/16/sbab_ger_provision_till_maklarbolag
eller se mer i nyhetsinslaget från TV4. Klicka på länken och dra fram till 7 minuter i programmet: http://www.tv4play.se/nyheter/nyhetskanalen?videoId=1.1444718
Inte undra på att mäklarna ligger på hårt när de får nos på ombildningar i de kommunala allmännyttiga bostadsbolagens hyresfastigheter.
Fastighetsbolaget BoultBee som för något år sedan köpte flera stora centrumanläggningar av kommunala Centrumkompaniet har en tuff hyrespolitik. Höga hyrehöjningskrav är en arbetsinriktning mot både hyreslägenheter och kommersiella lokaler. Idag träffade jag en Lokal Hyresgästförenings ordförande som beskrev läget i ett hus som lätt kaotiskt. Hög omflyttning, höga hyreskrav, segt med underhållet och hanteringen av hushållsopor under all kritik. En container i lekparken tjänstgör som sopnedkast för hushållssopor sedan förra sommaren. En olägenhet för barnen men råttorna i kvarteret är lyckliggjorda.
eller se mer i nyhetsinslaget från TV4. Klicka på länken och dra fram till 7 minuter i programmet: http://www.tv4play.se/nyheter/nyhetskanalen?videoId=1.1444718
Inte undra på att mäklarna ligger på hårt när de får nos på ombildningar i de kommunala allmännyttiga bostadsbolagens hyresfastigheter.
Fastighetsbolaget BoultBee som för något år sedan köpte flera stora centrumanläggningar av kommunala Centrumkompaniet har en tuff hyrespolitik. Höga hyrehöjningskrav är en arbetsinriktning mot både hyreslägenheter och kommersiella lokaler. Idag träffade jag en Lokal Hyresgästförenings ordförande som beskrev läget i ett hus som lätt kaotiskt. Hög omflyttning, höga hyreskrav, segt med underhållet och hanteringen av hushållsopor under all kritik. En container i lekparken tjänstgör som sopnedkast för hushållssopor sedan förra sommaren. En olägenhet för barnen men råttorna i kvarteret är lyckliggjorda.
Fredag 15 januari. Upprustning. Hyresgästinflytande. Lokalt arbete.
Upprustning av befintliga hyreslägenheter är alltid en prövning för alla inblandade. Hyresgäster får antingen flytta under tiden som upprustningen pågår eller bo kvar med alla de olägenheterna som uppstår. Tugga betongdamm, vakna av maskiner som dånar och hantverkare som kommer och går i en ständig ström. När allt är klart och lugnet återställt efter några månader brukar i de flesta fall hyresgästerna vara nöjda.
Jag tänker ofta på det elände som Hyresgästen Elsa på Vikstensvägen får utstå.
Jag tänker ofta på det elände som Hyresgästen Elsa på Vikstensvägen får utstå.
Elsa är en hyresgäst som jag skrivit om tidigare. Elsa är hyresgäst hos en bostadsrättsförening som inte kommer överrens med varandra. Den 1 april förra året startade uopprustning och stambyte. Sedan dess rinner det inget vatten ur kranarna inte varmt inte kallt. Avloppen avstängda och badrummet tomt och fullständigt urblåst. Tänk så illa det kan gå när man blir osams.
Hyresgäster måste få mer inflytande säger många men det handlar ofta om att utnyttja alla de möjligheter som redan finns att utöva hyresgästinflytande. Det saknas inte möjligheter även om dessa kan jutvecklas. Det viktigaste är att släppa fram alla viljor som finns i bostadsområdena.
Våga släppa på kontrollen låta besluten hamna och hanteras lokalt. I vårt arbete med Agenda 2016 tror jag det arbetssättet kommer bli nyckeln till framgång.
Kallt inomhus har en av mina kompisar i Haninge. Att ha kallt inomhus är inte behagligt tvärtom riktigt olustigt och otrivsamt. Alla hyresgäster har rätt till en behaglig temperatur inomhus. Min kompis har mailat och ring till sin hyresvärd utan att bli bönhörd. Senaste greppet är att blanda in bolagets Vd. Jag tycker att han skall vända sig till vår medlemsservice för att få hjälp.
Hyresgäster måste få mer inflytande säger många men det handlar ofta om att utnyttja alla de möjligheter som redan finns att utöva hyresgästinflytande. Det saknas inte möjligheter även om dessa kan jutvecklas. Det viktigaste är att släppa fram alla viljor som finns i bostadsområdena.
Våga släppa på kontrollen låta besluten hamna och hanteras lokalt. I vårt arbete med Agenda 2016 tror jag det arbetssättet kommer bli nyckeln till framgång.
Kallt inomhus har en av mina kompisar i Haninge. Att ha kallt inomhus är inte behagligt tvärtom riktigt olustigt och otrivsamt. Alla hyresgäster har rätt till en behaglig temperatur inomhus. Min kompis har mailat och ring till sin hyresvärd utan att bli bönhörd. Senaste greppet är att blanda in bolagets Vd. Jag tycker att han skall vända sig till vår medlemsservice för att få hjälp.
fredag 15 januari 2010
Torsdag 14 januari. SvD. Privata Förhandlingar. Förvaltaren.
I fastighetsnytt finns en artikel om SABOs syn på Departementspromemorian 2009:60
http://www.fastighetsnytt.se/Page116.aspx?newsid=1221
Svenska dagbladet har också en artikel om Departementspromemorian 2009:60 Klicka på länken och läs mer: http://www.svd.se/nyheter/inrikes/allmannyttan-foreslas-bli-affarsmassig_4085511.svd
Fastighets AB Förvaltaren, Sundbyberg, yrkade på en hyreshöjning på 2,9 procent från 1 februari. I hyresförhandlingarna lyfte Hyresgästföreningen fram en rad argument mot en så stor höjning. Resultatet av förhandlingarna blev en hyreshöjning på 0,9 procent från 1 februari.
Den främsta anledningen till höjningen är att Förvaltaren de närmaste åren står inför ett mycket stort underhållsåtagande. Samtidigt kommer driftskostnaderna att öka under 2010. Hyreshöjningen kommer att variera mellan 0 och 2 procent för olika fastigheter.
– Det jobb som förhandlingsdelegationen nu lagt ned och de resultat vi uppnått i årets förhandlingar innebär att hyresgästerna får en betydligt mindre hyreshöjning än vad Förvaltaren yrkade. Mycket bra jobbat av vår förhandlingsledare Kristofer Magnusson tillsammans med förhandlingsdelegationen.
Ett ärende rörande tvångsförvaltning är under behandling. I tvångsförvaltningsärenden är inte alltid det uppenbara självklart. Till exempel måste det finnas ett förvaltningsbolag som är redo att ta hand om en fastighet som sätts under tvångsförvaltning. Det innebär att vi måste kunna hänvisa till någon som är redo att ta hand om en dåligt skött fastighet redan vid domstolsförhandlingen. Om det inte finns någon som vill förvalta blir det inget beslut.
Under kvällen träffar jag regionens valberedning. Det blir ett resonemang om framtiden visioner lagarbete ledarskap och en hel del annat. Ett trivsamt möte där jag tidvis blev entusiastisk över framtiden och vårt utvecklingsarbete.
Avslutar kvällen med att på vägen hem hämta en bil som varit på reparation. Tack och lov jobbades det sent på verkstaden så det var fortfarande öppet när jag knackade på strax efter 23.30
Imorgon får verkstaden godkänt eller i värsta fall underkänt för då skall jag iväg till bilprovningen för den årliga kontrollbesiktningen.
http://www.fastighetsnytt.se/Page116.aspx?newsid=1221
Svenska dagbladet har också en artikel om Departementspromemorian 2009:60 Klicka på länken och läs mer: http://www.svd.se/nyheter/inrikes/allmannyttan-foreslas-bli-affarsmassig_4085511.svd
Fastighets AB Förvaltaren, Sundbyberg, yrkade på en hyreshöjning på 2,9 procent från 1 februari. I hyresförhandlingarna lyfte Hyresgästföreningen fram en rad argument mot en så stor höjning. Resultatet av förhandlingarna blev en hyreshöjning på 0,9 procent från 1 februari.
Den främsta anledningen till höjningen är att Förvaltaren de närmaste åren står inför ett mycket stort underhållsåtagande. Samtidigt kommer driftskostnaderna att öka under 2010. Hyreshöjningen kommer att variera mellan 0 och 2 procent för olika fastigheter.
– Det jobb som förhandlingsdelegationen nu lagt ned och de resultat vi uppnått i årets förhandlingar innebär att hyresgästerna får en betydligt mindre hyreshöjning än vad Förvaltaren yrkade. Mycket bra jobbat av vår förhandlingsledare Kristofer Magnusson tillsammans med förhandlingsdelegationen.
Ett ärende rörande tvångsförvaltning är under behandling. I tvångsförvaltningsärenden är inte alltid det uppenbara självklart. Till exempel måste det finnas ett förvaltningsbolag som är redo att ta hand om en fastighet som sätts under tvångsförvaltning. Det innebär att vi måste kunna hänvisa till någon som är redo att ta hand om en dåligt skött fastighet redan vid domstolsförhandlingen. Om det inte finns någon som vill förvalta blir det inget beslut.
Under kvällen träffar jag regionens valberedning. Det blir ett resonemang om framtiden visioner lagarbete ledarskap och en hel del annat. Ett trivsamt möte där jag tidvis blev entusiastisk över framtiden och vårt utvecklingsarbete.
Avslutar kvällen med att på vägen hem hämta en bil som varit på reparation. Tack och lov jobbades det sent på verkstaden så det var fortfarande öppet när jag knackade på strax efter 23.30
Imorgon får verkstaden godkänt eller i värsta fall underkänt för då skall jag iväg till bilprovningen för den årliga kontrollbesiktningen.
onsdag 13 januari 2010
Onsdag 13 januari. Remissvar. Styrgrupp Webb. Stämmodelegationen.
Allmännyttiga kommunala bostadsaktiebolag (Ds 2009:60)
Grunddragen i förslaget står både Hyresgästföreningen, SABO samt de privata fastighetsägarna sedan tidigare bakom. Däremot menar Hyresgästföreningen att det är nödvändigt att regeringen förtydligar formuleringarna om innebörden i bolagens ansvar och affärsmässighet.
Hyresgästföreningen är också kritisk till hur förslaget om utdelning för vissa bostadsförsörjningsändamål är formulerat. Bostadsförsörjningsåtgärder som kommunen har ansvar för ska finansieras av kommunens invånare gemensamt. Det ansvaret kan inte läggas på bostadsföretag och hyresgäster.
Läs Hyresgästföreningens yttrande rörande departementspromemorian Ds 2009:60 Klicka på länken: http://www.hyresgastforeningen.se/eprise/main/hgfdata/2010/01/article/article20100113_111054873/remissyttrande_allmannyttiga_kommunala_bostadsaktiebolag_ds_2009_60.pdf
Under eftermiddagen har vi möte i Styrgruppen för Nya Webben. En Statusrapport samt organisatorisk skiss presenteras. Gruppen lämnar synpunkter men den organisatoriska frågan är men en ledningsfråga än styrgruppsfråga.
Datumet för Nya Webbens publicering fastställs till måndagen den 24 maj. Spännade är det när vi börjar närma oss mer och mer skarp läge. Projektledaren Anna har mycket att hålla i nu men verkar ha björnkoll på läget.
Äter en sen arbetslunch och blir uppdaterad i en del ombildningsfrågor, sophantering och en hel del annat.
JM har tidigare ägt en fastighet på Lidingö som numera är ombildad till bostadsrätter. Under dagen hör en hyresgäst i fastigheten av sig och lämnar en hel del information om läget i huset. Stambyte, badkar, elkablar och hel del annat. Jag slussar vidare till kunnig personal för handläggning.
Stämmodelegationsmöte 4 februari. I sommar är det förbundsstämma i Uppsala. Vi har valt ombud till stämman och nu börjar det dra ihop sig till ett första möte med delegationen. Vi kommer bjuda in alla ordinarie ombud och ersättare samt regionstyrelse och ledningsgrupp till det första mötet med ombuden. Detta för att alla skall få en inledande information och insyn i hur arbetet på stämman är upplagt. En av de ansvariga från Region Aros-Gävle Kaare Andersson kommer och informerar.
Mötesledig kväll men inte arbetsledig. Har bestämt mig för att städa undan massor med papper och pärmar. Ett liv som företagare i teknikbranscher med både företag och privatkonsumenter som målgrupp uppblandat med konsultuppdrag har genererat många löpmeter men nu skall det bort. Bara det viktigaste skall sparas. Målet är max 10 pärmar. Imorgon blir det en sväng till sopstationen/återvinningsstationen när jag åker till Globen.
Grunddragen i förslaget står både Hyresgästföreningen, SABO samt de privata fastighetsägarna sedan tidigare bakom. Däremot menar Hyresgästföreningen att det är nödvändigt att regeringen förtydligar formuleringarna om innebörden i bolagens ansvar och affärsmässighet.
Hyresgästföreningen är också kritisk till hur förslaget om utdelning för vissa bostadsförsörjningsändamål är formulerat. Bostadsförsörjningsåtgärder som kommunen har ansvar för ska finansieras av kommunens invånare gemensamt. Det ansvaret kan inte läggas på bostadsföretag och hyresgäster.
Läs Hyresgästföreningens yttrande rörande departementspromemorian Ds 2009:60 Klicka på länken: http://www.hyresgastforeningen.se/eprise/main/hgfdata/2010/01/article/article20100113_111054873/remissyttrande_allmannyttiga_kommunala_bostadsaktiebolag_ds_2009_60.pdf
Under eftermiddagen har vi möte i Styrgruppen för Nya Webben. En Statusrapport samt organisatorisk skiss presenteras. Gruppen lämnar synpunkter men den organisatoriska frågan är men en ledningsfråga än styrgruppsfråga.
Datumet för Nya Webbens publicering fastställs till måndagen den 24 maj. Spännade är det när vi börjar närma oss mer och mer skarp läge. Projektledaren Anna har mycket att hålla i nu men verkar ha björnkoll på läget.
Äter en sen arbetslunch och blir uppdaterad i en del ombildningsfrågor, sophantering och en hel del annat.
JM har tidigare ägt en fastighet på Lidingö som numera är ombildad till bostadsrätter. Under dagen hör en hyresgäst i fastigheten av sig och lämnar en hel del information om läget i huset. Stambyte, badkar, elkablar och hel del annat. Jag slussar vidare till kunnig personal för handläggning.
Stämmodelegationsmöte 4 februari. I sommar är det förbundsstämma i Uppsala. Vi har valt ombud till stämman och nu börjar det dra ihop sig till ett första möte med delegationen. Vi kommer bjuda in alla ordinarie ombud och ersättare samt regionstyrelse och ledningsgrupp till det första mötet med ombuden. Detta för att alla skall få en inledande information och insyn i hur arbetet på stämman är upplagt. En av de ansvariga från Region Aros-Gävle Kaare Andersson kommer och informerar.
Mötesledig kväll men inte arbetsledig. Har bestämt mig för att städa undan massor med papper och pärmar. Ett liv som företagare i teknikbranscher med både företag och privatkonsumenter som målgrupp uppblandat med konsultuppdrag har genererat många löpmeter men nu skall det bort. Bara det viktigaste skall sparas. Målet är max 10 pärmar. Imorgon blir det en sväng till sopstationen/återvinningsstationen när jag åker till Globen.
Tisdag 12 januari. Remissvar. Uttalande. Agenda 2016.
Längst ner i dagens blogg kan du läsa ett tjänsteutlåtande rörande departementspromemorian rörande framtida hyressättning.
Pressmeddelande från Hyresgästföreningen: Bygg bostäder på Bromma flygplats nu!
Behovet av bostäder i Stockholmsregionen är skriande men det byggs alldeles för lite. Framför allt är det brist på hyresrätter trots att det finns mark att bygga på. Ett exempel på sådan mark är Bromma flygplats där en mängd bostäder skulle få plats.Hyresgästföreningen region Stockholm uppmanar därför de styrande i Stockholmatt snarast ta beslut om att avveckla Bromma flygplats och påbörja planläggningen av marken för bostadsbyggande, företrädesvis hyresrätter.
Uttalande antaget av Hyresgästföreningen region Stockholms fullmäktige den 11 januari 2010
Stockholmsmodellen och kommade förhandlingar gällde privata beståndet av hyreslägenheter är frågor som alltid är aktuella. Idag fick jag två inbjudningar att tala på möten ett i Botkyrka och ett i Stockholm. Givetvis tackade jag ja efter att ha kolllat om jag var ledig de aktuella kvällarna.
Nu börjar remissarbetet rörande Agenda 2016 gå in i sin slutfas. Kansliet har snart skrivit klart förslaget till remissyttrande. Den 19 januari har regionstyrelsen ett sammaträde för att ta ställning och besluta rörande remissförslaget.
Idag har jag blandat dagens arbete med egen tid och ordnat med en del privata göromål. Bland annat en tur och tittat på ny TV. Otroligt vilket enormt utbud det finns och jag har inte helt klart för mig hur alla funktioner och finesser fungerar eller om de är oumbärliga eller onödiga.
Träffade en målare som jobbar med att renovera ett ordentligt nedsliten lägenhet. Hoppas jag får se hur fint det kan bli när allt är klart. Det är alltid roligt att se yrkeskunnigt folk jobba allt ser så lekande lätt ut.
Allmännyttiga kommunala bostadsaktiebolag – överväganden och förslag (Ds 2009:60) Kontorsyttrande över departementspromemoria
Exploateringskontoret får som yttrande anföra följande.
Sammanfattning
Finansdepartementet lämnar, som ett led i beredningen av en tidigare remissbehandlad statlig utredning, förslag om kommunernas bostads-försörjningsansvar och förutsättningarna för de kommunala bostadsföretagen.
Exploateringskontoret anser att istället för att bostadsförsörjningslagen ska bli föremål för skärpning, bör lagen utvärderas. Om det finns behov av att lyfta fram insatser för personer som har en svag ställning på bostadsmarknaden, synes ligga närmare till hands att överväga förändringar av socialtjänstlagen och lagen om stöd och service till vissa funktionshindrade.
Om bostadsförsörjningslagen ska behållas bör innebörden av det kommunala bostadsförsörjningsansvaret definieras tydligare.
Bakgrund
Frågan om de allmännyttiga och kommunala bostadsföretagen har varit föremål för debatt, olika utredningar och lagstiftning under lång tid. År 2002 trädde lagen
om allmännyttiga bostadsföretag, allbolagen, i kraft. År 2005 tillsattes en statlig utredning för att se över de villkor och förutsättningar som gäller för allmän-nyttiga och kommunala bostadsföretag. Utredningen lämnade i april 2008 betänkandet EU, allmännyttan och hyrorna (SOU 2008:38). Både innan betänkandet lämnades, under remissbehandlingen och därefter, har kritik och alternativa förslag framförts.
Som ett led i beredningen av betänkandet SOU 2008:38 har finansdepartementet i en departementspromemoria redovisat och analyserat olika förslag som framförts om kommunernas bostadsförsörjningsansvar och förutsättningarna för de kommunala bostadsföretagens verksamhet i framtiden. Utifrån detta har ett förslag till nya förutsättningar för de kommunala bostadsföretagen arbetats fram. Förslagen har tagits fram med utgångspunkt i de av Sveriges Kommuner och Landsting (SKL) respektive Hyresgästföreningen och SABO framlagda modellerna.
Remissbehandlingen
Regeringen har den 13 november 2009 remitterat finansdepartementets promemoria till 79 instanser, däribland Stockholms stad, för synpunkter senast den 13 januari 2010. Inom staden har kommunstyrelsen remitterat promemorian till exploateringsnämnden, stadsbyggnadsnämnden, socialtjänstnämnden, Stockholms Stadshus AB och stadsledningskontoret för yttrande senast den 4 december 2009.
Promemorian kan inte föreläggas exploateringsnämnden förrän i januari 2010 efter att stadens remisstid gått ut. Kontoret har därför i samråd med rotel V tillställt roteln detta kontorsyttrande att ingå i underlaget till kommunstyrelsens yttrande.
Ärendet
Förslagen i departementspromemorian har sammanfattats enligt följande.
Lagen (2000:1383) om kommunernas bostadsförsörjningsansvar förtydligas.
En myndighet bör få i uppdrag att utveckla lämpliga analysverktyg för att kommunerna ska kunna utveckla sin bostadsförsörjningsplanering.
En ny lag om allmännyttiga kommunala bostadsaktiebolag föreslås och lagen (2002:102) om allmännyttiga bostadsföretag och förordningen (2003:348) om skälig utdelning från allmännyttiga bostadsföretag upphör att gälla.
Ett kommunalt bostadsaktiebolag ska i allmännyttigt syfte i sin verksamhet huvud-sakligen förvalta fastigheter i vilka bostadslägenheter upplåts med hyresrätt, främja bostadsförsörjningen i den eller de kommuner som är ägare till bolaget och erbjuda hyresgästerna möjlighet till boendeinflytande och inflytande i bolaget.
De allmännyttiga kommunala bostadsaktiebolagen ska bedriva verksamheten på affärsmässiga grunder och åläggas marknadsmässiga avkastningskrav. Detta innebär ett avsteg från självkostnadsprincipen och förbudet mot vinstsyfte i kommunallagen (1991:900).
I de fall en kommun väljer att inte utföra en bostadspolitisk åtgärd i egen regi, bör uppdraget att utföra åtgärden lämnas med iakttagande av bestämmelserna i lagen (2007:1091) om offentlig upphandling. Åtgärder som kräver stöd ska hanteras i enlighet med EG-fördraget.
Ersättning bör inte lämnas genom avstående från avkastning.
Bostadsförsörjningen och kommunernas ansvar för denna bör vare sig i sin helhet eller i olika delar definieras som tjänster av allmänt ekonomiskt intresse.
Nuvarande utdelningsbegränsning föreslås ersättas med en begränsning av den sammanlagda värdeöverföringen i syfte att säkerställa att upparbetade medel används till bostadsförsörjningsändamål. Kommunen har dock rätt till ersättning på tillskjutet kapital motsvarande statslåneräntan plus en procentenhet. Värdeöverföringen får emellertid inte överstiga mer än hälften av vinsten för det föregående verksamhetsåret. Begränsningen av värdeöverföringar gäller inte för medel som används för att genom-föra åtgärder som kommunen beslutar om enligt 2 § lagen om kommunernas bostads-försörjningsansvar. Begränsningen tillämpas inte heller för uppkommet överskott från fastighetsförsäljningar. Högst hälften av sådant överskott får delas ut utan andra begränsningar än att överföringen ska ha föregåtts av ett beslut av kommun-fullmäktige.
Konkurrensverket utövar tillsyn över lagen om offentlig upphandling och i fall där statsstöd är aktuellt råder anmälningsskyldighet i enlighet med 6 § lagen (1994:1845) om tillämpning av Europeiska gemenskapernas statsstödsregler. Något nationellt system för tillsyn, kontroll och sanktion av åtgärder inom ramen för kommunernas bostadsförsörjningsansvar föreslås inte.
Hela promemorian finns på http://www.sweden.gov.se/sb/d/11451/a/135382.
Exploateringskontorets synpunkter
Tidigare utredningar
Som framhålls i finansdepartementets promemoria har många frågor om de allmännyttiga och kommunala bostadsföretagen och kommunernas bostads-försörjningsansvar debatterats och utretts under lång tid. Exploateringskontoret lämnar därför i bilagda pm en redovisning av några av de tidigare remiss-behandlade statliga utredningsförslagen. Sammanfattningsvis kan sägas att både dåvarande gatu- och fastighetskontoret och markkontoret ansett att behovet av en kommunal bostadsförsörjningslag är tämligen begränsat.
Stockholms stads arbete med bostadsförsörjningen
Eftersom den nu remitterade promemorian, liksom 2006 års departements-promemoria, föreslår vissa förtydliganden och skärpningar av lagen om kommunernas bostadsförsörjningsansvar finns anledning att inledningsvis också redovisa de nu gällande lagkraven och hur Stockholms stad har arbetat med dessa frågor.
Bostadsförsörjningslagens krav
Sedan 2001 gäller att varje kommun ska ”planera bostadsförsörjningen i syfte att skapa förutsättningar för alla i kommunen att leva i goda bostäder och för att främja att ändamålsenliga åtgärder för bostadsförsörjningen förbereds och genomförs”. Vid planeringen av bostadsförsörjningen ska kommunen, om det behövs, samråda med andra kommuner som berörs av planeringen. Riktlinjer för bostadsförsörjningen ska antas av kommunfullmäktige under varje mandatperiod.
I förarbetena till lagen skrivs att ”utgångspunkten bör vara en lokal bedömning av de långsiktiga behoven. Åtgärderna avser inte endast nyproduktion utan i många kommuner är det i första hand fråga om olika insatser i de befintliga bostads-områdena. I planeringen finns det skäl att särskilt uppmärksamma behovet av bostäder för vissa hushåll, t.ex. äldre, handikappade och ungdomar.”
Stadens bostadsförsörjningsplanering
Stockholm har sedan länge ett brett och ambitiöst arbete med bostadsförsörjnings-frågorna. Det finns en rad riktlinjer, styrdokument och delprogram som berör olika aspekter på boende och byggande. I de årliga budgetarna lämnas direktiv till de nämnder och bolag som har ansvar för olika delar av bostadsfrågorna.
Stadens bostadspolitiska aktörer är – förutom kommunfullmäktige och kommun-styrelsen – stadsledningskontoret, exploateringsnämnden, stadsbyggnads-
nämnden, socialtjänstnämnden, de 14 stadsdelsnämnderna, Stockholms Stadshus AB, AB Svenska Bostäder, AB Familjebostäder, AB Stockholmshem, Micasa Fastigheter i Stockholm AB och Stockholms Stads Bostadsförmedling AB. Även Stiftelsen Hotellhem i Stockholm har en viktig roll i stadens bostadsförsörjning.
Kommunfullmäktige antog i mars 2005 en av stadsbyggnadsnämnden och gatu- och fastighetsnämnden utarbetad genomförandeplan för byggande av 20 000 nya lägenheter under perioden 2003-2006. Samtidigt antogs kommunstyrelsens utlåtande 2005:50 som bostadsförsörjningsprogram för mandatperioden 2002 - 2006 enligt lagen om kommunernas bostadsförsörjningsansvar.
I budgeten för 2006 fick stadsbyggnadsnämnden huvudansvaret för att ta fram ett förslag till bostadsförsörjningsprogram för 2007-2011 i samråd med mark-nämnden och kommunstyrelsen. Ett förslag presenterades med exploaterings-kontorets och stadsbyggnadskontorets gemensamma tjänsteutlåtande den 8 februari 2007. Ett syfte var att sammanfatta stadens många riktlinjer och direktiv om bostadsförsörjningen. Riktlinjerna skulle därmed inte bli ett nytt styrdokument utan endast ett koncentrat av stadens mål och inriktning för arbetet med bostads-försörjningsfrågorna i stadens alla nämnder och bolag.
I budgeten för 2009 anges att bostadsförsörjningsprogrammet från 2005 kvarstår tills ny översiktsplan 2010 antagits.
Departementspromemorians förslag rörande kommunernas bostadsförsörjningsansvar
Finansdepartementets promemoria är till största delen inriktad på de kommunala bostadsföretagen och regelverken kring dessa. Exploateringskontoret väljer att inrikta sin granskning främst på de förslag som mer direkt berör kommunen.
Skärpning av bostadsförsörjningslagen
I promemorian föreslås (avsnitt 7.2) att lagen (2000:1383) om kommunernas bostadsförsörjningsansvar förtydligas så att det av lagen uttryckligen framgår att kommunen har ett ansvar för att främja integration och social sammanhållning samt för att tillgodose bostadsbehovet för personer för vilka kommunen har ett särskilt ansvar. Därför föreslås en ny 2 § i lagen med följande lydelse.
En kommun får besluta om åtgärder inom ramen för kommunens bostads-försörjningsansvar som främjar integration och social sammanhållning eller tillgodoser bostadsbehovet för personer för vilka kommunen har ett särskilt ansvar.
I författningskommentarerna anger departementet följande (sid 129-130).
Åtgärder som främjar integration och social sammanhållning eller tillgodoser bostadsbehovet för personer som kommuner har ett särskilt ansvar för, dvs. åtgärder för personer som har en svag ställning på bostadsmarknaden, har lyfts fram genom denna bestämmelse, eftersom det inte är uppenbart att åtgärderna omfattas av 1 § bostadsförsörjningslagen. Dessa åtgärder som kommunen har ett övergripande ansvar för kan kommunen, i egen regi eller genom att uppdra åt sitt eget bostadsaktiebolag eller uppdra åt andra aktörer, genomföra. Om en åtgärd inte sker i egen regi bör kommunen upphandla enligt lagen (2007:1091) om offentlig upphandling för att därefter besluta om vem som får i uppdrag att genomföra åtgärden.
Främja integration och social sammanhållning omfattar åtgärder i befintliga områden för att stärka sammanhållningen bland de boende, öka hyresgästernas ansvar, delaktighet och inflytande. Exempel på sådan verksamhet är självförvaltning i Holma i Malmö, skapandet av lokala bostadsföretag med hyresgästrepresentation i Göteborg (Gårdstensbostäder och Hjällbo-Bostaden) respektive i Hovsjö i Södertälje (Telge Hovsjö).
Tillgodose bostadsbehovet för personer som kommunen har ett särskilt ansvar för omfattar åtgärder såsom uppförande av äldreboenden och gruppbostäder, men även studentbostäder. Personer som kommunen har ett särskilt ansvar för, framgår bl.a. i socialtjänstlagen (2001:453) och lagen (1993:387) om stöd och service till vissa funktionshindrade. Med särskilt ansvar bör därutöver även förstås personer som på grund av olika omständigheter behöver det allmännas hjälp att komma in på, stanna kvar på, eller komma tillbaka till den ordinarie bostadsmarknaden.
Direkt anförtroende eller upphandling?
I promemorian föreslås (avsnitt 7.6) att i de fall en kommun väljer att inte utföra en bostadspolitisk åtgärd i egen regi, bör uppdraget att utföra åtgärden lämnas med iakttagande av bestämmelserna i lagen (2007:1091) om offentlig upp-handling.
Ersättningens storlek och frågan om överkompensation (statsstöd)
I promemorian föreslås (avsnitt 7.7) att ersättningen för att utföra kommunalt angelägna bostadspolitiska åtgärder normalt ska ske utan inslag av stöd. Åtgärder som kräver stöd ska hanteras i enlighet med EG-fördraget.
Bostadsförsörjningen – en tjänst av allmänt ekonomiskt intresse?
I promemorian anges (avsnitt 7.9) att tjänster av allmänt ekonomiskt intresse finns omnämnda i EG-fördraget, men utan att där närmare avgränsas eller definieras. Medlemsstaterna uppges ha stort utrymme att definiera tjänster av allmänt ekonomiskt intresse och stöd för utförandet av sådana tjänster kan lämnas i enlighet med statsstödsreglerna.
Promemorian föreslår att bostadsförsörjningen och kommunernas ansvar för denna bör vare sig i sin helhet eller i olika delar definieras som tjänster av allmänt ekonomiskt intresse.
Exploateringskontorets allmänna kommentarer till förslagen om kommunernas bostadsförsörjningsansvar
Exploateringskontoret vill framhålla att Stockholms stads bostadspolitiska planeringsinsatser och konkreta åtgärder spänner över ett mycket brett fält. De kanske viktigaste insatserna syftar till byggande av nya bostäder och är föremål för direkta kommunala planerings- och genomförandeinsatser i form av, förutom stark prioritering i budgetsammanhang, översiktsplanering, detaljplanering och anskaffning, förädling och upplåtelse/försäljning av mark för ändamålet. Dessa uppgifter handhas främst av stadsbyggnadsnämnden och exploateringsnämnden. Ett annat viktigt inslag är de sociala nämndernas planering för och direkta ansvar för att enligt gällande lagar tillhandahålla bostäder åt vissa svaga grupper på bostadsmarknaden.
Andra verksamheter drivs i kommunal bolagsform såsom stadens bostadsbolag som både bygger och förvaltar hyresbostäder. Även stadens bostadsförmedling som förmedlar bostäder även åt flera grannkommuner drivs i bolagsform.
Det bör dock noteras att en mycket stor del av de åtgärder som ofta beskrivs som liggande inom det kommunala bostadsförsörjningsansvaret i realiteten handhas av olika privata aktörer såsom de byggherrar som bygger nya bostäder och alla de bostadsfastighetsägare som förvaltar och hyr ut hyresbostäder, upplåter bostads-rättslägenheter eller är egnahemsägare. Stockholms stad bygger i princip inga nya bostäder i egen regi och äger inte heller annat än undantagsvis bostadsfastigheter.
Såvitt exploateringskontoret känner till har en kommun hittills aldrig varit skyldig att vare sig bygga bostäder eller äga bostäder/bostadsföretag eller mark för bostäder. Ett förslag om att varje kommun skulle vara skyldig att bilda ett eget bostadsföretag avslogs, med hänvisning till den kommunala självstyrelsen, redan i samband med att de nya statliga välfärdspolitiska programmen tog fart efter andra världskriget. Kommunen har alltså länge haft friheten att själv avgöra hur man vill lösa de bostadspolitiska uppgifter som kommunen i lag ålagts och frivilligt tagit på sig. Formerna för kommunerna att tillhandahålla bostäder för personer som kommunen enligt socialtjänstlagen och lagen om stöd och service till vissa funktionshindrade har ett särskilt ansvar för, är inte heller lagreglerade. Dessa boenden, som kommunen i och för sig är lagligen skyldig att tillhandahålla, måste alltså inte ligga i kommunala fastigheter.
Exploateringskontoret har ingen anledning till annan uppfattning än promemorian beträffande tjänster av s.k. allmänt ekonomiskt intresse enligt EG-fördraget.
Behövs en bostadsförsörjningslag?
Exploateringskontoret noterar att denna rubrik saknas i finansdepartementets promemoria. Kontoret bedömer alltjämt att behovet av bostadsförsörjningslagen är tämligen begränsat. Stadens planer och genomförandeåtgärder som berör olika bostadsfrågor har tagits fram på stadens eget initiativ och grundas bl.a. på annan lagstiftning såsom PBL, socialtjänstlagen och lagen om stöd och service till vissa funktionshindrade.
Kontoret anser att istället för att bostadsförsörjningslagen ska bli föremål för skärpning, bör lagen, som nu gällt i nästan nio år, utvärderas. Det bör undersökas om den har lett till några förbättringar och i så fall vilka.
Vid utvärderingen bör framförallt beaktas att bostadsbyggandet i en kommun i allt väsentligt är beroende av olika bostadsföretags – både privata och kommunala – bedömningar av förutsättningarna i form av bostadsefterfrågan, lönsamhet, finansieringsmöjligheter, stabilitet i spelreglerna på bostadsmarknaden m.m. Det bör också beaktas att en kommun inte har någon lagstadgad skyldighet att vare sig bygga bostäder eller äga bostäder/bostadsföretag/bostadsmark och dessutom, efter tillkomsten av lagen (1993:406) om kommunalt stöd till boendet, är förbjuden att ge stöd till enskilda fastighetsägare. Med dessa förutsättningar bör kunna över-vägas om en kommun måste vara lagligen skyldig att planera bostadsför-sörjningen och anta riktlinjer för bostadsförsörjningen. Om det, som anges i promemorian (sid 49), finns behov av att lyfta fram insatser för personer som har en svag ställning på bostadsmarknaden, synes ligga närmare till hands att över-väga eventuella förändringar av socialtjänstlagen och lagen om stöd och service till vissa funktionshindrade.
Exploateringskontorets synpunkter beträffande exploaterings- och markanvisningsprocessen
Exploateringsnämnden, som i staden har rollen som markägare och exploatör, kan sägas inleda den normala exploateringsprocessen med inventeringar av eventuellt byggbar mark. Idéskedet innefattar även kontakter med byggherrar och andra aktörer som ofta själva presenterar idéer eller konkreta förslag om exploateringar. Exploateringskontoret utreder om platsen är lämplig att exploatera.
Om kontoret bedömer att ett idéprojekts förutsättningar för genomförande är rimliga lämnas förslag till markanvisningsbeslut till exploateringsnämnden. Om nämnden tillstyrker tecknas markanvisningsavtal med byggherren och görs en planbeställning hos stadsbyggnadsnämnden.
En markanvisning för mark som staden äger utgör en option för en byggherre att under en viss tid och på vissa villkor med ensamrätt få förhandla med staden och arbeta fram utformningen av ett projekt som resulterar i en detaljplan och en överenskommelse om exploatering. Markanvisningsavtalet ger trygghet för bygg-herren att vilja satsa resurser och kostnader för projektering m.m. och avtalsför-handlingar.
I gällande markanvisningspolicy, antagen av exploateringsnämnden den 19 april 2007, anges bland de allmänna målen för bostadsbyggandet bl.a. att exploateringskontoret, genom effektiv, ekonomisk och miljövänlig markanvändning, ska bidra till en tillgänglig och trygg stad samt verka för blandade upplåtelseformer i hela staden och en mångfald av boende och boendeformer genom att skapa förutsättningar för ett långsiktigt bostadsbyggande i jämn takt. Det anges vidare att storleken på de enskilda markanvisningarna anpassas efter omgivande bebyggelse, förutsättningarna för arkitektonisk
variation, möjligheterna till varierande upplåtelseformer och optimala antalet medverkande byggherrar, för att skapa mångfald. Bland villkoren för en mark-anvisning anges bl.a. att byggherren ska följa beslutade generella krav av kommunfullmäktige eller exploateringsnämnden. Exempel på sådana krav är att integrera olika former av socialt boende och specialbostäder, att göra ute- och inomhusmiljön tillgänglig för människor med funktionshinder m.m.
Det är först under planarbetet som projektet utformas i detalj. I samband med att en detaljplan antas är det normala att exploateringsnämnden avtalar om mark-upplåtelse eller markförsäljning med den tilltänkta byggherren. I överens-kommelsen om exploatering brukar byggherren förbinda sig att efter överens-kommelse med t.ex. berörd stadsdelsnämnd, i samråd med denna projektera, bygga och upplåta de i överenskommelsen närmare preciserade special-lägenheterna och lokalerna.
Efter denna redovisning av hur bostadsbyggandet bedrivs i Stockholm ställer sig exploateringskontoret frågande till uppfattningen i departementspromemorian att kommunen bör upphandla de bostadspolitiska åtgärder, som inte sker i egen regi, enligt lagen om offentlig upphandling. Av promemorian framgår inte vilka slags åtgärder som åsyftas. Det skulle kunna uppfattas som att kommunerna ska handla upp t.ex. allt bostadsbyggande, dvs. måste bekosta och äga alla nya bostäder.
Bostadsbyggandet på privatägd mark och på mark som staden tillhandahåller kommer, som framgått, i vart fall i Stockholm inte till stånd i form av något uppdrag från kommunen åt byggherren. Det staden gör är att erbjuda byggherren – som ofta är ett privat företag – en möjlighet att antingen förvärva marken eller få den upplåten med tomträtt för att kunna utnyttja marken för bostäder enligt den detaljplan som kan komma att fastställas. Markförsäljningarna sker på marknads-mässiga villkor, efter anbudsförfarande eller förhandlingar, och vid tomträtts-upplåtelse tillämpas upplåtelsevillkor i enlighet med jordabalkens bestämmelser och kommunfullmäktiges avgäldsbeslut.
Om bostadsförsörjningslagen ska behållas bör innebörden av det kommunala bostadsförsörjningsansvaret definieras tydligare. Lagkravet att kommunen ska planera bostadsförsörjningen i syfte att skapa förutsättningar för alla i kommunen att leva i goda bostäder och för att främja att ändamålsenliga åtgärder för bostads-försörjningen förbereds och genomförs, kan tolkas på olika sätt. Det bör klargöras vad kommunen är lagligen skyldig att ansvara för och vilka planerings- och genomförandeåtgärder som fortfarande är frivilliga.
Exploateringskontorets synpunkter beträffande bostäder åt svaga grupper
Inrättandet av särskilda boenden i nyproduktionen i Stockholm sker genom en serie åtgärder och beslut under hela exploaterings- och planprocessen. Efter att exploateringsnämnden beslutat om en markanvisning får berörda stadsdels-förvaltningar och andra förvaltningar med lokalbehov såsom utbildnings-förvaltningen och äldreförvaltningen information om markanvisningen och uppmanas att under den efterföljande planeringsfasen anmäla sina lokalönskemål. Projekten måste granskas och lämpliga lägen och möjligheter att inrymma gruppbostäder m.m. ska bedömas innan exploateringsnämnden träffar avtal med byggherren om exploatering. Härvid förbinder sig byggherren, som nämnts, att efter överenskommelse med t.ex. berörd stadsdelsnämnd, i samråd med denna projektera, bygga och upplåta de i överenskommelsen närmare preciserade speciallägenheterna och lokalerna. När projektet sedermera funnit sin slutliga form är det den verksamhetsansvariga nämnden, t.ex. stadsdelsnämnden, som tecknar hyresavtal med fastighetsägaren eller blir bostadsrättshavare hos en bostadsrättsförening.
Men exploateringsprocessen leder inte alltid till att de ursprungliga projektidéerna kan förverkligas; det kan t.ex. inträffa att projektstorleken förändras i detaljplane-sammanhanget. Det är inte heller ovanligt att projekt av en rad olika orsaker försenas. Det kan t.ex. handla om marknadssvängningar och överklagade planer. De nämnder som ansvarar för att det inrättas särskilda boenden m.m. bör därför ha en högre planeringsnivå för sådana boenden än de verkliga behoven.
Även när det gäller inrättandet av särskilda boenden i nyproduktionen har exploateringskontoret svårt att se att upphandling enligt lagen om offentlig upphandling skulle vara nödvändig eller ens möjligt att genomföra under den långa och delvis oförutsägbara exploaterings- och planprocessen.
Departementspromemorians övriga förslag rörande kommunerna
Behovs- och marknadsanalys
I promemorian anges (avsnitt 7.11) att kommunala beslut att genomföra ange-lägna bostadspolitiska åtgärder bör föregås av behovs-, marknads- och ekono-miska analyser. Den myndighet som regeringen bestämmer bör få i uppdrag att utveckla lämpliga analysverktyg för att kommunerna ska kunna utveckla sin bostadsförsörjningsplanering.
Exploateringskontoret delar promemorians uppfattning att det inte bör lagregleras vilket beslutsunderlag som kommunerna ska ta fram inför sina beslut om olika bostadsfrågor.
I promemorian anges (sid. 107-108) att sådana frivilliga analyser rimligen bör tas fram i samband med den bostadsförsörjningsplan som sägs ska antas av full-mäktige under varje mandatperiod. Den nuvarande bostadsförsörjningslagen innehåller dock inga krav på en kommunal bostadsförsörjningsplan. Det den nuvarande lagen kräver är att riktlinjer för bostadsförsörjningen antas varje mandatperiod.
Om bostadsförsörjningslagen ska behållas bör, som nämnts, lagens innebörd klargöras.
Uppföljning och utvärdering
I promemorian anges (avsnitt 7.12) att kommunerna löpande bör följa upp och utvärdera sådana angelägna åtgärder som upphandlats inom ramen för kommunens bostadsförsörjningsansvar.
Exploateringskontoret delar promemorians uppfattning att inte heller kommunens uppföljning bör lagregleras.
Tillsyn m.m.
I promemorian anges (avsnitt 7.13) att ett nationellt system för tillsyn, kontroll och sanktion av åtgärder inom ramen för kommunernas bostadsförsörjningsansvar inte bör införas. Tillsynen enligt lagen om offentlig upphandling utövas av Konkurrensverket och några särskilda regler för upphandling av bostads-försörjningsåtgärder krävs inte. I fall där statsstöd är aktuellt råder anmälnings-skyldighet.
Exploateringskontoret tillstyrker förslaget, inte minst eftersom det knappast skulle vara möjlig att på ett rättssäkert sätt kunna utöva tillsyn, kontroll och sanktion.
Departementspromemorians förslag rörande de kommunala bostadsföretagen
Frågan om associationsform
I promemorian föreslås (avsnitt 7.3) att en ny lag om allmännyttiga kommunala bostadsaktiebolag införs och att lagen (2002:102) om allmännyttiga bostads-företag ska upphöra att gälla.
Kommunala bostadsaktiebolags syfte
I promemorian föreslås (avsnitt 7.4) att ett kommunalt bostadsaktiebolag ska i allmännyttigt syfte i sin verksamhet huvudsakligen förvalta fastigheter i vilka
bostadslägenheter upplåts med hyresrätt, främja bostadsförsörjningen i den eller de kommuner som är ägare till bolaget och erbjuda hyresgästerna möjlighet till boendeinflytande och inflytande i bolaget.
Avkastningskrav
I promemorian föreslås (avsnitt 7.5) att kommunala bostadsaktiebolag som bedriver sin verksamhet enligt affärsmässiga grunder ska åläggas marknads-mässiga avkastningskrav. Detta betyder att bolagen ska undantas från själv-kostnadsprincipen och förbudet mot vinstsyfte i kommunallagen (1991:900).
I vilken form ska ersättning utgå?
I promemorian föreslås (avsnitt 7.8) att ersättning för angelägna bostads-försörjningsåtgärder som vidtas efter beslut av kommunen bör inte göras genom att kommunen avstår från eller begränsar avkastningskrav på det kommunala bostadsföretaget.
Exploateringskontorets synpunkter på förslagen om de allmännyttiga bostadsföretagen
Exploateringskontoret tillstyrker promemorians förslag att allmännyttiga bostads-företag endast ska kunna vara kommunägda och bedrivas i aktiebolagsform.
Det innebär att kooperativa hyresrättsföreningar inte längre ska kunna vara allmännyttiga. Som utförligt redovisats i gatu- och fastighetskontorets yttrande över Allbo-kommitténs slutbetänkande skulle allmännyttig kooperativ hyresrätt, om dess självkostnadsbaserade hyror blir norm vid bruksvärdesprövning, kunna leda till förödande konsekvenser för både kommunal allmännytta och vanliga privata hyresbostadsföretag.
Kontoret vill samtidigt väcka tanken på att det möjligen också bör övervägas om huruvida kooperativa hyresrättslägenheter, vars hyror sätts enligt helt andra premisser än för vanlig hyresrätt, överhuvudtaget bör få ingå i jämförelse-materialet vid bestämmande av bruksvärdeshyresnivån.
Kontoret utgår i övrigt ifrån att Stockholms Stadshus AB och stadens bostads-bolag kommenterar förslagen för de kommunala bostadsföretagen.
Pressmeddelande från Hyresgästföreningen: Bygg bostäder på Bromma flygplats nu!
Behovet av bostäder i Stockholmsregionen är skriande men det byggs alldeles för lite. Framför allt är det brist på hyresrätter trots att det finns mark att bygga på. Ett exempel på sådan mark är Bromma flygplats där en mängd bostäder skulle få plats.Hyresgästföreningen region Stockholm uppmanar därför de styrande i Stockholmatt snarast ta beslut om att avveckla Bromma flygplats och påbörja planläggningen av marken för bostadsbyggande, företrädesvis hyresrätter.
Uttalande antaget av Hyresgästföreningen region Stockholms fullmäktige den 11 januari 2010
Stockholmsmodellen och kommade förhandlingar gällde privata beståndet av hyreslägenheter är frågor som alltid är aktuella. Idag fick jag två inbjudningar att tala på möten ett i Botkyrka och ett i Stockholm. Givetvis tackade jag ja efter att ha kolllat om jag var ledig de aktuella kvällarna.
Nu börjar remissarbetet rörande Agenda 2016 gå in i sin slutfas. Kansliet har snart skrivit klart förslaget till remissyttrande. Den 19 januari har regionstyrelsen ett sammaträde för att ta ställning och besluta rörande remissförslaget.
Idag har jag blandat dagens arbete med egen tid och ordnat med en del privata göromål. Bland annat en tur och tittat på ny TV. Otroligt vilket enormt utbud det finns och jag har inte helt klart för mig hur alla funktioner och finesser fungerar eller om de är oumbärliga eller onödiga.
Träffade en målare som jobbar med att renovera ett ordentligt nedsliten lägenhet. Hoppas jag får se hur fint det kan bli när allt är klart. Det är alltid roligt att se yrkeskunnigt folk jobba allt ser så lekande lätt ut.
----------------------------------------------------------
Till KommunstyrelsenAllmännyttiga kommunala bostadsaktiebolag – överväganden och förslag (Ds 2009:60) Kontorsyttrande över departementspromemoria
Exploateringskontoret får som yttrande anföra följande.
Sammanfattning
Finansdepartementet lämnar, som ett led i beredningen av en tidigare remissbehandlad statlig utredning, förslag om kommunernas bostads-försörjningsansvar och förutsättningarna för de kommunala bostadsföretagen.
Exploateringskontoret anser att istället för att bostadsförsörjningslagen ska bli föremål för skärpning, bör lagen utvärderas. Om det finns behov av att lyfta fram insatser för personer som har en svag ställning på bostadsmarknaden, synes ligga närmare till hands att överväga förändringar av socialtjänstlagen och lagen om stöd och service till vissa funktionshindrade.
Om bostadsförsörjningslagen ska behållas bör innebörden av det kommunala bostadsförsörjningsansvaret definieras tydligare.
Bakgrund
Frågan om de allmännyttiga och kommunala bostadsföretagen har varit föremål för debatt, olika utredningar och lagstiftning under lång tid. År 2002 trädde lagen
om allmännyttiga bostadsföretag, allbolagen, i kraft. År 2005 tillsattes en statlig utredning för att se över de villkor och förutsättningar som gäller för allmän-nyttiga och kommunala bostadsföretag. Utredningen lämnade i april 2008 betänkandet EU, allmännyttan och hyrorna (SOU 2008:38). Både innan betänkandet lämnades, under remissbehandlingen och därefter, har kritik och alternativa förslag framförts.
Som ett led i beredningen av betänkandet SOU 2008:38 har finansdepartementet i en departementspromemoria redovisat och analyserat olika förslag som framförts om kommunernas bostadsförsörjningsansvar och förutsättningarna för de kommunala bostadsföretagens verksamhet i framtiden. Utifrån detta har ett förslag till nya förutsättningar för de kommunala bostadsföretagen arbetats fram. Förslagen har tagits fram med utgångspunkt i de av Sveriges Kommuner och Landsting (SKL) respektive Hyresgästföreningen och SABO framlagda modellerna.
Remissbehandlingen
Regeringen har den 13 november 2009 remitterat finansdepartementets promemoria till 79 instanser, däribland Stockholms stad, för synpunkter senast den 13 januari 2010. Inom staden har kommunstyrelsen remitterat promemorian till exploateringsnämnden, stadsbyggnadsnämnden, socialtjänstnämnden, Stockholms Stadshus AB och stadsledningskontoret för yttrande senast den 4 december 2009.
Promemorian kan inte föreläggas exploateringsnämnden förrän i januari 2010 efter att stadens remisstid gått ut. Kontoret har därför i samråd med rotel V tillställt roteln detta kontorsyttrande att ingå i underlaget till kommunstyrelsens yttrande.
Ärendet
Förslagen i departementspromemorian har sammanfattats enligt följande.
Lagen (2000:1383) om kommunernas bostadsförsörjningsansvar förtydligas.
En myndighet bör få i uppdrag att utveckla lämpliga analysverktyg för att kommunerna ska kunna utveckla sin bostadsförsörjningsplanering.
En ny lag om allmännyttiga kommunala bostadsaktiebolag föreslås och lagen (2002:102) om allmännyttiga bostadsföretag och förordningen (2003:348) om skälig utdelning från allmännyttiga bostadsföretag upphör att gälla.
Ett kommunalt bostadsaktiebolag ska i allmännyttigt syfte i sin verksamhet huvud-sakligen förvalta fastigheter i vilka bostadslägenheter upplåts med hyresrätt, främja bostadsförsörjningen i den eller de kommuner som är ägare till bolaget och erbjuda hyresgästerna möjlighet till boendeinflytande och inflytande i bolaget.
De allmännyttiga kommunala bostadsaktiebolagen ska bedriva verksamheten på affärsmässiga grunder och åläggas marknadsmässiga avkastningskrav. Detta innebär ett avsteg från självkostnadsprincipen och förbudet mot vinstsyfte i kommunallagen (1991:900).
I de fall en kommun väljer att inte utföra en bostadspolitisk åtgärd i egen regi, bör uppdraget att utföra åtgärden lämnas med iakttagande av bestämmelserna i lagen (2007:1091) om offentlig upphandling. Åtgärder som kräver stöd ska hanteras i enlighet med EG-fördraget.
Ersättning bör inte lämnas genom avstående från avkastning.
Bostadsförsörjningen och kommunernas ansvar för denna bör vare sig i sin helhet eller i olika delar definieras som tjänster av allmänt ekonomiskt intresse.
Nuvarande utdelningsbegränsning föreslås ersättas med en begränsning av den sammanlagda värdeöverföringen i syfte att säkerställa att upparbetade medel används till bostadsförsörjningsändamål. Kommunen har dock rätt till ersättning på tillskjutet kapital motsvarande statslåneräntan plus en procentenhet. Värdeöverföringen får emellertid inte överstiga mer än hälften av vinsten för det föregående verksamhetsåret. Begränsningen av värdeöverföringar gäller inte för medel som används för att genom-föra åtgärder som kommunen beslutar om enligt 2 § lagen om kommunernas bostads-försörjningsansvar. Begränsningen tillämpas inte heller för uppkommet överskott från fastighetsförsäljningar. Högst hälften av sådant överskott får delas ut utan andra begränsningar än att överföringen ska ha föregåtts av ett beslut av kommun-fullmäktige.
Konkurrensverket utövar tillsyn över lagen om offentlig upphandling och i fall där statsstöd är aktuellt råder anmälningsskyldighet i enlighet med 6 § lagen (1994:1845) om tillämpning av Europeiska gemenskapernas statsstödsregler. Något nationellt system för tillsyn, kontroll och sanktion av åtgärder inom ramen för kommunernas bostadsförsörjningsansvar föreslås inte.
Hela promemorian finns på http://www.sweden.gov.se/sb/d/11451/a/135382.
Exploateringskontorets synpunkter
Tidigare utredningar
Som framhålls i finansdepartementets promemoria har många frågor om de allmännyttiga och kommunala bostadsföretagen och kommunernas bostads-försörjningsansvar debatterats och utretts under lång tid. Exploateringskontoret lämnar därför i bilagda pm en redovisning av några av de tidigare remiss-behandlade statliga utredningsförslagen. Sammanfattningsvis kan sägas att både dåvarande gatu- och fastighetskontoret och markkontoret ansett att behovet av en kommunal bostadsförsörjningslag är tämligen begränsat.
Stockholms stads arbete med bostadsförsörjningen
Eftersom den nu remitterade promemorian, liksom 2006 års departements-promemoria, föreslår vissa förtydliganden och skärpningar av lagen om kommunernas bostadsförsörjningsansvar finns anledning att inledningsvis också redovisa de nu gällande lagkraven och hur Stockholms stad har arbetat med dessa frågor.
Bostadsförsörjningslagens krav
Sedan 2001 gäller att varje kommun ska ”planera bostadsförsörjningen i syfte att skapa förutsättningar för alla i kommunen att leva i goda bostäder och för att främja att ändamålsenliga åtgärder för bostadsförsörjningen förbereds och genomförs”. Vid planeringen av bostadsförsörjningen ska kommunen, om det behövs, samråda med andra kommuner som berörs av planeringen. Riktlinjer för bostadsförsörjningen ska antas av kommunfullmäktige under varje mandatperiod.
I förarbetena till lagen skrivs att ”utgångspunkten bör vara en lokal bedömning av de långsiktiga behoven. Åtgärderna avser inte endast nyproduktion utan i många kommuner är det i första hand fråga om olika insatser i de befintliga bostads-områdena. I planeringen finns det skäl att särskilt uppmärksamma behovet av bostäder för vissa hushåll, t.ex. äldre, handikappade och ungdomar.”
Stadens bostadsförsörjningsplanering
Stockholm har sedan länge ett brett och ambitiöst arbete med bostadsförsörjnings-frågorna. Det finns en rad riktlinjer, styrdokument och delprogram som berör olika aspekter på boende och byggande. I de årliga budgetarna lämnas direktiv till de nämnder och bolag som har ansvar för olika delar av bostadsfrågorna.
Stadens bostadspolitiska aktörer är – förutom kommunfullmäktige och kommun-styrelsen – stadsledningskontoret, exploateringsnämnden, stadsbyggnads-
nämnden, socialtjänstnämnden, de 14 stadsdelsnämnderna, Stockholms Stadshus AB, AB Svenska Bostäder, AB Familjebostäder, AB Stockholmshem, Micasa Fastigheter i Stockholm AB och Stockholms Stads Bostadsförmedling AB. Även Stiftelsen Hotellhem i Stockholm har en viktig roll i stadens bostadsförsörjning.
Kommunfullmäktige antog i mars 2005 en av stadsbyggnadsnämnden och gatu- och fastighetsnämnden utarbetad genomförandeplan för byggande av 20 000 nya lägenheter under perioden 2003-2006. Samtidigt antogs kommunstyrelsens utlåtande 2005:50 som bostadsförsörjningsprogram för mandatperioden 2002 - 2006 enligt lagen om kommunernas bostadsförsörjningsansvar.
I budgeten för 2006 fick stadsbyggnadsnämnden huvudansvaret för att ta fram ett förslag till bostadsförsörjningsprogram för 2007-2011 i samråd med mark-nämnden och kommunstyrelsen. Ett förslag presenterades med exploaterings-kontorets och stadsbyggnadskontorets gemensamma tjänsteutlåtande den 8 februari 2007. Ett syfte var att sammanfatta stadens många riktlinjer och direktiv om bostadsförsörjningen. Riktlinjerna skulle därmed inte bli ett nytt styrdokument utan endast ett koncentrat av stadens mål och inriktning för arbetet med bostads-försörjningsfrågorna i stadens alla nämnder och bolag.
I budgeten för 2009 anges att bostadsförsörjningsprogrammet från 2005 kvarstår tills ny översiktsplan 2010 antagits.
Departementspromemorians förslag rörande kommunernas bostadsförsörjningsansvar
Finansdepartementets promemoria är till största delen inriktad på de kommunala bostadsföretagen och regelverken kring dessa. Exploateringskontoret väljer att inrikta sin granskning främst på de förslag som mer direkt berör kommunen.
Skärpning av bostadsförsörjningslagen
I promemorian föreslås (avsnitt 7.2) att lagen (2000:1383) om kommunernas bostadsförsörjningsansvar förtydligas så att det av lagen uttryckligen framgår att kommunen har ett ansvar för att främja integration och social sammanhållning samt för att tillgodose bostadsbehovet för personer för vilka kommunen har ett särskilt ansvar. Därför föreslås en ny 2 § i lagen med följande lydelse.
En kommun får besluta om åtgärder inom ramen för kommunens bostads-försörjningsansvar som främjar integration och social sammanhållning eller tillgodoser bostadsbehovet för personer för vilka kommunen har ett särskilt ansvar.
I författningskommentarerna anger departementet följande (sid 129-130).
Åtgärder som främjar integration och social sammanhållning eller tillgodoser bostadsbehovet för personer som kommuner har ett särskilt ansvar för, dvs. åtgärder för personer som har en svag ställning på bostadsmarknaden, har lyfts fram genom denna bestämmelse, eftersom det inte är uppenbart att åtgärderna omfattas av 1 § bostadsförsörjningslagen. Dessa åtgärder som kommunen har ett övergripande ansvar för kan kommunen, i egen regi eller genom att uppdra åt sitt eget bostadsaktiebolag eller uppdra åt andra aktörer, genomföra. Om en åtgärd inte sker i egen regi bör kommunen upphandla enligt lagen (2007:1091) om offentlig upphandling för att därefter besluta om vem som får i uppdrag att genomföra åtgärden.
Främja integration och social sammanhållning omfattar åtgärder i befintliga områden för att stärka sammanhållningen bland de boende, öka hyresgästernas ansvar, delaktighet och inflytande. Exempel på sådan verksamhet är självförvaltning i Holma i Malmö, skapandet av lokala bostadsföretag med hyresgästrepresentation i Göteborg (Gårdstensbostäder och Hjällbo-Bostaden) respektive i Hovsjö i Södertälje (Telge Hovsjö).
Tillgodose bostadsbehovet för personer som kommunen har ett särskilt ansvar för omfattar åtgärder såsom uppförande av äldreboenden och gruppbostäder, men även studentbostäder. Personer som kommunen har ett särskilt ansvar för, framgår bl.a. i socialtjänstlagen (2001:453) och lagen (1993:387) om stöd och service till vissa funktionshindrade. Med särskilt ansvar bör därutöver även förstås personer som på grund av olika omständigheter behöver det allmännas hjälp att komma in på, stanna kvar på, eller komma tillbaka till den ordinarie bostadsmarknaden.
Direkt anförtroende eller upphandling?
I promemorian föreslås (avsnitt 7.6) att i de fall en kommun väljer att inte utföra en bostadspolitisk åtgärd i egen regi, bör uppdraget att utföra åtgärden lämnas med iakttagande av bestämmelserna i lagen (2007:1091) om offentlig upp-handling.
Ersättningens storlek och frågan om överkompensation (statsstöd)
I promemorian föreslås (avsnitt 7.7) att ersättningen för att utföra kommunalt angelägna bostadspolitiska åtgärder normalt ska ske utan inslag av stöd. Åtgärder som kräver stöd ska hanteras i enlighet med EG-fördraget.
Bostadsförsörjningen – en tjänst av allmänt ekonomiskt intresse?
I promemorian anges (avsnitt 7.9) att tjänster av allmänt ekonomiskt intresse finns omnämnda i EG-fördraget, men utan att där närmare avgränsas eller definieras. Medlemsstaterna uppges ha stort utrymme att definiera tjänster av allmänt ekonomiskt intresse och stöd för utförandet av sådana tjänster kan lämnas i enlighet med statsstödsreglerna.
Promemorian föreslår att bostadsförsörjningen och kommunernas ansvar för denna bör vare sig i sin helhet eller i olika delar definieras som tjänster av allmänt ekonomiskt intresse.
Exploateringskontorets allmänna kommentarer till förslagen om kommunernas bostadsförsörjningsansvar
Exploateringskontoret vill framhålla att Stockholms stads bostadspolitiska planeringsinsatser och konkreta åtgärder spänner över ett mycket brett fält. De kanske viktigaste insatserna syftar till byggande av nya bostäder och är föremål för direkta kommunala planerings- och genomförandeinsatser i form av, förutom stark prioritering i budgetsammanhang, översiktsplanering, detaljplanering och anskaffning, förädling och upplåtelse/försäljning av mark för ändamålet. Dessa uppgifter handhas främst av stadsbyggnadsnämnden och exploateringsnämnden. Ett annat viktigt inslag är de sociala nämndernas planering för och direkta ansvar för att enligt gällande lagar tillhandahålla bostäder åt vissa svaga grupper på bostadsmarknaden.
Andra verksamheter drivs i kommunal bolagsform såsom stadens bostadsbolag som både bygger och förvaltar hyresbostäder. Även stadens bostadsförmedling som förmedlar bostäder även åt flera grannkommuner drivs i bolagsform.
Det bör dock noteras att en mycket stor del av de åtgärder som ofta beskrivs som liggande inom det kommunala bostadsförsörjningsansvaret i realiteten handhas av olika privata aktörer såsom de byggherrar som bygger nya bostäder och alla de bostadsfastighetsägare som förvaltar och hyr ut hyresbostäder, upplåter bostads-rättslägenheter eller är egnahemsägare. Stockholms stad bygger i princip inga nya bostäder i egen regi och äger inte heller annat än undantagsvis bostadsfastigheter.
Såvitt exploateringskontoret känner till har en kommun hittills aldrig varit skyldig att vare sig bygga bostäder eller äga bostäder/bostadsföretag eller mark för bostäder. Ett förslag om att varje kommun skulle vara skyldig att bilda ett eget bostadsföretag avslogs, med hänvisning till den kommunala självstyrelsen, redan i samband med att de nya statliga välfärdspolitiska programmen tog fart efter andra världskriget. Kommunen har alltså länge haft friheten att själv avgöra hur man vill lösa de bostadspolitiska uppgifter som kommunen i lag ålagts och frivilligt tagit på sig. Formerna för kommunerna att tillhandahålla bostäder för personer som kommunen enligt socialtjänstlagen och lagen om stöd och service till vissa funktionshindrade har ett särskilt ansvar för, är inte heller lagreglerade. Dessa boenden, som kommunen i och för sig är lagligen skyldig att tillhandahålla, måste alltså inte ligga i kommunala fastigheter.
Exploateringskontoret har ingen anledning till annan uppfattning än promemorian beträffande tjänster av s.k. allmänt ekonomiskt intresse enligt EG-fördraget.
Behövs en bostadsförsörjningslag?
Exploateringskontoret noterar att denna rubrik saknas i finansdepartementets promemoria. Kontoret bedömer alltjämt att behovet av bostadsförsörjningslagen är tämligen begränsat. Stadens planer och genomförandeåtgärder som berör olika bostadsfrågor har tagits fram på stadens eget initiativ och grundas bl.a. på annan lagstiftning såsom PBL, socialtjänstlagen och lagen om stöd och service till vissa funktionshindrade.
Kontoret anser att istället för att bostadsförsörjningslagen ska bli föremål för skärpning, bör lagen, som nu gällt i nästan nio år, utvärderas. Det bör undersökas om den har lett till några förbättringar och i så fall vilka.
Vid utvärderingen bör framförallt beaktas att bostadsbyggandet i en kommun i allt väsentligt är beroende av olika bostadsföretags – både privata och kommunala – bedömningar av förutsättningarna i form av bostadsefterfrågan, lönsamhet, finansieringsmöjligheter, stabilitet i spelreglerna på bostadsmarknaden m.m. Det bör också beaktas att en kommun inte har någon lagstadgad skyldighet att vare sig bygga bostäder eller äga bostäder/bostadsföretag/bostadsmark och dessutom, efter tillkomsten av lagen (1993:406) om kommunalt stöd till boendet, är förbjuden att ge stöd till enskilda fastighetsägare. Med dessa förutsättningar bör kunna över-vägas om en kommun måste vara lagligen skyldig att planera bostadsför-sörjningen och anta riktlinjer för bostadsförsörjningen. Om det, som anges i promemorian (sid 49), finns behov av att lyfta fram insatser för personer som har en svag ställning på bostadsmarknaden, synes ligga närmare till hands att över-väga eventuella förändringar av socialtjänstlagen och lagen om stöd och service till vissa funktionshindrade.
Exploateringskontorets synpunkter beträffande exploaterings- och markanvisningsprocessen
Exploateringsnämnden, som i staden har rollen som markägare och exploatör, kan sägas inleda den normala exploateringsprocessen med inventeringar av eventuellt byggbar mark. Idéskedet innefattar även kontakter med byggherrar och andra aktörer som ofta själva presenterar idéer eller konkreta förslag om exploateringar. Exploateringskontoret utreder om platsen är lämplig att exploatera.
Om kontoret bedömer att ett idéprojekts förutsättningar för genomförande är rimliga lämnas förslag till markanvisningsbeslut till exploateringsnämnden. Om nämnden tillstyrker tecknas markanvisningsavtal med byggherren och görs en planbeställning hos stadsbyggnadsnämnden.
En markanvisning för mark som staden äger utgör en option för en byggherre att under en viss tid och på vissa villkor med ensamrätt få förhandla med staden och arbeta fram utformningen av ett projekt som resulterar i en detaljplan och en överenskommelse om exploatering. Markanvisningsavtalet ger trygghet för bygg-herren att vilja satsa resurser och kostnader för projektering m.m. och avtalsför-handlingar.
I gällande markanvisningspolicy, antagen av exploateringsnämnden den 19 april 2007, anges bland de allmänna målen för bostadsbyggandet bl.a. att exploateringskontoret, genom effektiv, ekonomisk och miljövänlig markanvändning, ska bidra till en tillgänglig och trygg stad samt verka för blandade upplåtelseformer i hela staden och en mångfald av boende och boendeformer genom att skapa förutsättningar för ett långsiktigt bostadsbyggande i jämn takt. Det anges vidare att storleken på de enskilda markanvisningarna anpassas efter omgivande bebyggelse, förutsättningarna för arkitektonisk
variation, möjligheterna till varierande upplåtelseformer och optimala antalet medverkande byggherrar, för att skapa mångfald. Bland villkoren för en mark-anvisning anges bl.a. att byggherren ska följa beslutade generella krav av kommunfullmäktige eller exploateringsnämnden. Exempel på sådana krav är att integrera olika former av socialt boende och specialbostäder, att göra ute- och inomhusmiljön tillgänglig för människor med funktionshinder m.m.
Det är först under planarbetet som projektet utformas i detalj. I samband med att en detaljplan antas är det normala att exploateringsnämnden avtalar om mark-upplåtelse eller markförsäljning med den tilltänkta byggherren. I överens-kommelsen om exploatering brukar byggherren förbinda sig att efter överens-kommelse med t.ex. berörd stadsdelsnämnd, i samråd med denna projektera, bygga och upplåta de i överenskommelsen närmare preciserade special-lägenheterna och lokalerna.
Efter denna redovisning av hur bostadsbyggandet bedrivs i Stockholm ställer sig exploateringskontoret frågande till uppfattningen i departementspromemorian att kommunen bör upphandla de bostadspolitiska åtgärder, som inte sker i egen regi, enligt lagen om offentlig upphandling. Av promemorian framgår inte vilka slags åtgärder som åsyftas. Det skulle kunna uppfattas som att kommunerna ska handla upp t.ex. allt bostadsbyggande, dvs. måste bekosta och äga alla nya bostäder.
Bostadsbyggandet på privatägd mark och på mark som staden tillhandahåller kommer, som framgått, i vart fall i Stockholm inte till stånd i form av något uppdrag från kommunen åt byggherren. Det staden gör är att erbjuda byggherren – som ofta är ett privat företag – en möjlighet att antingen förvärva marken eller få den upplåten med tomträtt för att kunna utnyttja marken för bostäder enligt den detaljplan som kan komma att fastställas. Markförsäljningarna sker på marknads-mässiga villkor, efter anbudsförfarande eller förhandlingar, och vid tomträtts-upplåtelse tillämpas upplåtelsevillkor i enlighet med jordabalkens bestämmelser och kommunfullmäktiges avgäldsbeslut.
Om bostadsförsörjningslagen ska behållas bör innebörden av det kommunala bostadsförsörjningsansvaret definieras tydligare. Lagkravet att kommunen ska planera bostadsförsörjningen i syfte att skapa förutsättningar för alla i kommunen att leva i goda bostäder och för att främja att ändamålsenliga åtgärder för bostads-försörjningen förbereds och genomförs, kan tolkas på olika sätt. Det bör klargöras vad kommunen är lagligen skyldig att ansvara för och vilka planerings- och genomförandeåtgärder som fortfarande är frivilliga.
Exploateringskontorets synpunkter beträffande bostäder åt svaga grupper
Inrättandet av särskilda boenden i nyproduktionen i Stockholm sker genom en serie åtgärder och beslut under hela exploaterings- och planprocessen. Efter att exploateringsnämnden beslutat om en markanvisning får berörda stadsdels-förvaltningar och andra förvaltningar med lokalbehov såsom utbildnings-förvaltningen och äldreförvaltningen information om markanvisningen och uppmanas att under den efterföljande planeringsfasen anmäla sina lokalönskemål. Projekten måste granskas och lämpliga lägen och möjligheter att inrymma gruppbostäder m.m. ska bedömas innan exploateringsnämnden träffar avtal med byggherren om exploatering. Härvid förbinder sig byggherren, som nämnts, att efter överenskommelse med t.ex. berörd stadsdelsnämnd, i samråd med denna projektera, bygga och upplåta de i överenskommelsen närmare preciserade speciallägenheterna och lokalerna. När projektet sedermera funnit sin slutliga form är det den verksamhetsansvariga nämnden, t.ex. stadsdelsnämnden, som tecknar hyresavtal med fastighetsägaren eller blir bostadsrättshavare hos en bostadsrättsförening.
Men exploateringsprocessen leder inte alltid till att de ursprungliga projektidéerna kan förverkligas; det kan t.ex. inträffa att projektstorleken förändras i detaljplane-sammanhanget. Det är inte heller ovanligt att projekt av en rad olika orsaker försenas. Det kan t.ex. handla om marknadssvängningar och överklagade planer. De nämnder som ansvarar för att det inrättas särskilda boenden m.m. bör därför ha en högre planeringsnivå för sådana boenden än de verkliga behoven.
Även när det gäller inrättandet av särskilda boenden i nyproduktionen har exploateringskontoret svårt att se att upphandling enligt lagen om offentlig upphandling skulle vara nödvändig eller ens möjligt att genomföra under den långa och delvis oförutsägbara exploaterings- och planprocessen.
Departementspromemorians övriga förslag rörande kommunerna
Behovs- och marknadsanalys
I promemorian anges (avsnitt 7.11) att kommunala beslut att genomföra ange-lägna bostadspolitiska åtgärder bör föregås av behovs-, marknads- och ekono-miska analyser. Den myndighet som regeringen bestämmer bör få i uppdrag att utveckla lämpliga analysverktyg för att kommunerna ska kunna utveckla sin bostadsförsörjningsplanering.
Exploateringskontoret delar promemorians uppfattning att det inte bör lagregleras vilket beslutsunderlag som kommunerna ska ta fram inför sina beslut om olika bostadsfrågor.
I promemorian anges (sid. 107-108) att sådana frivilliga analyser rimligen bör tas fram i samband med den bostadsförsörjningsplan som sägs ska antas av full-mäktige under varje mandatperiod. Den nuvarande bostadsförsörjningslagen innehåller dock inga krav på en kommunal bostadsförsörjningsplan. Det den nuvarande lagen kräver är att riktlinjer för bostadsförsörjningen antas varje mandatperiod.
Om bostadsförsörjningslagen ska behållas bör, som nämnts, lagens innebörd klargöras.
Uppföljning och utvärdering
I promemorian anges (avsnitt 7.12) att kommunerna löpande bör följa upp och utvärdera sådana angelägna åtgärder som upphandlats inom ramen för kommunens bostadsförsörjningsansvar.
Exploateringskontoret delar promemorians uppfattning att inte heller kommunens uppföljning bör lagregleras.
Tillsyn m.m.
I promemorian anges (avsnitt 7.13) att ett nationellt system för tillsyn, kontroll och sanktion av åtgärder inom ramen för kommunernas bostadsförsörjningsansvar inte bör införas. Tillsynen enligt lagen om offentlig upphandling utövas av Konkurrensverket och några särskilda regler för upphandling av bostads-försörjningsåtgärder krävs inte. I fall där statsstöd är aktuellt råder anmälnings-skyldighet.
Exploateringskontoret tillstyrker förslaget, inte minst eftersom det knappast skulle vara möjlig att på ett rättssäkert sätt kunna utöva tillsyn, kontroll och sanktion.
Departementspromemorians förslag rörande de kommunala bostadsföretagen
Frågan om associationsform
I promemorian föreslås (avsnitt 7.3) att en ny lag om allmännyttiga kommunala bostadsaktiebolag införs och att lagen (2002:102) om allmännyttiga bostads-företag ska upphöra att gälla.
Kommunala bostadsaktiebolags syfte
I promemorian föreslås (avsnitt 7.4) att ett kommunalt bostadsaktiebolag ska i allmännyttigt syfte i sin verksamhet huvudsakligen förvalta fastigheter i vilka
bostadslägenheter upplåts med hyresrätt, främja bostadsförsörjningen i den eller de kommuner som är ägare till bolaget och erbjuda hyresgästerna möjlighet till boendeinflytande och inflytande i bolaget.
Avkastningskrav
I promemorian föreslås (avsnitt 7.5) att kommunala bostadsaktiebolag som bedriver sin verksamhet enligt affärsmässiga grunder ska åläggas marknads-mässiga avkastningskrav. Detta betyder att bolagen ska undantas från själv-kostnadsprincipen och förbudet mot vinstsyfte i kommunallagen (1991:900).
I vilken form ska ersättning utgå?
I promemorian föreslås (avsnitt 7.8) att ersättning för angelägna bostads-försörjningsåtgärder som vidtas efter beslut av kommunen bör inte göras genom att kommunen avstår från eller begränsar avkastningskrav på det kommunala bostadsföretaget.
Exploateringskontorets synpunkter på förslagen om de allmännyttiga bostadsföretagen
Exploateringskontoret tillstyrker promemorians förslag att allmännyttiga bostads-företag endast ska kunna vara kommunägda och bedrivas i aktiebolagsform.
Det innebär att kooperativa hyresrättsföreningar inte längre ska kunna vara allmännyttiga. Som utförligt redovisats i gatu- och fastighetskontorets yttrande över Allbo-kommitténs slutbetänkande skulle allmännyttig kooperativ hyresrätt, om dess självkostnadsbaserade hyror blir norm vid bruksvärdesprövning, kunna leda till förödande konsekvenser för både kommunal allmännytta och vanliga privata hyresbostadsföretag.
Kontoret vill samtidigt väcka tanken på att det möjligen också bör övervägas om huruvida kooperativa hyresrättslägenheter, vars hyror sätts enligt helt andra premisser än för vanlig hyresrätt, överhuvudtaget bör få ingå i jämförelse-materialet vid bestämmande av bruksvärdeshyresnivån.
Kontoret utgår i övrigt ifrån att Stockholms Stadshus AB och stadens bostads-bolag kommenterar förslagen för de kommunala bostadsföretagen.
tisdag 12 januari 2010
Måndag 12 januari. Fullmäktige. TV4.
Idag sammanträdde Region Stockholms fullmäktige. På dagordningen fanns egentligen bara ett ärende. Regionens Bostadspolitiska Plattform har reviderats och efter en ganska lång remissrunda som förländes för att ge så många föreningar som möjligt tid att svara.
Större delen av föreningarnas yttranden kunde redan under remissarbetet skrivas in i plattformen.
Under fullmäktigemötet som hölls i de anrika lokalerna där Tobaksbolaget tidigare huserade blev det en hel del debatt och yrkanden. Debatten var saklig och tonläget engagerat men med respekt för de som uppträdde i talarstolen.
Presidiet under ledning av Marie Linder som till sin hjälp hade Tomas Henriksson (Tomas höll ordning på oss så att vi svarade på alla yrkanden och inlägg) och mötessekreterarna Ingvar Vallin och Torbjörn Larsson såg till att fullmäktigemötet avlöpte friktionsfritt och att vi avlutade inom utsatt tid.
Mycket handlade om hyressättning, nyproduktion, självkostnad, allas rätt till bostad, ombildningsfrågor, kvarboende hyresgäster i bostadsrättsföreningar, organisationsfrågor och var det skall nyproduceras hyresrätter.
Fullmäktige antog också ett uttalande om att Bromma Flygplats snarast skall läggas ner och hyrerätter byggas på området. Uttalandet kommer givetvis publiceras på vår webbsida under morgondagen.
När protokollet är justerat kommer ett mer utförligt referat om innehålet i plattformen.
Ett väl planerat fullmäktige där kansliet på regionkontoret gjort ett toppenjobb med att förbereda allt. Tack Vivan och Ingela.
Nu gäller det att vi ökar på ytterligare i vårt bostadspolitiska arbete i regionen. Att plattformen får det genomslag i vårt arbet som den förtjänar. Viktigt att komma ihåg vad Liz från Solna sa: Det här är ett program ingen verksamhetsplan vad vi behöver är bostadspolitisk verksamhet.
Imorse var det ett TV4 inslag om Venngarn och förhållandena där. Se och hör mer på TV4. Klicka på länken: http://www.tv4play.se/nyheter/lokala_nyheter/stockholm?videoId=1.1433135
Större delen av föreningarnas yttranden kunde redan under remissarbetet skrivas in i plattformen.
Under fullmäktigemötet som hölls i de anrika lokalerna där Tobaksbolaget tidigare huserade blev det en hel del debatt och yrkanden. Debatten var saklig och tonläget engagerat men med respekt för de som uppträdde i talarstolen.
Presidiet under ledning av Marie Linder som till sin hjälp hade Tomas Henriksson (Tomas höll ordning på oss så att vi svarade på alla yrkanden och inlägg) och mötessekreterarna Ingvar Vallin och Torbjörn Larsson såg till att fullmäktigemötet avlöpte friktionsfritt och att vi avlutade inom utsatt tid.
Mycket handlade om hyressättning, nyproduktion, självkostnad, allas rätt till bostad, ombildningsfrågor, kvarboende hyresgäster i bostadsrättsföreningar, organisationsfrågor och var det skall nyproduceras hyresrätter.
Fullmäktige antog också ett uttalande om att Bromma Flygplats snarast skall läggas ner och hyrerätter byggas på området. Uttalandet kommer givetvis publiceras på vår webbsida under morgondagen.
När protokollet är justerat kommer ett mer utförligt referat om innehålet i plattformen.
Ett väl planerat fullmäktige där kansliet på regionkontoret gjort ett toppenjobb med att förbereda allt. Tack Vivan och Ingela.
Nu gäller det att vi ökar på ytterligare i vårt bostadspolitiska arbete i regionen. Att plattformen får det genomslag i vårt arbet som den förtjänar. Viktigt att komma ihåg vad Liz från Solna sa: Det här är ett program ingen verksamhetsplan vad vi behöver är bostadspolitisk verksamhet.
Imorse var det ett TV4 inslag om Venngarn och förhållandena där. Se och hör mer på TV4. Klicka på länken: http://www.tv4play.se/nyheter/lokala_nyheter/stockholm?videoId=1.1433135
söndag 10 januari 2010
Söndag 10 januari. Bostadspolitik. Juridik. Sthlms innerstads framtid
Bostadspolitik är ett oerhört viktigt verksamhetsområde för Hyresgästföreningen. Bostadspolitik är påverkansarbete på alla möjliga och omöjliga nivåer, sammanhang och ställen. Vår förmåga att sätta bostadspolitik och utveckling av hyresrätten i centrum är oerhört viktig för framtidens hyresnivåer och tillgången på hyresrätter för alla som vill bo i hyresrätt.
I morgon kväll tar vårt regionfullmäktige ställning till och beslutar om vår reviderarde bostadspolitiska plattform.
Intressekonflikter hotar i innerstaden mellan exploatering och kulturhistoriska värden.
Stockholm måste skaffa sig en tydlig hållning till innerstadens kulturhistoriska värden. Det kräver länsstyrelsen, som varnar för konflikter mellan exploateringsintressen och viktiga kulturmiljövärden. Frågan är aktuell eftersom en ny översiktsplan snart ska antas.
Läs mer på länken till SvD: http://www.svd.se/kulturnoje/nyheter/stockholms-silhuett-lansstyrelsen-kraver-att-staden-tar-sitt-ansvar_3748313.svd
Juridik är ett viktigt arbetsområde för oss. Stödet till medlemmar är viktigt. Under dagen idag får jag information om ett pågåede ärende. Att ge ett tryggt och pålitligt stöd till medlemmar som befinner sig i en besvärlig situation är oerhört viktigt. Ett medlemskap i Hyresgästföreningen skall ge trygghet och borga för kompetent juridiskt stöd när det behövs.
I morgon kväll tar vårt regionfullmäktige ställning till och beslutar om vår reviderarde bostadspolitiska plattform.
Intressekonflikter hotar i innerstaden mellan exploatering och kulturhistoriska värden.
Stockholm måste skaffa sig en tydlig hållning till innerstadens kulturhistoriska värden. Det kräver länsstyrelsen, som varnar för konflikter mellan exploateringsintressen och viktiga kulturmiljövärden. Frågan är aktuell eftersom en ny översiktsplan snart ska antas.
Läs mer på länken till SvD: http://www.svd.se/kulturnoje/nyheter/stockholms-silhuett-lansstyrelsen-kraver-att-staden-tar-sitt-ansvar_3748313.svd
Juridik är ett viktigt arbetsområde för oss. Stödet till medlemmar är viktigt. Under dagen idag får jag information om ett pågåede ärende. Att ge ett tryggt och pålitligt stöd till medlemmar som befinner sig i en besvärlig situation är oerhört viktigt. Ett medlemskap i Hyresgästföreningen skall ge trygghet och borga för kompetent juridiskt stöd när det behövs.
lördag 9 januari 2010
lördag 9 januari. Svenska Dagbladet. Venngarn. Fullmäktige - Bostadspolitik.
Idag är det en artikel i Svenska Dagbladet om hur hyresgäster fryser och värmepannor inte orkar med att producera värme så det räcker till för att värma upp alla lägenheter. Länk till artikeln: http://www.svd.se/nyheter/inrikes/varmepannor-sviktar-i-kylan_4059773.svd
Ett uppföljningsinslag om boendet på Wenngarn sänds i i TV4s lokala nyheter på måndag.
Jag har under dagen fått några bilder från kontakt som är väl informerad om Wenngarn och dess standard.
Under kvällen har jag ett telefonmöte med två av mina kompisar i regionstyrelsen som skall vara föredragande tillsammans med mig av den reviderade bostadspolitiska plattformen.
Ett viktigt dokument för vår bostadspolitiska tänk men samtidigt skall vi komma ihåg att det inte är en handlingsplan. Det bostadspolitiska arbetet måste anpassas och handlingsplan upprättas för respektive kommun i regionen. Allt utifrån föreningarnas förutsättningar och möjligheter.
fredag 8 januari 2010
Fredag 8 januari. Möte med Svenska Bostäder. Inför fullmäktige. Frusna hyresgäster. SR p4. Fältöversten.
Ett tiotal hyresgäster från olika delar av Stockholms Stad träffade tillsammans med företrädare från Hyresgästföreningen ledningen för Svenska Bostäder. På dagordningen stod ombildningsfrågor. En hel del funderingar och frågor luftades under mötet. Förhoppningsvis leder mötet till en bättre samsyn i frågorna framledes.
Inför fullmäktige på måndag har idag de sista förberedelserna ordnats. Nu återstår bara att genomföra ett fullmäktige som präglas av debatt och beslut i ett trivsamt klimat med respekt för alla som deltar.
Jag äter en sen lunch och tillsammans med en jurist och vår presstalesman. Jag blir uppdaterad om medias arbete med våra aktuella frågor och en del juridiska spörsmål.
I ett juridiskt ärende hänvisar motparten till min Blogg. Spännande med läsare i alla läger. Får se hur det utvecklas. Jag återkommer med rapport framöver.
Under dagen har det fortsatt att ringa frusna hyresgäster som vill ha råd och hjälp för att få det varmare i sina lägenheter. Svenska Dagbladet hörde under dagen av sig för att få information och kontakt med frusna hyresgäster.
I Skogås finns det en familj som har frusit sig genom julen och starten på det nya året. Runt +11 grader är lång ifrån godtagbar inomhus temperatur. Idag gjorde Radio Stockholm ett inslag där hyresgästen, en representant från fastighetsägaren och jag deltog. Länk till inslaget ca 15 minuter in i programmet. http://www.sr.se/webbradio/webbradio.asp?type=broadcast&Id=2143180&BroadcastDate=&IsBlock=
Fältöversten är ett stort bostadsområde som har ombildats till bostadsrätter. I det området fryser hyresgäster och bostadsrättsinnehavare. Enda skillnaden är att hyresgästerna har rätt till en varm lägenhet och att det är bostadsrättsinnehavarna/delägarna/fastighetsägarna som har skyldighet att leverera värmen.
I kväll middag och trivsel hemma hos Ewa för första gången den här veckan.
Inför fullmäktige på måndag har idag de sista förberedelserna ordnats. Nu återstår bara att genomföra ett fullmäktige som präglas av debatt och beslut i ett trivsamt klimat med respekt för alla som deltar.
Jag äter en sen lunch och tillsammans med en jurist och vår presstalesman. Jag blir uppdaterad om medias arbete med våra aktuella frågor och en del juridiska spörsmål.
I ett juridiskt ärende hänvisar motparten till min Blogg. Spännande med läsare i alla läger. Får se hur det utvecklas. Jag återkommer med rapport framöver.
Under dagen har det fortsatt att ringa frusna hyresgäster som vill ha råd och hjälp för att få det varmare i sina lägenheter. Svenska Dagbladet hörde under dagen av sig för att få information och kontakt med frusna hyresgäster.
I Skogås finns det en familj som har frusit sig genom julen och starten på det nya året. Runt +11 grader är lång ifrån godtagbar inomhus temperatur. Idag gjorde Radio Stockholm ett inslag där hyresgästen, en representant från fastighetsägaren och jag deltog. Länk till inslaget ca 15 minuter in i programmet. http://www.sr.se/webbradio/webbradio.asp?type=broadcast&Id=2143180&BroadcastDate=&IsBlock=
Fältöversten är ett stort bostadsområde som har ombildats till bostadsrätter. I det området fryser hyresgäster och bostadsrättsinnehavare. Enda skillnaden är att hyresgästerna har rätt till en varm lägenhet och att det är bostadsrättsinnehavarna/delägarna/fastighetsägarna som har skyldighet att leverera värmen.
I kväll middag och trivsel hemma hos Ewa för första gången den här veckan.
torsdag 7 januari 2010
Torsdag 7 januari 2010 Framtiden. Förhandlingar. Sopor. Kyligt inomhus.
Slut på att vila och umgås med nära och kära nu är det full fart igen.
Idag kl. 09.00 träffades regionstyrelsens Framtidsgrupp. Dagens resonemang rörde sig runt frågor om hur vi skall utveckla och tillvarata de erfarenheter som vi gjort på
SvT ABC hade i dagens kvällssändning ett inslag om hur hyresgäster fryser i den stränga kylan. Klicka på länken och se inslaget:
http://svtplay.se/v/1837537/abc/7_1_19_15?cb,a1366518,1,f,-1/pb,a1366516,1,f,-1/pl,v,,1837712/sb,p103287,1,f,-1
Minst 20 grader skall det vara i lägenheten. Kallare än så skall det inte vara enligt Socialstyrelsens normer. Den som är sjuk eller gammal har rätt till ännu några grader varmare.
Hyresgäster som fryser kan enkelt mäta temperaturen i lägenheten med hjälp av en enkel termometer. Om det är för kallt skall man ta kontakt med sin hyresvärd som då skall ordna så att inomhys temperaturen inte är för låg.
Den första prövningen av hyrorna hos Wenngarn AB har nu skett i Hyresnämnden. Hyran sänktes från 4 500 till 1 750 kr i månaden och gäller retroaktivt från 1 oktober 2009
Extra fullmäktige måndag 11 januari 2010. På dagordningen revideringen av regionens Bostadspolitiska plattform. Med all säkerhet kommer bostadspolitik att debatteras. Ett område som vi blivit allt mer aktiva i. Vår kunskap och vårt engagemang har ökat betydligt under senare år och det är glädjande. Vår bostadspolitiska plattform är en grund att jobba utifrån för hela regionen. Det har förts fram tankar och synpunkter på att den saknar hur förtroendevalda och medlemmar skall jobba praktiskt. Det bestämmer föreningarna lokalt i sina verksamhetsplaner plattformen skall bidra till en gemensam syn och linje i det bostadspolitiska arbetet.
Under dagen får jag flera samtal från medlemmar som kommit i kläm på olika sätt. Fuktskador, störningar från tvättstuga, kallt i lägenheten, inget vatten, inget avlopp, ingen toalett, ingen värme på elementen och onåbara förvaltare eller hyresvärdar.
Förvärvslagstiftningen upphör i sin nuvarande form och lämpligheten hos enskilda köpare av hyresfastigheter skall provas i efterskott om något inte fungerar som det ska. Suck!!
Idag kl. 09.00 träffades regionstyrelsens Framtidsgrupp. Dagens resonemang rörde sig runt frågor om hur vi skall utveckla och tillvarata de erfarenheter som vi gjort på
SvT ABC hade i dagens kvällssändning ett inslag om hur hyresgäster fryser i den stränga kylan. Klicka på länken och se inslaget:
http://svtplay.se/v/1837537/abc/7_1_19_15?cb,a1366518,1,f,-1/pb,a1366516,1,f,-1/pl,v,,1837712/sb,p103287,1,f,-1
Minst 20 grader skall det vara i lägenheten. Kallare än så skall det inte vara enligt Socialstyrelsens normer. Den som är sjuk eller gammal har rätt till ännu några grader varmare.
Hyresgäster som fryser kan enkelt mäta temperaturen i lägenheten med hjälp av en enkel termometer. Om det är för kallt skall man ta kontakt med sin hyresvärd som då skall ordna så att inomhys temperaturen inte är för låg.
Den första prövningen av hyrorna hos Wenngarn AB har nu skett i Hyresnämnden. Hyran sänktes från 4 500 till 1 750 kr i månaden och gäller retroaktivt från 1 oktober 2009
Extra fullmäktige måndag 11 januari 2010. På dagordningen revideringen av regionens Bostadspolitiska plattform. Med all säkerhet kommer bostadspolitik att debatteras. Ett område som vi blivit allt mer aktiva i. Vår kunskap och vårt engagemang har ökat betydligt under senare år och det är glädjande. Vår bostadspolitiska plattform är en grund att jobba utifrån för hela regionen. Det har förts fram tankar och synpunkter på att den saknar hur förtroendevalda och medlemmar skall jobba praktiskt. Det bestämmer föreningarna lokalt i sina verksamhetsplaner plattformen skall bidra till en gemensam syn och linje i det bostadspolitiska arbetet.
Under dagen får jag flera samtal från medlemmar som kommit i kläm på olika sätt. Fuktskador, störningar från tvättstuga, kallt i lägenheten, inget vatten, inget avlopp, ingen toalett, ingen värme på elementen och onåbara förvaltare eller hyresvärdar.
Förvärvslagstiftningen upphör i sin nuvarande form och lämpligheten hos enskilda köpare av hyresfastigheter skall provas i efterskott om något inte fungerar som det ska. Suck!!
fredag 1 januari 2010
Fredag 1 januari 2010 Nyårsdagen
Jag önskar alla bloggläsare ett fantastiskt och framgångsrikt år 2010.
Vi har viktiga utmaningar under 2010 till exempel
Nyproduktion Upprustning Hyressättning.
Att vi når framgång är ett gemensamma ansvar.
Prenumerera på:
Inlägg (Atom)
